星之谷於報章專欄

上回說到，丁屋有標準的規定，當屋主將村屋建成後，便可以向地政署申請滿意紙（Certificate of Compliance）。滿意紙的內容相當簡單，大致就是「署方認可某土地上根據土地批約完成建築物」，因此，如想了解某村屋的規格，還是要查閱土地批約。

買家應保留滿意紙副本

一般來說，村屋的建成日期以滿意紙的簽發日期為準，在土地註冊記錄內，該日期會列在「文書日期」一欄。可是，滿意紙並非必需註冊在土地註冊記錄上，而只是保留在樓契內。假如單位有按揭，樓契會保存在銀行，想查閱滿意紙就要向銀行取契。因此，購買村屋時，可考慮在取到契後自行保留一份副本，或指示律師樓將滿意紙註到查冊上。將來賣樓時，就可方便準買家確認滿意紙的簽發日期，以查證樓齡。

村屋設計

香港寸金呎土，大多數的設計師都會用盡每一吋容許的面積，同時，為了方便擺放傢俱，大多都的村屋都設計成呈長方型。有些時候，由於土地形狀不規則，設計師又想盡建樓面面積或遷就座向，部份村屋可能呈曲尺型或梯型。

特色設計

有些屋主亦會有大膽的想法，只要符合規定，不超過所限的面積、高度等，亦無不可，只要取到滿意紙就可以了。筆者就曾經參觀過以下幾個特色村屋。

論最大開眼界的村屋，算是一間捨棄室內面積，造出大陽台的頂層戶。屋主設計了上複式，即二、三樓連天台。二樓是平常的設計，以內置樓樓梯上三樓。三樓的設計則相當特別，可能屋主喜歡推開露台門就有一個大陽台，所以將露台門向後縮，連層變成600平方呎的室內空間及100平方呎的陽台，當連上露台後就形成一個近150平方呎，沒有上蓋的大陽台。

另一類比較常見的是將二樓部份樓面縷空，地下的客廳變成兩層樓高，以便安裝大型吊燈。二樓向著縷空部份留下一條走廊，可居高臨下望到客廳情況。如此一來，犠牲了可用面積，但單位的氣派就生色不少。亦有一些戶主犠牲了正門的小小空間，把正門位置向後縮，留出一個以二樓樓面為上蓋的玄關空間，當下雨天回家或出門，可在門外輕鬆整理雨具等。門外仍亦可放置鞋櫃、儲物櫃或停泊單車等，實則上沒有浪費多少空間。

期間改建 難從樓契內核實

以上設計，都沒有違返700平方呎的土地上蓋面積上限，亦沒有違返露台及露台上蓋的限制。不過要留意的是，由於村屋樓宇設計不用向屋宇署入則，單位的原設計圖亦不一定有放在契內，因此，該些非常規設計的村屋，或其他室內間格改動，究竟是當初建屋時的設計，並由地政驗收，還是在建成後改建就難以從樓契內查證。

星之谷按揭轉介

子非魚

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延伸閱讀：

• 村屋買賣（一）

樓市局部減辣後，市場關注專才入市所帶來的購買力，但其實一群靠收租維生的年長投資者，在樓市「小辣」年代，是不容易察覺的受惠一群，只要略施小技，他們便可以輕鬆再買樓。

過去幾年，物業投資者幾乎絕迹於住宅市場，原因是他們即使要再買另一層住宅投資，要面對從價印花稅高達15%，吸引力可謂是零。現時有關印花稅減至7.5%後，雖然這項局部撤辣算不上是「厚撤」，但總算是有一定作用，尤其是豪宅市場。

舉例，譬如A先生買入一層2,000萬元住宅，首置稅僅為4.25%；至於「收租佬」B先生則擁有超過一個物業，現時入市只需額外付7.5%印花稅，比首置客高3.25個百分點，成本屬於勉強可接受，就當是輸掉一年租金。

年紀大還款期短 如何破解？

不過，財政能力較強的物業投資者通常年紀較大，甚至是已經退休，僅靠租金過活。要以入息為基準申請按揭買樓的話，對他們而言比較困難，因此他們一般都是以資產為基準。幸好，政府今年放寬了按揭政策，以資產為基準的按揭由最高4成升至5成；投資者假如本身沒有其他按揭在手，再申請5成按揭買樓收租，確實是不俗。

但還有另一個問題——就是這些人有一定年紀，還款期難以拉長。銀行現時普遍最長還款期為「75年減人齡」，即60歲的話，還款期最長僅15年，變相每月供款額頗高，租金難以100%覆蓋供樓開支。

破解方法是業主找一名年輕擔保人幫忙，譬如是自己兒子，那麼「人齡」便以兒子年齡計算，輕易可以做足30年。

擔保人資產不足 如何順利過渡？

但仍有一關要過——就是以資產為基準申請的按揭，作為擔保人也需要擁有一定資產。按上述例子，就算父親本身有足夠資產，由於「人齡」是以兒子為基礎，他的戶口也需要有一定資產。

好了，如果兒子資產未能過關，高薪厚職背景能否取代？答案是不能，因為資產基準就是資產基準，不能突然變成計算入息。

至於要多少資產銀行才滿足？每間銀行審批都不同。有些銀行要求擔保人最少要有相等於2年供款的資產，有些銀行甚至需要資產足夠還一整筆貸款額。

資產定義是在戶口存在最少3個月，即就算父親先把資產轉賬給兒子，也需要提前最少3個月進行。還有一點要注意的是，如果兒子是擔保人，有些銀行傾向其資產須由入息或儲蓄而來，而不是靠父親轉賬。

莊錦輝

星之谷按揭行政總裁

近兩三年，筆者公司接到的村屋買賣按揭查詢比率有所下降，而成交價亦在比大巿落後。歸其原因，相信是放寛按揭有關。

於2023年《施政報告》中提及的另一個鐵路項目是中鐵線，在《鐵路發展策略2000》中，提出接駁至新陸路口岸的區域快線的2個方案，首先由紅磡往石峽尾接觀塘線再繼續前往荔枝角附近。到荔枝角後，則視乎口岸發展（當時還未落實香園圍口岸），東線往九龍坑接東鐵線然後往香園圍，西線則前往錦上路接西鐵線（現時的屯馬線）和北環線。

2023施政報告中提及了數個鐵路發展，當中，比較迫切亦比較實在的是東九龍線。

居屋是不少人甚至不少家庭一生一次的房屋福利，獲邀揀樓固然開心，但如可選單位並不合心水，例如地區偏遠、單位面積較小或低層景觀差等因素，都會令買家卻步。

政府施政報告推出一系列樓市減辣措施，能否激活樓市暫時是未知之數，唯一肯定的是稅率降低後，「甩名」、「轉名」按揭宗數將會受到打擊；細價樓則成為「倖存者」。