頭條日報專欄

在《施政報告》中第26段的(i)及(v)小段中輕輕帶過了「連接洪水橋 / 厦村至深圳前海的港深西部鐵路」及「探討興建尖鼻咀至白泥自動捷運系統的可行性，以帶動該區和流浮山的發展。」。在《北部都會區發展策略 報告書》中，就以上的兩條鐵路有較詳細的發展計劃。在該計劃中，早前只有洪水橋發展有初步的資計流出，而有關西部通道鐵路及尖鼻咀至白泥自動捷運系統就有點突兀。

在《鐵路發展策略2014》中有提出北環線支線，由新田出發前往現時落馬洲站。這個原本的方案有點多餘，從錦上路出發的旅客計，雖可在新田轉車前往落馬洲，但即使沿路往古洞站轉乘落馬洲支線也只是多坐一個站而已。

上一篇提及的北環線虎地坳 (羅湖南) 至安樂村段，在過了文錦渡及香園圍兩個關口後將向南行，經打鼓嶺、坪輋、皇后山，最後以安樂邨為總站。

在《鐵路發展策略2014》中計劃的北環線，由西鐵錦上路站往東北行，途經凹頭、牛潭尾、新田、古洞，在虎地坳上水濾水廠南面接駁現時東鐵線，繼續往粉嶺北新發展區（即皇后山一帶），最後以坪輋為總站。另外還有一條支線在新田站前往現時的東鐵線落馬洲站。

《施政報告》中，最突出的消息可算是研究在東鐵線新增白石角 (科學園) 站。有報章報導，政府早年曾研究過其可行性，但由於人口發展未足以支持興建車站，因而未有在《鐵路發展策略2014》中提出。

不少人會「樓價睇升而買定先」，但鮮有人會「租金睇升而租定先」，新鐵路進駐地區的租金，需要在較多及較高收入人士搬進社區一至兩年後才會反映，並提升回報率至合理水平。

要選中較具升值潛力的物業，首三個準則就是「Location, Location, Location!」。假如在現有的道路或鐵路網上找潛力物業，就等於「哥倫布在地圖找新大陸」一樣無稽。

樓巿走勢就像巨輪一樣，沒有單一事件可以左右，亦因而難以準確預測。不過在巨輪下，個別物業類型或地區也會小幅跑贏或跑輸大巿。無論是在大升巿中比別人多賺升幅，或悲觀在跌巿中「輸少當贏」，要選對目標也頗為考驗眼光。

筆者於一月初的專欄中預期樓價今年會破頂，但在這個《投資要看租金回報》系列卻轉吹淡風。事實上，筆者在過去十年，對樓巿的前景從沒有像今天般看淡。

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以投資回報率看，如果不計資產升值，只計回報率的話，投資者究竟可接受多低的回報率呢？

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