過去3星期我們在《頭條日報》分享了物業報稅及供樓利息扣稅的技巧和注意事項。
非魚論市——自住及收租物業報稅（一）
有關物業的稅項有很多種，買賣物業時要支付印花稅，包括從價印花稅及可能適用的買家印花稅或額外印花稅等。出租物業的合約也須打釐印及繳付相應印花稅，以上皆屬一次性稅項，各方須就有關適用條款繳付相應印花稅。
收租物業則須就租金收入報稅。一人全權擁有物業的租金收入，應在個人入息稅報稅表（BIR60）第3部呈報，不用填寫物業稅報稅表（BIR57）。聯名業主則須填寫物業稅報稅表，以及各自選擇是否想以個人入息稅申報。物業稅報稅表是按物業為單位發出，如三個人聯名購買一個物業，只須填報一張物業稅報稅表。自住物業也可以申報利息開支，將於下一篇詳述。
租金收入的應評稅淨值計算方法是「（全年租金收入–差餉–不能追回的租金）x 80%」。在物業稅報稅表中沒有其他可扣減項目。在個人入息稅報稅表中，除了上述扣減外，為了獲得租金收入而支付的利息亦可獲得扣減，業主本人亦可享其他免稅額。
聯權業主之中任何一人如想將租金收入，以個人入息稅計算，可以在物業稅報稅表內第1部，在個別業主的「選擇個人入息課稅」方格內填上剔號，同時亦應在個人入息稅報稅表第6及7部中填寫有關資料。
選擇以個人入息稅申報租金收入並無壞處，稅局會分別以物業稅及個人入息稅計算，並收取較低稅額。由於物業稅報稅表只會交到其中一名業主手上及填報，填報者應諮詢其他業主意向。
在購入單位的第一個報稅年度，稅局會寄出「物業出租通知書（IR6129）」，業主收到後便可向稅局申報，隨後稅局才會寄出物業稅報稅表。即使將租約打釐印也不代表已通知稅局該單位已出租，稅局不會因此自動發出物業稅報稅表，業主須自行填報物業出租通知書。
非魚論市——自住及收租物業報稅（二）
自住物業利息開支有扣稅限制，每年上限10萬元，最多只可申報15個年度。
申報居所利息開支，須在個人入息報稅表第7.1部填寫詳情。該筆利息開支必須是為了購買該物業而支付，假如期間曾經加按或轉按套現，套現部份衍生的利息開支是不能獲得扣除（表格內有位置申報）。現時有按揭利率掛鈎存款計劃，延長貸款年期不會增加實際利息開支，但有效減低償還本金速度，並把每年帳面利息增加，長遠會獲得更多利息扣稅額。
有些人會認為，待利率上升時才申報利息開支較着數，可是由於本金會隨著供款一直減少，以2.375%息、30年供款期計算，十年後尚欠本金，只剩下原貸款額約四分之三，屆時按揭利率要比今日多三分之一，才會獲得與現時相同的免稅額。另外，屆時才開始申報利息開支，剩下的供款年期不多，本金償還速度亦會加快，實際利息開支將幾何級數減少。
申報利息開支是以財政年度計算，假如是在財政年度中後期入住，首年利息開支便相對減少，這種情況下應考慮是否延至下一年才開始申報居所利息開支。
夫婦聯名擁有的物業，在申報居所貸款利息開支時，稅局會把兩夫婦的扣稅年度上限一起扣減。扣稅額方面，上限會由一人10萬元，換算成兩人每人5萬元，總扣稅額上限沒有分別但年期白白浪費。
假如物業由兩夫妻共同持有，而太太沒有應課稅入息，便可以把太太所屬業權部份的利息開支交由丈夫申報，詳情應填報在第7.3（2）項。
比較少人注意到的是，自用車位利息一樣可扣稅，但須與住宅在同一發展物業內。
非魚論市——自住及收租物業報稅（三）
聯名收租物業的租金收入、差餉及未能追回的追金，必須在物業稅報稅表（BIR57）填報。假如任何一人想以個人入息稅計算，亦可在物業稅報稅表內第1部「選擇個人入息課稅」方格內填上剔號，然後按個人入息稅申報，稅局會在兩者計算後收取較低稅額。個人全權擁有物業的租金收入，只須在個別人士報稅表（BIR60）內第三部填報，格式與物業稅報稅表相似。
無論聯名或個人全權擁有物業業主，均可在個別人士報稅表內申報因購買物業而衍生的按揭利息。除此之外還可以享有免稅額及慈善捐款等稅務優惠。假如該年度個人入息稅獲得財爺派糖亦可因而得益。業主應先在第6部「選擇個人入息課稅」及6（1）項剔選「是」、在6（4）項填上聯權或分權擁有的出租物業數目。
利息開支須在第7部填寫。業主須在7.1（1）項填報物業地址；7.1（2）項確認按揭貸款是用於購入物業；7.1（3）項確認按揭是否屬再次按揭，與自住物業一樣，按揭之中加按部份是不能獲得利息開支豁免的；7.1（4）項填上物業業權比例，稅局會根據業權比例計算所歸屬租金收入。
聯權物業有時是全部人全額現金支付；有時是各人一起分擔首期及貸款；亦有其中一人以按揭支付，而其他以全額現金支付。在7.2部，個別業主可申報自己為該物業支付利息。收租物業扣除利息開支沒有年期上限，而金額上限是租金收入應評稅「淨」值（即應評稅值的80%）。一個400萬元單位，借取五成按揭即200萬元，一年利息開支約4.7萬元，以租金收入每月1.2萬元計，每年應評稅淨值約11萬元，即是全數利息開支均可以扣稅。
假如聯名收租物業，ABC各佔三分之一業權，其中A的租金收入以個人入息稅繳付，物業稅稅單將只會收取原本三分之二的稅額，A須與BC自行溝通如何繳付。
http://hd.stheadline.com/news/columns/879/20190212/739813/
編按：
以下是物業稅報稅表(BIR57)及個別人士報稅表(BIR60)的樣本，讀者可以下載參考。
