村屋按揭 村屋買賣常識

村屋買賣(二)【星之谷專欄-頭條日報】

上回說到,丁屋有標準的規定,當屋主將村屋建成後,便可以向地政署申請滿意紙(Certificate of Compliance)。滿意紙的內容相當簡單,大致就是「署方認可某土地上根據土地批約完成建築物」,因此,如想了解某村屋的規格,還是要查閱土地批約。

買家應保留滿意紙副本

一般來說,村屋的建成日期以滿意紙的簽發日期為準,在土地註冊記錄內,該日期會列在「文書日期」一欄。可是,滿意紙並非必需註冊在土地註冊記錄上,而只是保留在樓契內。假如單位有按揭,樓契會保存在銀行,想查閱滿意紙就要向銀行取契。因此,購買村屋時,可考慮在取到契後自行保留一份副本,或指示律師樓將滿意紙註到查冊上。將來賣樓時,就可方便準買家確認滿意紙的簽發日期,以查證樓齡。

村屋設計

香港寸金呎土,大多數的設計師都會用盡每一吋容許的面積,同時,為了方便擺放傢俱,大多都的村屋都設計成呈長方型。有些時候,由於土地形狀不規則,設計師又想盡建樓面面積或遷就座向,部份村屋可能呈曲尺型或梯型。

特色設計

有些屋主亦會有大膽的想法,只要符合規定,不超過所限的面積、高度等,亦無不可,只要取到滿意紙就可以了。筆者就曾經參觀過以下幾個特色村屋。

論最大開眼界的村屋,算是一間捨棄室內面積,造出大陽台的頂層戶。屋主設計了上複式,即二、三樓連天台。二樓是平常的設計,以內置樓樓梯上三樓。三樓的設計則相當特別,可能屋主喜歡推開露台門就有一個大陽台,所以將露台門向後縮,連層變成600平方呎的室內空間及100平方呎的陽台,當連上露台後就形成一個近150平方呎,沒有上蓋的大陽台。

另一類比較常見的是將二樓部份樓面縷空,地下的客廳變成兩層樓高,以便安裝大型吊燈。二樓向著縷空部份留下一條走廊,可居高臨下望到客廳情況。如此一來,犠牲了可用面積,但單位的氣派就生色不少。亦有一些戶主犠牲了正門的小小空間,把正門位置向後縮,留出一個以二樓樓面為上蓋的玄關空間,當下雨天回家或出門,可在門外輕鬆整理雨具等。門外仍亦可放置鞋櫃、儲物櫃或停泊單車等,實則上沒有浪費多少空間。

期間改建 難從樓契內核實

以上設計,都沒有違返700平方呎的土地上蓋面積上限,亦沒有違返露台及露台上蓋的限制。不過要留意的是,由於村屋樓宇設計不用向屋宇署入則,單位的原設計圖亦不一定有放在契內,因此,該些非常規設計的村屋,或其他室內間格改動,究竟是當初建屋時的設計,並由地政驗收,還是在建成後改建就難以從樓契內查證。

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子非魚

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年長物業投資者

年輕擔保人+轉移資產 收租佬兩招再置業 《星之谷專欄 – 經濟日報》

樓市局部減辣後,市場關注專才入市所帶來的購買力,但其實一群靠收租維生的年長投資者,在樓市「小辣」年代,是不容易察覺的受惠一群,只要略施小技,他們便可以輕鬆再買樓。

過去幾年,物業投資者幾乎絕迹於住宅市場,原因是他們即使要再買另一層住宅投資,要面對從價印花稅高達15%,吸引力可謂是零。現時有關印花稅減至7.5%後,雖然這項局部撤辣算不上是「厚撤」,但總算是有一定作用,尤其是豪宅市場。

舉例,譬如A先生買入一層2,000萬元住宅,首置稅僅為4.25%;至於「收租佬」B先生則擁有超過一個物業,現時入市只需額外付7.5%印花稅,比首置客高3.25個百分點,成本屬於勉強可接受,就當是輸掉一年租金。

年紀大還款期短 如何破解?

不過,財政能力較強的物業投資者通常年紀較大,甚至是已經退休,僅靠租金過活。要以入息為基準申請按揭買樓的話,對他們而言比較困難,因此他們一般都是以資產為基準。幸好,政府今年放寬了按揭政策,以資產為基準的按揭由最高4成升至5成;投資者假如本身沒有其他按揭在手,再申請5成按揭買樓收租,確實是不俗。

但還有另一個問題——就是這些人有一定年紀,還款期難以拉長。銀行現時普遍最長還款期為「75年減人齡」,即60歲的話,還款期最長僅15年,變相每月供款額頗高,租金難以100%覆蓋供樓開支。

破解方法是業主找一名年輕擔保人幫忙,譬如是自己兒子,那麼「人齡」便以兒子年齡計算,輕易可以做足30年。

擔保人資產不足 如何順利過渡?

但仍有一關要過——就是以資產為基準申請的按揭,作為擔保人也需要擁有一定資產。按上述例子,就算父親本身有足夠資產,由於「人齡」是以兒子為基礎,他的戶口也需要有一定資產。

好了,如果兒子資產未能過關,高薪厚職背景能否取代?答案是不能,因為資產基準就是資產基準,不能突然變成計算入息。

至於要多少資產銀行才滿足?每間銀行審批都不同。有些銀行要求擔保人最少要有相等於2年供款的資產,有些銀行甚至需要資產足夠還一整筆貸款額。

資產定義是在戶口存在最少3個月,即就算父親先把資產轉賬給兒子,也需要提前最少3個月進行。還有一點要注意的是,如果兒子是擔保人,有些銀行傾向其資產須由入息或儲蓄而來,而不是靠父親轉賬。

莊錦輝

星之谷按揭行政總裁

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的士司機

的士司機聲稱一直準時供款疑被call loan!高難度轉按逃出生天【星之谷專欄 – 香港財經時報】

Call loan是業主最不願聽到的消息,雖然目前業主只要準時還款,沒有違反銀行貸款規定,被銀行要求提早還款的風險仍然不高,而且一旦被call loan也可嘗試轉按,惟有些職業,例如的士司機,原本在申請按揭時,已經會被部份銀行拒諸門外,萬一遇上call loan要轉按的難度就更大。

中鐵線

中鐵線擬增3中途站【星之谷專欄-頭條日報】

於2023年《施政報告》中提及的另一個鐵路項目是中鐵線,在《鐵路發展策略2000》中,提出接駁至新陸路口岸的區域快線的2個方案,首先由紅磡往石峽尾接觀塘線再繼續前往荔枝角附近。到荔枝角後,則視乎口岸發展(當時還未落實香園圍口岸),東線往九龍坑接東鐵線然後往香園圍,西線則前往錦上路接西鐵線(現時的屯馬線)和北環線。

綑綁期

業主賣樓「鬆綁」迷思 原來涵蓋生效前《星之谷專欄 – 經濟日報》

政府今年施政報告推出一系列樓市減辣措施,包括新住宅印花稅(NRSD)買家印花稅(BSD)由15%減至7.5%,以及額外印花稅(SSD)「綑綁期」由3年鬆綁至2年,惟效果不甚顯著,目前樓市交投量僅輕微上升,整體而言仍然疲弱。不過,筆者發現很多業主對於額外印花稅「綑綁期」有不少誤解,故此希望特意在這裏闡釋一下。