最後更新:2024年2月28日

金管局放寬按保 – 1500萬樓最高按揭保險成數升至八成,仍設35%保費折扣。香港樓價高企,並非人人都能一炮過full pay買樓,申請按揭貸款亦都是通常的做法。一般而言,私人物業的最高按揭成數為7成。如果首期不足的話,就購買按揭保險,才可以令銀行批出高成數按揭,最高可達9成,下文會講述按揭保險的相關注意事項。注意,金管局2024年2月28日起放寬按揭暫停壓測,申請人只需要符合每月供款與入息比率不大於50%的要求。

目錄

甚麼是按揭保險?

根據香港金融管理局的指引,自住物業按揭貸款須遵守按揭成數上限的規定。如果想借超過7成,就要購買「按揭保險」。按保公司向銀行提供按揭保險計劃,使銀行可以提供高成數的按揭貸款而毋須承擔額外的風險。

香港的按揭保險近來經歷多次轉變,金管局於2023年7月7日宣佈放寬按揭成數。最新政策下,樓價1,000萬或以下最高可借9成按揭;1,000萬至1,125萬可借8至9成,上限900萬;1,125萬至1,500萬,最高可借8成按揭;1,500萬至1,715萬可借7至8成,上限1,200萬;1,715萬至3,000萬最高可借7成。另外,按證保險公司會為首次置業人士提供保費特惠,價格為1,500萬港元或以下的物業,寬免按揭貸款在銀行最高按揭成數以上不多於5%的受保範圍的保費。

財政司司長陳茂波於2022年2月23日發表的財政預算案放寬按揭保險,1,000萬或以下可以借高達9成按揭、1,200萬高達8成按揭、1,200萬元以上至1,920萬元可借5成至8成按揭,上限960萬元,被稱為「波叔Plan」。

至於之前的「林鄭Plan」,即900萬元以下的物業最高可以借9成(上限720萬),1000萬元以下的物業則最高可以借8成。另外,首置人士若未能符合銀行壓力測試,亦能申請最高8成或9成按揭,但其供款與入息比率需要不超過50%,而申請人在原有的保費之上,需另加10%至15%按揭保險費。

除「波叔 Plan」和「林鄭 Plan」外,原有舊例依然生效,即450萬元以下的物業最高可以借9成,而600萬元以下的物業則最高可以借8成,轉按套現亦適用 。

按揭保險費如何計算?

申請按保就要支付按揭保險費,保費以貸款額計算,可選擇一次性支付,亦可計入貸款額內作分期支付,而且首置人士比非首置可享更低按揭保險費。有關按揭保險計劃的保費,可參考下列各表。

按揭保險計劃按揭保費一覽表

表1- 600萬港元或以下保險範圍由按揭成數70%以上至90% (首置人士按保費)

按揭種類保險範圍
根據
按揭成數
按揭年期一次付清
保險費
(佔貸款額
百分比)
每年支付保險費
首年
(佔貸款額
百分比)
續保
(佔貸款額
百分比)
浮息按揭70%以上
至75%
按揭成數
10
15
20
25
30
0
0
0
0
0
不適用不適用
70%以上
至80%
按揭成數
10
15
20
25
30
0.50
0.60
0.76
0.83
0.92
0.45
0.55
0.65
0.70
0.80
0.22
0.22
0.22
0.22
0.22
70%以上
至85%
按揭成數
10
15
20
25
30
0.86
1.02
1.25
1.35
1.41
0.65
0.75
0.85
0.95
1.05
0.43
0.43
0.43
0.43
0.43
70%以上
至90%
按揭成數
10
15
20
25
30
1.25
1.48
1.79
2.03
2.16
0.85
1.04
1.23
1.41
1.6
0.61
0.61
0.61
0.61
0.61
*上表如手機版可以用手指左右滑動顯示隱藏完整內容

表2- 600萬港元或以下保險範圍由按揭成數70%以上至90% (非首置按保費)

按揭種類保險範圍
根據
按揭成數
按揭年期一次付清
保險費
(佔貸款額
百分比)
每年支付保險費
首年
(佔貸款額
百分比)
續保
(佔貸款額
百分比)
浮息按揭70%以上
至75%
按揭成數
10
15
20
25
30
0.15
0.15
0.15
0.15
0.15
不適用不適用
70%以上
至80%
按揭成數
10
15
20
25
30
0.65
0.75
0.91
0.98
1.07
0.50
0.60
0.70
0.75
0.85
0.24
0.24
0.24
0.24
0.24
70%以上
至85%
按揭成數
10
15
20
25
30
1.01
1.17
1.40
1.50
1.56
0.70
0.80
0.90
1.00
1.10
0.45
0.45
0.45
0.45
0.45
70%以上
至90%
按揭成數
10
15
20
25
30
1.40
1.63
1.94
2.18
2.31
0.90
1.09
1.28
1.46
1.65
0.63
0.63
0.63
0.63
0.63
*上表如手機版可以用手指左右滑動顯示隱藏完整內容

表3- 1500萬港元或以下保險範圍由按揭成數70%以上至90% (首置人士按保費)

按揭種類保險範圍
根據
按揭成數
按揭年期一次付清
保險費
(佔貸款額
百分比)
每年支付保險費
首年
(佔貸款額
百分比)
續保
(佔貸款額
百分比)
浮息按揭70%以上
至75%
按揭成數
10
15
20
25
30
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
不適用不適用
70%以上
至80%
按揭成數
10
15
20
25
30
0.60
0.71
0.90
0.97
1.09
0.53
0.64
0.76
0.81
0.93
0.26
0.26
0.26
0.26
0.26
70%以上
至85%
按揭成數
10
15
20
25
30
1.01
1.20
1.46
1.57
1.64
0.76
0.87
0.99
1.10
1.22
0.50
0.50
0.50
0.50
0.50
70%以上
至90%
按揭成數
10
15
20
25
30
1.46
1.72
2.08
2.35
2.50
0.99
1.20
1.42
1.63
1.85
0.70
0.70
0.70
0.70
0.70
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表4- 1500萬港元或以下保險範圍由按揭成數70%以上至90% (非首置按保費)

按揭種類保險範圍
根據
按揭成數
按揭年期一次付清
保險費
(佔貸款額
百分比)
每年支付保險費
首年
(佔貸款額
百分比)
續保
(佔貸款額
百分比)
浮息按揭70%以上
至75%
按揭成數
10
15
20
25
30
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
不適用不適用
70%以上
至80%
按揭成數
10
15
20
25
30
0.75
0.86
1.05
1.12
1.24
0.58
0.69
0.81
0.86
0.98
0.28
0.28
0.28
0.28
0.28
70%以上
至85%
按揭成數
10
15
20
25
30
1.16
1.35
1.61
1.72
1.79
0.81
0.92
1.04
1.15
1.27
0.52
0.52
0.52
0.52
0.52
70%以上
至90%
按揭成數
10
15
20
25
30
1.61
1.87
2.23
2.50
2.65
1.04
1.25
1.47
1.68
1.90
0.72
0.72
0.72
0.72
0.72
*上表如手機版可以用手指左右滑動顯示隱藏完整內容

 

另外,有些情況下即使只借7成,仍然需要上按保,可參考以下HKMC按揭保險費:

留意上面HKMC的保費表中,只需要理會「一次性付清保險費」一欄,銀行將相關數目計入每月還款中,讓貸款人可分期清還,最長為30年。「每年支付保險費」一欄不用理會(見以下問題)。另外,按保公司有保費折扣,最新各個按揭保險費表已經是65折後的實際保費率。如果對按保費有任何疑問,歡迎按上方whatsapp按鈕向星之谷免費查詢。

舉例一:樓價600萬,做8成按揭,還款期30年,按揭保險費 = 600萬*80%*0.92% = $44,160

舉例二:樓價600萬,做9成按揭,還款期30年, 按揭保險費 = 600萬*90%*2.16% = $116,640

不清楚如何計算保費?請留言我們會有專人回覆

請核對聯絡電話是否正確,謝謝。


按揭保險費可選擇一次性支付,或每年續保支付,點揀最著數?

一次性支付較為着數,因為銀行會先代貸款人一次性支付給按保公司,然後貸款人再把保費攤分30年歸還銀行,並且最多可享有65折優惠。相反,如選擇每年續保支付,將不能享65折優惠,3年內甩走按保亦不能取回15至25%保費,長遠而言不着數。


新制下的按揭保險,不同樓價和物業種類最高可借幾多成?

新制下按揭保險可批出的成數如下:

  • 1,125萬或以下:最高9成 (上限900萬)
  • 1,125萬 – 1500萬:最高8成
  • 1,500萬 -1,715萬:5成至8成 (上限1200萬)
  • 1,715萬 -3,000萬:7成
  • 非首置人士最高8成。
  • 1000萬以上樓花即供不能用「林鄭 Plan」和「波叔 Plan」
  • 村屋:最高8成半。
  • 房協二手指定屋苑:不限樓價可做9成。
  • 轉按涉及套現:樓價600萬或以下最高8成
  • 轉按甩發展商二按:最高8成。
  • 聯名物業甩名:最高8成,但如單名轉單名,最高9成。
  • 換樓先賣後買,未完成出售舊物業前,最高8成。

香港有多少間按揭保險公司?保費是否一樣?

有兩間:香港按揭證券有限公司(HKMC)和QBE,兩間公司按保保費一樣,選擇那一間公司都不會影響你的利息和現金回贈,因相關項目由銀行決定,但最終貸款金額(7成以上部份)以及還款年期則由按保公司決定。

所有銀行均可透過HKMC購買按保,個別銀行亦可於QBE購買。惟一般情況下,客人不能自選按保公司,銀行會隨機把申請人派去HKMC或QBE。

請延伸閱讀以下文章:


按揭保險的批核需時幾長?

一般而言,HKMC批核需時約一星期,而QBE一般能於銀行內部批核,可短至數日內完成。但如遞交的文件不齊全,審批時間便會延長。須留意,以上僅為按保批核時間,未計及銀行批核部份。

銀行批核普遍需時1至2周,如遇上旺季銀行「塞車」,審批時間或會較長。心急的客人應先向按揭中介查詢,最新的銀行審批速度。

申請人可致電HKMC查詢批核情況,熱線:2536 0136


如何申請按揭保險?

按揭保險經由銀行申請。簽署臨時合約後,準業主於銀行敍做按揭時,如借貸額超過7成,銀行會替你申請按揭保險。部份銀行會先批核7成按揭,才把申請表交至按保公司,部份銀行則先等按保批核後,才會批核7成按揭部份。

申請按揭保險需要準備什麼文件?

與銀行按揭審批相比,按揭保險較為嚴格,除了3個月入息紀錄外,還需要稅單以及強積金紀錄。若無稅單申請按揭,HKMC有機會要求查看6個月的入息紀錄,並會要求申請人解釋無稅單的原因。常見可接受的原因包括:因轉工而錯過報稅期、在國內工作回流、因事停工(如分娩)等。注意,沒有報稅不是可接受的理由。

申請文件包括:

  • 身份證副本
  • 住址證明
  • 公司僱傭合約、3個月糧單、3個銀行出糧戶口月結單(如支票出糧要支票副本)
  • 若入息屬於浮動收入,需提供6個月糧單
  • 其他債務資料,如汽車貸款、私人貸款等
  • 如多過一個按揭,需提供其他按揭的貸款信及近3個月供款紀錄

請留意:近年因疫情影響環球經濟,銀行收緊按揭,申請按保或須提供2年稅單紀錄。建議準上車人士備好相關入息文件後,才簽署臨約。


未能成功批出按揭保險怎麼辦?

未能批出按保,可請求銀行替你上訴,因此嚴選優質銀行很重要。此外,如HKMC不批,亦可嘗試再向QBE申請。留意每間按保公司只會審批一次,例如HKMC不批,即使經另一銀行再向HKMC申請按保,同樣不會重批。另外一開始不要向太多間銀行申請,如HKMC收到同一申請人幾份申請書,但不同申請書內的資料有出入,或會令HKMC起疑,導致批核時間延長。如為一手樓花,則可申請發展商按揭。

注意,購買按揭保險與否僅影響7成以上按揭部份,即使不獲批按保,銀行仍能借出7成部份按揭。


按揭保險有什麼常見拒批原因?

若能通過入息審查,最常見的拒批原因,是按保公司質疑入息的可信性,例如公司由申請人或近親開設,或該公司於簽署臨約買樓後才開設。但即使公司由按保申請人開立,向按保公司提供公司利得稅單及核數師報告後,也可獲重批。

第二個常見拒批原因為首期來源,按保公司需要申請人證明,首期不是從貸款而來(例如私貸、信用卡現金貸款等)。另外,按保公司質疑,買入的物業不是自住用途,也是常見的拒批原因之一。

其他可能拒批的情況包括曾經背負破產而又未解除、信貸評級太低、有犯罪或洗黑錢紀錄等。至於無糧單、稅單或入息證明,成功申請按揭的機會很微


甚麼情況下,申請按保須通過壓力測試?(已取消,只須通過供款與入息比率要求)

更新:2024年2月28日金管局宣佈暫停壓力測試,申請人只需要符合每月供款與入息比率不大於50%的要求。

儘管政府放寬按揭成數時,讓首置人士豁免壓力測試,惟以下情況申請按保,仍然須通過壓力測試:

  • 申請人或擔保人有其他按揭在身(包括車位、工商舖按揭
  • 聯名物業甩名,需要重做按保借8成或9成。
  • 轉按用新按揭成數甩走發展商二按
  • 轉按8成套現(只適用舊按揭成數)
  • 換樓先賣後買,但出售物業未完成成交。

留意:即使按保放寬首置人士不需要壓測,但疫情肆虐下銀行加強風險管理,部份大銀行仍會計算壓測,建議如申請人入息未能通過壓測,應向多幾間銀行申請按揭。


如何才能通過供款與入息比率(DTI)?

如首置申請人( 包括抵押人 / 借款人 / 擔保人 ) 沒有其他按揭在身,供款與入息比率(DTI)上限用 50 計算。(即以目前利率計算每月供款,DTI不能超過50%)。

如果按揭申請人或擔保人本身已有按揭在身,可用以下指引:

類別供款與入息比率上限
自住
無按揭或擔保
50%
自住
有按揭或擔保
40%
出租
無按揭或擔保
40%
出租
有按揭或擔保
40%

如入息包含佣金、花紅、津貼、無薪假期?

如須借取9成按揭,佣金或其他非固定收入不能計作入息,但花紅可以,以兩年平均數計算。超時工作薪金亦可計作入息。另外,如果是署理(acting)的職位,其津貼都不能當入息計算。

詳情參考以下文章:


如何取得按揭保費折扣優惠?

除非入息過份不穩定或信貸評級太低,否則大部份客戶均可獲得65折保費優惠。請留意,保費若分期償還,需要計算入供款與入息比率DTI當中。


如果需要擔保人,供款與入息比率(DTI)如何計算?

如按揭申請人收入不足,可尋求一個較具財政實力的擔保人,協助擔保上會,以兩人的入息計算DTI。


如購買按揭保險,還款年期如何計算?

最長還款期為30年,但會根據人齡及樓齡有所調整。人齡由銀行決定,最長以(80-人齡)計算還款期,上限是30年,但按保公司有權用(75-人齡)去計算,視乎實際情況而定。樓齡最長以(75-樓齡)計算,村屋則以(55-樓齡)計算,部份藍籌屋宛如美孚,即使樓齡已超過50,仍有機會都可照批30年。

由於還款期由銀行訂立,如果銀行是用(70-人齡),連帶按保部份亦須用(70-人齡)計算,申請前應向按揭中介查詢,哪些銀行批的還款期最長。

如有擔保人,還款期可以用人齡減借款人或擔保人較年輕一位去計最長還款期,但留意有附帶條款。另外,近期HKMC對於有收緊迹象,如果貸款人超過60歲,買樓前建議先預批按揭。詳情請參考以下文章:


連租約物業能否申請按揭保險?

不能,上按保物業必須為自住或給家人住。連約物業只能借5成,不能上按保。參考北斗星網文章:


買入物業予家人居住,能否申請按保?

可以,惟借貸上限為8成,而且家人本身不能持有物業。如家人已有物業,按保公司對於自住用途審批嚴謹,或要求申請人解釋,家人的物業為何不能用作自住,以物業需要出租為由未必獲按保公司接受。銀行放款後,按保公司亦會定期調查,該家人是否一直在該物業居住。

HKMC對於自住用途審批嚴謹,參考我們在《蘋果日報》和《東方日報》的文章:


如有按揭在身,按揭成數須否扣減一成?

如經按揭保險,即使有按揭在身,也可借足9成,但保費較為昂貴,而且計算按揭供款與入息比率上限會有所調整。多按貸款人的保費可參考上面表二及表四。


一旦退保,按揭保險費可否退款?

可以,首年內退保可取回保費40%、兩年內25%、三年內15%,其後為零。由於按揭罰息期普遍為2年,很多客人靜待2年過後才退保。如果樓價升值,3年內可轉按7成,退回15%保費。


如經按揭保險敍做高成數按揭,物業能否出租?

不能,經按揭保險敍做按揭,僅容許物業是用作自住。成交後,按保公司定期會調查物業是否自住,並會要求申請人聲明及提供水電煤證明,如作虛假聲明屬刑事罪行。

注意,即使物業已大幅升值,原有按保已形同虛設,但物業仍不可用作出租,否則可能會被罰款或call loan


按揭回贈要扣減貸款額,按保公司會如何處理?

根據金管局條例,不論回贈來源為銀行或按揭中介,若現金回贈超過1%,需相應扣減貸款額。舉例,如樓價600萬,借貸8成,現金回贈共1.55%,實際借貸額需以480萬扣減回贈金額計算,不能借足8成,銀行及中介於成交後再提供現金回贈。意味借貸款額減少數萬元,但負債亦隨之減少數萬元

HKMC的按保申請表上,需要申請人填寫按揭中介回贈的金額,然後HKMC會進行貸款額扣減。不用填寫銀行回贈,因銀行會報告予HKMC。收取中介回贈不會影響批核及利率。

關於按揭回贈,是否需要扣減貸款額,要視乎樓價及按揭成數,因金管局的扣減貸款額理念是申請人的貸款額和回贈,不能突破非按保按揭成數。

其他常見問題

暫停壓力測試後,申請按揭是否沒有收入要求?

不是,雖然2024年2月28日金管局宣佈暫停實施物業按揭貸款假設利率上升200基點的壓力測試要求,但申請人仍然需要符合每月供款與入息比率不超過50%的要求。若入息未能通過的情況下,按保會拒批按揭。

同時向數間銀行申請按保,會否提高批核機會?

不會,因為每間按保公司只會審批一次,反之,若數間銀行的申請表資料有出入,更會令按保起疑而阻礙批核。一旦被拒批,申請人可提出上訴或增加擔保人再作審批。

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