有所謂「同人唔同命」，物業投資亦如是，不同價碼、地區或種類的物業，租金回報率都大有不同。

據悉近日有買家購入二手居屋後，銀行驗樓時發現廚廁「大挪移」，而拒批其按揭中請，導致撻訂收場。筆者對此事深感困惑，首先居屋甚少需要驗樓，而且即使單位有結構性改動，亦理應有銀行願意承造按揭。

香港人買英國樓已成潮流，而且大部分人都會申請按揭，據統計每10個人，便有7個人會做。當地新樓申請按揭並不困難，只要入息過關，經紀都會拍心口保證銀行必批75%按揭。但原來英國一手樓市場存在港人不常遇見的「另類業權問題」，有機會令按揭觸礁。

新冠肺炎疫情影響下，英國樓市冰封，當地政府為刺激樓市，早前延長「印花稅假期」(Stamp Duty Holiday)，最新更推出協助首置客上車的「Mortgage Gurantee」，擔保銀行向準買家貸款，目前共7間參與。香港人聽到這個消息，第一個反應是：「移民人士能否參加？」

投資之路五花八門，在討論區不乏股票與物業投資的爭論。一個普通投資者，購買股票少有借「孖展」投資，也少有購買幾百萬元股票，但購買住宅物業多數也會借取按揭，物業價值也最少幾百萬元，兩者的「入場費」已差天共地了。

上車客申請按揭未必每每順利，伏位無處不在，以往很多銀行都提供 「預批」服務，只要買樓前提交入息文件「試水溫」，順利的話將預早獲批按揭，一個月內買樓毋須重新批核。惟這個服務在旺市中劇減，原因是甚麼？又有甚麼更好的按揭避伏妙法？

想計算機會成本，先要在不同的移民方案中，排出一個優先次序。這個優先次序不一定要巿儈地以那一方案「最平、最抵、最著數」計算，而是從最適合自己的方案，可能是「天氣最好、最適合自己生活、最容易融入社區」等等的無形準則考慮。當排好次序後，最理想的跟第二理想的方案之間的價值差異，就是所需的機會成本。

眾所周知，申請銀行按揭時，個人入息符合供款與收入比率(DSR)要求，為通過壓力測試的必要條件，其中除樓按供款外，私人債務還款亦須計算在DSR內，惟提早清還私人貸款或面臨罰息後果，引致兩難局面。本文將詳述身負私人貸款對按揭申請的影響、清還私貸的時機、以及周轉失靈時有何解困財技。

上一篇提及關於移民的三種情況，包括「不移民」、「英國BNO簽証」和「葡萄牙黃金簽証」。有些成本是實質成本例如簽証費或捐獻，也有無形的成本例如時間，英國BNO簽証採5+1的長居年期，葡萄牙採5年簽証後申請入籍，所需年期暫且當作5+1，當中的居住要求近乎零。要計算時間的價值談何容易，相對地，用6年期間能賺取的入息，升遷的機會最終亦可量化為收入，以無形化有形，相對地容易比較。

本港疫情受控及經濟前景回暖，市民「上車」意欲重燃，香港樓市強勢回歸。然而，買樓流程甚為複雜，今期「買樓十步曲」——講述由揀樓至成交流程扼要，助準買家無痛「上車」。