28/02/24 @ 6:28 下午

何謂物業轉按?

轉按指將物業按揭由銀行A轉至銀行B,當按揭罰息期過後,業主便能自由地將按揭轉到其他銀行。近期銀行開始推出按揭優惠吸客,想要高達2.5%按揭回贈,記得盡快聯絡星之谷。金管局於2024年2月28日再次放寬按揭成數及壓力測試,轉按及套現均受惠於新措施,如想了解最新轉按成數請按這裡轉按壓力測試詳情請按這裡。如想了解更多轉按知識,請細閱下文,本文會解答各類轉按疑問。

2023年12月按揭回贈及利率

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轉按有何好處?

  • 加按套現
  • 賺取現金回贈
  • 甩發展商二按
  • 聯名物業可甩名
  • 添加高息存款戶口
  • 甩按保,取保費退款及合法出租
  • 清數

轉按如何賺取現金回贈?

申請轉按時,新銀行會給予現金回贈作為獎賞。此外,向按揭中介索取免費轉介信,並交給銀行,更可得到額外現金回贈。當兩年後罰息期過去,可考慮當時之息口繼續轉按,重複賺取回贈。近來轉按回贈仍處於高位,銀行連同中介總回贈高達2.5%

但要留意,根據金管局規定,如回贈超過1%,不論是來自銀行或中介,銀行均需要相應扣減貸款額。

銀行根據估價計算轉按成數,如何能提升估價?

銀行對物業估價越高,轉按貸款額便越多。而提升估價的方法有多種,包括向多間銀行估價、留意屋苑近期的成交價、查冊近親轉讓成交,以及提高租值以谷大估價。

轉按的律師費收費多少?

轉按除律師費外,沒有其他費用,但個別銀行或會收取贖契費或部份還款費用,一般都是1000元內。律師樓收費一般5000至6000元。

轉按如何甩按保並取回保費?

若兩年前置業敍做高成數按揭,目前樓價升值便可考慮甩按保,取回部份保費退款。舉例,兩年前以600萬買入物業,敍做8成按揭,借貸480萬。假設現在樓價升到700萬,轉按做7成按揭,可借490萬,足夠清還按揭餘額,並能取消按保取回保費。

若兩年內甩按保,可取回25%保費。3年內甩按保可取回15%。如果上按保超過3年,便不能取回保費退款。因此,若樓價升幅足夠,須於3年內甩走按保。假設按揭保險費為10萬元,退15%則為1.5萬,值得去做。

甩按保的另一目的是可讓物業可合法出租。若物業於多年前買入,樓價已大升,按揭餘額佔樓價已一定低於5成,理論上已可出租。

很多人未正式甩按保便已將物業出租,一旦被按保公司發現,業主便會被罰款,更有個案被罰款超過10萬元。屆時即使貸款人馬上甩走按保,仍須繳交保費罰款。

須否等罰息期完結,才申請轉按?

罰息期完結前3個月,已可開始申請轉按。假設罰息期為兩年,供了第21期供款後便可以申請,銀行和律師樓會安排到罰息期完結那天自動轉到新銀行。

提早申請轉按的好處,可以鎖定息口和回贈。一旦銀行批核轉按,即使手續未完成,亦已鎖定按息及回贈,其後銀行加息或減回贈不會造成影響。但相反,若之後銀行減息或增加回贈,則可向銀行申請新的按息及回贈。因此,提早3個月前申請轉按可收「輸打贏要」之利。

若購買樓花,即使罰息期已完結,亦需要入伙後才可申請轉按。最早可於入伙前3個月開始申請,到入伙後提取貸款。如果發展商延遲入伙,業主亦須待入伙後才會提取貸款,並轉到新銀行。

如何透過轉按套現?

樓價升值後申請轉按,借盡按揭成數,償還餘下按揭後,餘額便能套現。舉例,目前按揭餘額為300萬,樓價700萬的物業,轉按借7成,即490萬。因此,便有190萬(490萬-300萬)可套現落袋,作為投資用途。

申請高成數按揭,能否轉按套現?

2022年放寬按揭成數,1,920萬元以下物業可借取高成數按揭,適用於轉按,但不能套現。欲以轉按套現,需使用舊按揭成數,即樓價600萬元內方可申請最高8成按揭套現,而600萬至1,000萬元的物業,轉按套現按揭上限為6成,最高500萬元。

到2023年7月,雖然未有放寬高成數套現的限制,惟銀行放寬按揭成數至最高7成,同時適用於轉按及套現,故申請人轉按時借盡按揭成數,在清還原銀行貸款後,套現能力亦大大增強。至於最新轉按套現的按揭成數上限,可參閱下文。

2024年2月,政府再次放寬按揭成數,樓價3000萬或以下物業,銀行按揭成數最高為7成,同時適用於轉按及套現,故申請人轉按時借盡按揭成數,在清還原銀行貸款後,套現能力亦大大增強。至於最新轉按套現的按揭成數上限,可參閱下文。

放寬轉按套現的按揭成數上限, 3,000萬最多借7成

新例可用作轉按套現用:

  • 樓價600萬或以下:一般最高為7成,借盡8成需經按保
  • 600萬至3,000萬:最多借7成
  • 3,000萬至3,500萬:最多借6-7成 (上限2,100萬)
  • 3,500萬以上:最多借6成

放寬後轉按不用壓力測試,但仍須符合供款與入息比率

過去不論是普通轉按,或甩發展商按揭,申請轉按均要通過壓力測試。如物業是自住並且mortgage count只是1,壓測以50/60 計算。如mortgage count超過1或物業用作出租,壓測以40/50計算。相反,新買按揭經按保敍做高成數按揭,可免壓力測試,只要每月供款不超過入息50%便成。

不過,2024年2月28日起,金管局宣佈暫停實施物業按揭貸款假設利率上升200基點的壓力測試要求,不過仍然要符合供款與入息比率。如沒有按揭在身,每月供款不超過入息50%。如有按揭在身,每月供款不超過入息40%。

即使沒有資金需要,為什麼仍應套現?

即使沒有套現需求,仍應該轉按借盡,以賺取額外現金回贈,同時轉按套取的資金,可以放入高息按揭戶口(mortgage link),對沖供樓利息,變相額外套現的資金,不會有利息支出。

若不套現,假如轉按貸款餘額為300萬,以現金回贈2.5%計,可得7.5萬元。但如借盡490萬,現金回贈升至12.25萬元,高出4.75萬。只要不提取套現的190萬,長期放入mortgage link中對沖供樓利息,本金自動按月還銀行,便沒有額外利息開支贈。

轉按套現款項最快幾時到手?

轉按交齊文件後,一般2星期至1個月可獲批。但律師樓需要1.5至2個月處理,其中向舊銀行取樓契需要3星期。如想加快進度,可同時向銀行申請轉按及向律師樓取契,便能把時間縮短至1個月左右。

若按揭數量多於一個,須否扣減轉按成數?

若沒有按保,而環聯顯示的mortgage count多於1,大部份銀行需要扣減按揭成數一成。但有部份銀行不扣減成數,惟不能加按套現,只可轉按現有按揭餘款。若上按保,則可以不扣減成數,惟須付較高保費。要注意的是,除自有的其他物業按揭外,為家人的按揭擔保亦會令mortgage count多於1。

如何利用轉按甩走發展商二按?

假設業主兩年前借助發展商二按置業,當時樓價800萬,一按和二按合共640萬(8成按揭),兩年後貸款餘額為560萬元。在舊政策下1000萬或以下物業經按揭保險最高可借9成,但轉按最多只可借8成,而且由於不能套現,轉按只能借按揭餘額。

而在新政策下,銀行最高可批出7成按揭,以上例子假設樓價不變,業主能在不上按揭保險情況下甩走發展商二按,轉按到新銀行。因為發展商按揭「蜜月期」完結後,利息很高,建議業主轉按至銀行享受低息按揭。

透過轉按將聯名物業甩名,有何好處?

聯名物業甩名給近親,有兩個好處。轉按時順道甩名,會當作新買賣,重做按揭可用新按揭成數套現。過去甩名一方亦可回復首置身份,買物業不需付7.5%印花稅亦是好處之一,只需用較低的舊稅率去計印花稅。不過,2024年2月28日起政府取消所有辣招,非首置人士都可以較低的舊稅率去計印花稅,相信為慳稅而甩名的情況會絕跡。

如何透過轉按,增加高息Mortgage Link戶口存款上限?

部份銀行的mortgage link戶口可與家人共享,個別銀行的mortgage link首年上限可達按揭餘款60%,高於一般的50%,申請人在選擇按揭計劃時可多加留意。

轉按時銀行普遍贈送火險,有何注意事項?

轉按後,新銀行一般會送一年火險、甚至家保。須留意,轉按完成後舊銀行的火險計劃依然存在,故可到舊銀行申請舊火險保費退款。若物業是新型屋苑,管理費已包火險,便不能受惠銀行送贈的火險。

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