公司名義買樓

公司名義買樓三大好處《星之谷專欄 – 經濟日報》

政府全面撤辣,對樓市氣氛無疑是正面的,例如筆者公司近日按揭查詢量都升了2至3成。當然,這是「死貓彈」還是牛市重臨仍有待觀察,不過其中一個措施筆者認為有長遠正面影響,就是撤銷買家印花稅(BSD)。

一般人對於撤銷買家印花稅第一個反應,是刺激國內人士來港買樓,其實並不止於此。這項政策放寬,代表任何人都可以用公司名義持有物業並申請按揭。

以往未有辣招之前,用公司名義買住宅物業非常普遍;在政府增設買家印花稅後才銷聲匿跡。而事實上,用公司名義買物業有幾個好處。

好處一:稅率較低

首先,以公司名義買樓收租,雖然租金部分要繳付利得稅,但可以用其他開支抵銷。假若公司盈利最終為200萬元以下,公司稅率皆為8.25%。而正付薪俸稅最高稅階的高收入人士來說,個人名義買收租樓則需要付租金八折後扣去差餉,餘額15%的物業稅,即大約租金11%的物業稅。

如果業主是持有多個物業的「收租公」,需要統一管理,用公司名義持有這些物業的稅額,肯定比用個人名義持有為少。不過要留意,如果以公司持有物業並提供物業管理,需要每年聘請核數師做審計,並產生額外費用。

好處二:容易轉讓

用公司名義持有物業另一好處就是轉讓容易。例如父親將來想把物業轉讓給子女,只需轉讓公司股份,稅率僅為公司價值的0.15%。

反之,如果是個人名義持有物業,並要轉讓給子女,則要付物業印花稅,住宅價格300萬元或以下為100元,但隨着樓價上升,稅率最高可達4.25%。

好處三:私隱度高

公司名義持物業第三個好處是,如果公司為BVI公司,大眾很難查到真正業主是誰,很多投資者因為各種原因,都喜歡保持這種程度的私隱。

此外,公司持有物業可給下手買家靈活性,選擇直接買入物業或買入公司。正如上述所言,把股份賣給下手買家,下手買家便毋須付昂貴的物業印花稅。不過要留意,如用公司股份轉讓形式賣樓,買家須先獲得最少一半股權,才能擔保物業上會。由於買賣雙方也會擔心公司交易期間有變故,這類交易,通常會定下交易日把全數股權交易,而鮮有把一半股權轉讓與對方,並等待對方申請按揭後才完成交易。因此,新買家在交易日,需要先全數付款並取得全部股權,其後才以現契套現。

最後給大家一個謎題:「如果開空殼公司買住宅,能申請按揭嗎?」答案是可以的,詳情下回分解。

莊錦輝 星之谷按揭轉介行政總裁

延伸閱讀:

公司名義買樓 經濟日報

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合併車位住宅按揭

車位、住宅涉不同賣家 按揭「合體」3大條件《星之谷專欄 – 經濟日報》

請注意,筆者交稿前尚未出暫停壓測措施,現時只需要符合供款與入息比率要求即可。另外,金管局亦放寬了不同類型物業的按揭成數,詳情可以閱讀下文:

【財政預算案懶人包】按揭市場重大轉變 樓市撤辣兼停壓測誰最受惠?

香港雖然交通發達,但很多港人仍然喜歡駕車,尤其是有小孩子的家庭,所以買樓時都會考慮一併買入車位。很多人都知道,同屋苑單位連車位,可一同申請按揭,令車位按揭可以用盡單位按揭成數,但大家可能不知道,原來單位和車位涉及不同賣家,依然可一併做按揭,推高按揭成數。

舉個例子,明哥(化名)擬向A業主購入一伙單位,涉及800萬元;並同時向B業主購買車位,作價200萬元,一併以總價1,000萬元申請按揭的話,銀行最高可以申請7成按揭,即貸款額700萬元。

如果未有合併申請車位,僅獨立做按揭,由於準買家已另有按揭,車位按揭須減1成,最多只可以借5成。

住宅利率較車位為低

而且合併車位的按揭利率可以住宅利率計算,一般比車位或工商物業為低,較為划算。 (注:筆者交稿前尚未出暫停壓測措施,現時只需要符合供款與入息比率要求即可。)

除此之外,由於單位及車位一併申請按揭,供款與入息比率在壓力測試前後,分別以50%及60%計算;如果車位是獨立申請按揭,由於屬非住宅類物業,則以40%及50%計算,意味入息要求較高。

不過,進行這項操作前,有三個先決條件需要留意:其一,該單位和車位可以來自不同業主,但臨約需要同一天成交。其二,不能經按揭保險公司,即最多只可以申請7成按揭;其三,也不是間間銀行容許,只有個別銀行(包括大型銀行)提供這項操作。

車位難做足9成按揭

若果準買家真的希望經按揭保險申請高達9成之高成數按揭,遺憾地需要同一張買賣合約,即經同一個賣家;否則要向另一業主買入,變相僅住宅可申請高成數按揭,車位則另行申請按揭,不能經按揭保險,最高僅5成。

當然,分開申請按揭,總首期會比起住宅及車位一併獲7成按揭高少許——但不是人人都喜歡高成數按揭,因為審批較嚴謹、需要付按揭保費,以及必須一直居住於單位之內。

最後提醒,車位及單位一拼申請按揭,不需要把兩個物業合契,仍然可以分契進行,但按揭就會綑綁在一起,即如果住宅按揭要轉按或清還,車位按揭須一併進行。

莊錦輝 星之谷按揭轉介行政總裁

https://ps.hket.com/article/3714130/%E5%B0%88%E5%AE%B6%E7%AB%99%E2%94%82%E8%BB%8A%E4%BD%8D%E3%80%81%E4%BD%8F%E5%AE%85%E6%B6%89%E4%B8%8D%E5%90%8C%E8%B3%A3%E5%AE%B6%20%E6%8C%89%E6%8F%AD%E3%80%8C%E5%90%88%E9%AB%94%E3%80%8D3%E5%A4%A7%E6%A2%9D%E4%BB%B6?mtc=40001&srkw=%E8%8E%8A%E9%8C%A6%E8%BC%9D

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村屋買賣 村屋按揭

村屋買賣(十)村屋價格及銀行按揭取態【星之谷專欄-頭條日報】

雖說村屋居民,已預期以交通較為不便,換取周圍密度較低、居住空間較大的環境。但實際上,除非不用上學、上班,否則交通仍是需要考慮的因素。譬如一家人只有一輛車,如戶主駕車上班後,其他家人要出外,仍需倚靠公共交通。

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銀行拒推即供按揭?新盤買家兩大「後著」《星之谷專欄 – 經濟日報》

中小型發展商旗下一個黃大仙住宅新盤最近開售,由於呎價頗為低水,受到不少準買家追捧。然而,這個屋苑最大問題是,大型銀行竟然未能提供「即供」按揭,只願意承造「建期」按揭,引起了城中熱話。業主究竟有沒有解決方法呢?

村屋買賣(七)分契涉補地價要留神【星之谷專欄-頭條日報】

原居民在私人土地上申請興建丁屋,毋須就改變土地用途繳付「補地價」,不過部分丁屋,由於批地條款關係,需在賣出時進行「補地價」。如不肯定交易中的村屋需否補地價,最穩妥的方法是在臨約上補上一句「如有需要補地價,有關手續及金額由賣方負責」。

村屋買賣 村屋花園土地業權

村屋買賣(六)如何查證花園土地業權【星之谷專欄-頭條日報】

比較舊而發展密度高的村屋群,通常會左右緊貼着而形成一排的「排屋」,排屋的門牌編號通常以「第X巷Y號」命名。密度稍低的通常每兩間一組,其中一面牆互相緊貼,這類村屋稱為「孖Lot」。選擇住村屋的人,都希望住得舒適、寬躺、低密度,四面都沒有貼着其他村屋的「獨幢/獨立屋」就最為優質。由於環境擠逼,排屋通常沒有前後花園,至於孖Lot及獨立屋,買家亦要留意花園業權誰屬。

一招釐清信用卡欠款之謎 衝破按揭難關《星之谷專欄 – 經濟日報》

一般香港人都喜歡申請不同信用卡,以獲取迎新優惠,筆者身邊不少朋友都持有10數張信用卡以上。但當申請按揭時,銀行從環聯信貸(TransUnion,TU)發現有信用卡欠款,所有涉及欠款的信用卡月結單都要交給銀行審批。而準業主因為信用卡太多,不知道究竟哪張實際有結欠,翻查月結單相當頭癢,但實際仍有速成解決方法。