除了申請超過八成按揭的申請人需符合「首置」要求外，在2019年底放寛按揭保險計劃時，加入了首置客可嘗試以「免壓測」條款申請按揭。雖然如此，申請人仍必需通過現息下供款不超過50%的規定。以30年按揭為、同一筆入息計，「免壓測」比「要壓測」可多借約19%的貸款，是一個相當多人選擇的方案。

樓市「辣稅」增加入市負擔，部分人訴諸財技以合法避税，例如不少持有聯名物業的夫婦，其中一人會先於原有物業甩名，再以首置身分抽新樓，免繳15%從價印花稅(AVD)。惟於甩名程序上，税局及銀行處置手法大不同，或導致新樓按揭大失預算，今期詳述箇中伏位，助業主成功避稅及上會。

筆者年初預計，本港樓巿在農歷年後會爆發睇樓潮，然後正式爆發小陽春。就近日接獲的按揭查詢量和報章報導的預約睇樓和成交數字，亦反映了樓巿轉趨暢旺的現實。

有讀者問，物業除名或轉名時，若以「送贈」形式進行，即以零樓價轉讓業權，能否豁免或减免印花税？答案是否定的。

在英國倫敦投資住宅，很多研究報告都提到位處校區的項目，長遠而言樓價都會跑贏，原因是全球家長蜂擁而至；而鄰近名校的話，平均溢價更達10%以上。不過，如何衡量校區樓價已經貼市或低水？筆者研究出一個名為「名校密度」相對樓價指數，可以反映倫敦部份地方名校頗多，但樓價嚴重低水，或對打算買英國樓投資者，或子女打算插班的家長有所啟示。

英國樓盤廣告一般都會標榜該區有幾多間英國教育局（Ofsted）評級為「Outstanding」（優秀）的公立學校（State School）；香港人熟悉的倫敦校區比如Barnet、Richmond等，確是名校林立，但不代表一定能入讀，例如每年收生人數比學位多的話，結果都是「爭崩頭」。

 

究竟倫敦哪些校區較容易入讀名校？筆者做了個研究，把多個著名校區的「Outstanding」級公立學校數目除以人口，得出「名校密度」——密度越低，入名校機會越高。值得注意的是，筆者只是計算公立學校，不計算Grammar School（重點學校）及私校。根據英國學校指南locrating.com，Grammar School收生除計算住所距離，還會審視考試成績；公立學校只計算住所距離和信仰等。

高名校密度學區 樓價早已反映

得出的結果是，以「名校密度」計算，Richmond最佳——人口約20萬人，有28間「Outstanding」級學校，以每1萬人計密度為13.98；其次是Kensington，密度為13.23；接著是哈羅區（11.0）和Barnet（10.59）。港人熟悉的校區Kingston，名校密度僅8.86，排名跌出5名以外。

在投資角度而言，「名校密度」高，子女較容易入讀名校，因此家長願意付出較高租金租住物業。一些傳統名校區早已吸引投資客搶樓，繼而搶高樓價。以Kensington為例，優質校區毋庸置疑，惟平均樓價高達1,400萬港元，現時再衝入去這區買樓，性價比未必很高。

相比之下，不少校區「名校密度」雖然不及上述這些傳統名校區，但實際上只輸了一個「馬鼻」。以哈羅區為例，當地「名校密度」為11，但平均樓價僅400餘萬港元，平近一半有多，性價比毋庸置疑。Barnet平均樓價僅500餘萬港元，性價比也不錯，但不及哈羅區。

神隱社區斯勞 性價比極高

在筆者統計下，有一個性價比極高的校區被人遺忘——就是倫敦斯勞（Slough）。雖然名校密度為8.5，略遜於Kingston，但平均樓價只是200餘萬港元，較傳統名校區近乎是「2折大特價」。

除公立學校外，斯勞有多間頂尖Grammar School，如果子女品學兼優，入讀機會非常高，但當然先決條件是要在當地有一個住址。如果能負擔昂貴學費，Eaton College更是全英國數一數二的私立學校。

斯勞區近日引來不少本地投資者的目光，除了是未被完全發掘的教育寶藏外，根據英國著名招聘網站Glassdoor，這個地方更被譽為全英國「最易搵工」的城市，尤其是資訊科技行業，預料疫情過後經濟反彈力極強。

上述「名校密度」適用於插班生，原因是只要在該區居住，而名校有學位空缺，便可以申請入讀；「名校密度」越高，找到學位機會便越大。不少香港家長近月臨急臨忙籌備移民，只要到這些地區，子女教育不成問題。

但如果子女是升小一或中一，入讀名校便容易得多，只要住所距離夠近，便能穩操勝券。locrating.com會列出每間學校的校網（Catchment）距離，如果住所在這個「雷達範圍」內，即代表2020年時居所距離相若，以及信仰等因素合適下，申請人能全數入讀該校。當然，每年校網範圍都有變化，但都有一定程度穩定性，參考價值極高。

子非魚

https://hk.appledaily.com/finance/20210221/4XUXZ2Q2M5FO7BKY3G4HUSJQYE/

隨英國「5+1」英國國民(海外)護照(BNO) Visa於1月底正式生效，移民問題再度引起全城熱議。事實上，若觀察英國地產市場，移民潮早已悄然來臨，近月很多港人已在英國各大城市置業，務求於移民潮推高樓價前入市。一線城市如倫敦、曼徹斯特等樓價被搶高後，最近位處倫敦通勤带的城市斯勞(Slough)，物業憑藉高企性價比，一躍成為市場新寵。

在2019年高成數按揭範圍放寛至1000萬元住宅（林鄭Plan），雖說重燃了中產以千萬樓上車的希望，但以1000萬元住宅、八成按揭計，首期、印花稅及雜費共需近250萬元，並非一個小數目。

2020年最轟動的一單地產新聞，不是關於樓價升跌，而是在年底有一間專門做樓宇買賣的律師樓被律師會接管。

近期新盤銷情熾熱，不少準業主或考慮敍造高成數按揭，一圓置業美夢。稅單作為最可靠的入息證明，為申請高成数按揭時的必備文件，未能提供或面臨拒批風險。若情況迫切，可先提供強積金(MPF)供款紀錄「應急」，再盡快申請稅務超明書，向银行及按保公司補交。

2019年特首施政報告，將按揭保險推展至600萬元以上住宅(「林鄭Plan」)，即樓價900萬元最高借8至9成、1000萬以下最高借8成。除了新買單位可享此Plan 外，轉按也適用於新計劃，不過就有要符合三大條件：一、已取得入伙紙（即已收樓）；二、不能套現；三、估價必需低於1000萬元。