高成數按揭樓換樓(二)【星之谷專欄-頭條日報】

除了申請超過八成按揭的申請人需符合「首置」要求外,在2019年底放寛按揭保險計劃時,加入了首置客可嘗試以「免壓測」條款申請按揭。雖然如此,申請人仍必需通過現息下供款不超過50%的規定。以30年按揭為、同一筆入息計,「免壓測」比「要壓測」可多借約19%的貸款,是一個相當多人選擇的方案。

甩名抽樓免繳15%印花稅 提防伏位免按揭難產【星之谷專欄-經濟一週】

樓市「辣稅」增加入市負擔,部分人訴諸財技以合法避税,例如不少持有聯名物業的夫婦,其中一人會先於原有物業甩名,再以首置身分抽新樓,免繳15%從價印花稅(AVD)。惟於甩名程序上,税局及銀行處置手法大不同,或導致新樓按揭大失預算,今期詳述箇中伏位,助業主成功避稅及上會。

名校密度 衡量樓價方程式 揭倫敦「低水」社區——斯勞性價比極高【星之谷專欄-蘋果日報】

英國倫敦投資住宅,很多研究報告都提到位處校區的項目,長遠而言樓價都會跑贏,原因是全球家長蜂擁而至;而鄰近名校的話,平均溢價更達10%以上。不過,如何衡量校區樓價已經貼市或低水?筆者研究出一個名為「名校密度」相對樓價指數,可以反映倫敦部份地方名校頗多,但樓價嚴重低水,或對打算買英國樓投資者,或子女打算插班的家長有所啟示。

英國樓盤廣告一般都會標榜該區有幾多間英國教育局(Ofsted)評級為「Outstanding」(優秀)的公立學校(State School);香港人熟悉的倫敦校區比如Barnet、Richmond等,確是名校林立,但不代表一定能入讀,例如每年收生人數比學位多的話,結果都是「爭崩頭」。

 

究竟倫敦哪些校區較容易入讀名校?筆者做了個研究,把多個著名校區的「Outstanding」級公立學校數目除以人口,得出「名校密度」——密度越低,入名校機會越高。值得注意的是,筆者只是計算公立學校,不計算Grammar School(重點學校)及私校。根據英國學校指南locrating.com,Grammar School收生除計算住所距離,還會審視考試成績;公立學校只計算住所距離和信仰等。

高名校密度學區 樓價早已反映

得出的結果是,以「名校密度」計算,Richmond最佳——人口約20萬人,有28間「Outstanding」級學校,以每1萬人計密度為13.98;其次是Kensington,密度為13.23;接著是哈羅區(11.0)和Barnet(10.59)。港人熟悉的校區Kingston,名校密度僅8.86,排名跌出5名以外。

在投資角度而言,「名校密度」高,子女較容易入讀名校,因此家長願意付出較高租金租住物業。一些傳統名校區早已吸引投資客搶樓,繼而搶高樓價。以Kensington為例,優質校區毋庸置疑,惟平均樓價高達1,400萬港元,現時再衝入去這區買樓,性價比未必很高。

相比之下,不少校區「名校密度」雖然不及上述這些傳統名校區,但實際上只輸了一個「馬鼻」。以哈羅區為例,當地「名校密度」為11,但平均樓價僅400餘萬港元,平近一半有多,性價比毋庸置疑。Barnet平均樓價僅500餘萬港元,性價比也不錯,但不及哈羅區。

神隱社區斯勞 性價比極高

在筆者統計下,有一個性價比極高的校區被人遺忘——就是倫敦斯勞(Slough)。雖然名校密度為8.5,略遜於Kingston,但平均樓價只是200餘萬港元,較傳統名校區近乎是「2折大特價」。

除公立學校外,斯勞有多間頂尖Grammar School,如果子女品學兼優,入讀機會非常高,但當然先決條件是要在當地有一個住址。如果能負擔昂貴學費,Eaton College更是全英國數一數二的私立學校。

斯勞區近日引來不少本地投資者的目光,除了是未被完全發掘的教育寶藏外,根據英國著名招聘網站Glassdoor,這個地方更被譽為全英國「最易搵工」的城市,尤其是資訊科技行業,預料疫情過後經濟反彈力極強。

上述「名校密度」適用於插班生,原因是只要在該區居住,而名校有學位空缺,便可以申請入讀;「名校密度」越高,找到學位機會便越大。不少香港家長近月臨急臨忙籌備移民,只要到這些地區,子女教育不成問題。

但如果子女是升小一或中一,入讀名校便容易得多,只要住所距離夠近,便能穩操勝券。locrating.com會列出每間學校的校網(Catchment)距離,如果住所在這個「雷達範圍」內,即代表2020年時居所距離相若,以及信仰等因素合適下,申請人能全數入讀該校。當然,每年校網範圍都有變化,但都有一定程度穩定性,參考價值極高。

子非魚

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性價比力壓倫敦 鄰市斯勞新盤成移英港人新寵【星之谷專欄-經濟一週】

英國「5+1」英國國民(海外)護照(BNO) Visa於1月底正式生效,移民問題再度引起全城熱議。事實上,若觀察英國地產市場,移民潮早已悄然來臨,近月很多港人已在英國各大城市置業,務求於移民潮推高樓價前入市。一線城市如倫敦、曼徹斯特等樓價被搶高後,最近位處倫敦通勤带的城市斯勞(Slough),物業憑藉高企性價比,一躍成為市場新寵。

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新盤轉按估價升,遠超1000萬元反更愁?【星之谷專欄-頭條日報】

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