星之谷於報章專欄

美聯儲上月減息，本地大型銀行跟減最優惠利率（P）0.25厘後，市場出現更多不同按揭計劃，當中滙豐重推定息按揭計劃最為矚目——息口較現時H按實際利率為低，可起即時慳息之效，但長遠未必一定着數，筆者會詳細解釋這項計劃如何「賺頭蝕尾」。

轉按套現限制重重，惟現時有個別銀行夥拍按揭保險公司接受轉按套現，最高可以申請9成按揭，適用樓價達3,000萬元，確是部分業主的福音，故筆者打算分享一下這個遊戲玩法。

不少父母都會協助子女上車，除了提供首期，更擔保子女申請按揭。最近就有一宗個案，事主買樓上車，母親作為擔保人，惟母親近月曾經受傷請無薪假，導致收入受影響，銀行和按揭保險公司批出的貸款額低於預期，險些影響事主置業大計。

早前金管局出招放寬按揭，明言要幫助過去數年購入樓花住宅物業、目前物業估價下跌而額外籌措首期資金有困難的建期買家，承造較高成數的按揭貸款，讓這批買家能夠順利上會，然而相關措施只適用於自住業主，如果是投資客於2年前簽下的樓花臨約，現時申請出租按揭，最高只能借樓價5成而非6成，雖然未至於要撻訂離場，惟買樓收租大計則可能要延後。

香港奉行低稅率、無外匯管制，而且醫療服務完善，子女亦可接受優質教育，都是在香港置業的誘因。香港與內地恢復全面通關後，兩地交流更見頻繁，加上特區政府為了吸引人才，積極提供多項的置業優惠，使內地人買港樓申請按揭的條件與本地人一致，也享受相同的稅務優惠，使內地人成為香港樓市的新動力。然而，不少內地人對申請香港按揭感到陌生，其實相關程序並不困難，下文會詳細講解。

按證公司早前破天荒容許高成數按揭業主有條件地把單位出租，亦即是9成按揭可以租予他人而不違法，究竟對樓市或上車一族有甚麼影響？

銀行按揭審批準則越來越難觸摸，所以不少準置業人士買樓前會先向銀行申請按揭預批，獲開綠燈後才簽約買樓。這是理智做法，但筆者觀察到很多準買家對於預批的效用存在一些「幻想」，希望在此文章釐清。

發展商推盤浪接浪，為了吸客，除了打價格戰，亦有各種綽頭去招攬客人，其中屯門一個新盤推出多款發展商按揭，包括可借足樓價125%的樓按貸款，審批條件寬鬆，而且利率較現時一般新造按揭利率為低，但需要有近親抵押現有物業，申請人亦要考慮將來貸款到期時的轉按事宜，一旦貸款到期而轉按失敗，又未能繼續支付貴息，物業被收回之餘隨時更連累家人。