最後更新:01/03/24 @ 5:01 下午


出租物業,按揭最多做6成,如多過一個按揭便5成,但租金可計收入打折,因而令個按揭玩法比自住按揭複雜很多。不少客人都曾經查詢過相關問題,因而集成了下文的FAQ,讓客人一次過了解。

可留言查詢任何出租按揭的問題

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假設我想轉按自住物業,但有另一自住物業在放租中,能不能計租金收入?

答:假設現時想轉按的物業是申請銀行A,如果出租物業的按揭也是在銀行A, 一定不能計租金收入,因當年申請按揭時報了自住。但如出租物業按揭是在另一銀行B, 銀行A也會要求看客人出租物業的按揭facility letter(因要計壓力測試), 從而得知該出租物業當年是報自住。

到此,銀行A計不計租金收入,便因銀行而異。有些銀行會考慮到樓價升幅大,出租物業的按揭餘款都已下降至樓價6成或以下,因此符合了金管局要求,所以讓客人計租金收入。

有些銀行比較嚴謹,會先要求客人去銀行B把物業由自住改回出租,轉按那一層的壓測才可計租金收入。要留意如果出租物業當年是高成數按揭,有用按揭保險,所有銀行都一定不會計租金收入,客人應先甩HKMC先。


如果租約沒有打釐印,能不能計租金收入?

答:可以的,但有些銀行會再折上折。有些銀行有沒有釐印打折都是一樣。不過建議客人應打釐印,因如交了物業稅而無交釐印稅,稅局的電腦一定聯繫到。有些客人出租物業但不交物業稅,以為「稅局問時才補交囉」,那是很危險的,因差餉物業估價署會定期寄信,抽驗單位是不是在出租中,如業主回答不是,便是對政府作出虛假聲明,屬於刑事罪;如填是,電腦也馬上對到該物業沒有申報物業稅。


有租金收入,沒有其他入息,能不能做按揭?

答:可以的。參考這文:

申請按揭,租金收入計算之注意事項


申請按揭保險,租金收入能不能計入息?

答:可以的,但該物業的貸款信需要註明是「自住」用途或現時按揭餘額低於樓價的一半。


大陸樓的租金能不能當入息?

如在大陸有樓收租,也可以計租金收入的,但不是間間銀行做,同樣是要打7折。需要文件包括:

  • 房產證
  • 租約
  • 租客過數紀錄

如果想把物業出租,但未有租客,能不能用預期租金計收入?

答:可以的,用「擬租金收入」,請參考:


原按揭是報出租,轉按報自住有什麼要注意?

答:如舊按揭有做 rental assignment,可能要提供退租書。另外如報自住有些銀行要提供水電煤證明,如心儀這些銀行便要準備這些文件。


原按揭是報自住,想報出租,但有其他按揭,是不是只能4成?

答:如果由自住轉為出租,按揭成數便需要降至6成。但讀者會問:如果有其他按揭在身,會不會成數再減多一成?答案是不會的,因在原銀行自住為出租,銀行不會重check TU,因此不會扣按揭成數。不過,如轉按至其他銀行,由於需要重check TU,便需要扣減成數。


自住物業想放租,是否要向銀行申請出租同意書?

答:如是自住物業,本身和銀行的契約是不能出租。如果自住物業是高成數按揭,HKMC會定期檢查物業是不是自住,因此如有HKMC在身而「偷雞出租」要慎重考慮。如是借7成的自住物業,雖然drawdown後銀行不會定期去查貸款人有沒有放租,但如貸款人主動要求銀行發出租同意書,銀行也會要求他先把自住物業翻按為出租,成數6成或以下才可發出租同意書。在銀行角度,如發了出租同意書,假設借款人斷供,銀行也要等租約完後才能收樓拍賣。但如借款人的物業是自住但「偷雞放租」,如之後斷供,銀行可直接收樓,就算有租客。

有客人問:如銀行發現「偷雞放租」會不會 call loan?銀行幾時都有權call loan的,不需要原因。如是高成數按揭,HKMC 發現出租一定會 call loan.

在這個課題上,如客戶對個別個案有進一步查詢,請直接與我們聯絡。

也有客人問:其實「偷雞放租」是不是犯法?如是高成數按揭,有機會是違法。因借款人曾對政府作出聲明物業是自用,HKMC 也會定期要求借款人申報是不是自住,如對政府作出虛假聲明,的確有可能有法律責任。但如是借7成,由於只經銀行不用經政府,聲明是自住是對銀行聲明,偷雞出租是違反同銀行的契約,有可能被銀行要求補回成數的差額。


其實租客能不能查到業主的按揭成數?

答:當然可以,田土廳查冊中,按揭契會注入樓契內。


出租需要打釐印,銀行會不會知?

答:稅局是無權把客人資料給銀行,這是洩露私隱。不過,若果因出租申請供樓利息扣稅,稅局是有機會向銀行查詢是不是合規出租。參考這文:

「偷雞出租」或可能會被稅局問,就算有打厘印


按揭如報出租會不會影響按揭利率和回贈?

答:以前會,現在不會了。無論是報自住或出租,批出來的利率都是一樣。


如只租出了一個月,收了一個月租金,能不能照計租金收入?

答:可以的。其實銀行考慮是租約的真偽而已。有打釐印,有銀行入數紀錄,就算一個月也無問題。很多時,簽正式租約及交樓時,兩按一上都是現金交收,只要租約上寫明是以現金交收,就算無銀行過數紀錄,有些銀行也會作出考慮的。


如多過一個按揭在身,轉按時能不能借到7成?

答:在金管局新例下要扣一成,即是只能借6成。但是,如果轉按的物業能找到一個「處身」的借款人做borrower,自己做mortgagor,有銀行也可借7成。請參考此文


如本身有出租物業,能不能擔保近親首置借8成或9成?

答:可以的,請參考此文


多按人士如行non-consent,最多可借幾多成?

答:申請轉按時,行non-consent意思是不授權銀行check資料信貸庫中樓按的部份,因此銀行不知道借款人除申請中的物業外,有沒有其他按揭係身。金管局指引是如行 non-consent,按揭成數要減一成,或利率要加一厘。有些銀行讓客選擇是減一成還是加一厘,而大部份客人都會選擇減一成。自住物業不經按保最盡是借7成,減一成便變6成。出租物業6成,減一成便變5成。如行資產審查最多借6成,減一成便變5成。留意 non-consent 不應用於按揭保險內,因為客人如要申請按揭保險借8成,必須簽 tu consent (即按揭申請表表格一,俗稱Form1)。

另外要留意,不是間間銀行可行 non-consent,而且大部份可行 non-consent的銀行最多只借6成(自住物業)。而且就算行non-consent,銀行也要借款人簽聲明沒有其他按揭。

參考我們在《都市日報》的文章:

暢談「不同意查閱」按揭


出租物業申請按揭,銀行需不需要驗樓?

答:如是現契重按必須要驗樓,就算有租客。如租客拒絕開門那麼按揭便不能提款。如果不是現契重按,有租約的話,有些銀行都可waive入屋驗樓,但都可能會到門外查看有沒有間房。


如果HKMC出租,會有什麼責任?

答:請參考我們在北斗星網的文章:
HKMC出租或分租的風險和法律責任


剛買樓,打算出租,應報自住或出租?

答:假設剛購入物業,如果是連約買,只能報出租。但如果是交吉買,可以選擇報自住或報出租。如果報自住,按揭成數最多7成(如不能申請按揭保險),申請人的每月供款不可多過自身收入的50% (如無其他按揭)。相反,如報出租,按揭成數最多是6成,申請人的每月供款不可多過自身收入的40% 。不過,就算是交吉買,如打算出租可申報擬出租,個別銀行可以用預計租金收入計在入息內,幫助過壓力測試。

如果首期不足,就算是打算出租,都可以先報自住,借7成。到未來真的決定放租才通知銀行補差價。


未補價居屋可不可出租?

答:現時只有房協核下的資助房屋推出了未補價出租計劃,詳情請參閱以下文章。至於房委會核下的居屋,如未補地價,仍然未有任何計劃可供申請。
「未補價資助出售房屋-出租計劃」懶人包


劏房租金收入能不能計入息?

答:「兩睇」。如果做按揭的物業是那間劏房單位,由於大部份銀行都不做劏房按揭,按揭是不會批。但如果申請的銀行肯為劏房做按揭(市場上有2-3間銀行),那麼劏房的租金是可以計入息。另一個情況,如果申請按揭的物業不是該劏房單位,而是另一單位,那麼,劏房單位的租金是可以計入息。

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