樓市

今年來多家中小型銀行相繼減按息、加回贈來搶按揭，並已為大型銀行帶來壓力。據悉，大行自上周陸續展開保衛戰，先有中銀香港 (2388) 及 恒生(011) 視乎個別客戶情況調低二手樓H按 (拆息按揭) 封頂息，昨日輪到滙豐出招，全面將二手樓按封頂息減0.25厘，即由3.625厘降至3.375厘，看齊上述兩大行及一手樓H按息。市場認為大行出手減封頂息，會帶來指標作用。

據悉，滙豐昨日起新推一個適用於貸款額300萬元以上的二手樓低息H按計畫，封頂息為P減2.25厘，即實際按息為3.375厘，較其原來H按計畫的封頂息P減2厘 (實際按息3.625厘) 為低，惟低息H按計畫現金回贈僅2.2%。

分析料具指標作用

其實早在滙豐減按息前，中銀及恒生於上周已有所行動，只要客戶能提供其他銀行所給予的二手樓H按封頂息為3.375厘，它們照樣可給予客戶同等優惠。

就滙豐放寬H按封頂利率，星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝表示，大型銀行二手物業H按封頂利率本皆為3.625厘，然而，不少中小型銀行採取較為進取的按揭策略，H按封頂利率可做到低至3.375厘，估計隨着樓市回暖，二手市場價量齊升，大行希望增加競爭力，於是調整定價策略，而大行減封頂利率會有標誌性作用，但留意是次減息為保持邊際利潤，亦減現金回贈。

中原按揭董事總經理王美鳳指出，早前大型銀行提供的二手物業按息高於一手物業按息，近日有大型銀行相繼將二手物業按息降回至3.375厘，與一手物業看齊，相信主要是基於按揭業務策略下調整，由以往將一二手物業息率分層處理，轉為將息率優惠延伸及劃一提供至一二手物業，有利提高整體按揭競爭力。

【香港商報訊】記者蘇尚報道：隨着樓市有回暖迹象，銀行對按揭業務轉趨積極，市場消息稱，滙豐即日起將二手住宅H按封頂利率減0.25厘。以該行最優惠利率(P)為5.625厘計，封頂息率由P減2厘下調至P減2.25厘，即實際利率由3.625原回落至3.375厘。

據了解，今次滙豐下調二手住宅H按封頂息率後，與該行的一手住宅H按條件一樣，以500萬元貨款額計算。每個月大約慳息670元。據指，除滙豐外，中銀、恒生亦有部分二手客戶提供最低3.375厘的封頂息優惠。

實際利率回落至3.375厘

中原按揭董事總經理王美鳳評論稱，近日有大型銀行將二手物業按息降回至3.375%，與一手物業看齊，相當主要是基於按揭業務策略下的調整，由以往將一二手物業息率分層處理轉為將息率優惠延伸及劃一提供至一二手物業，有利提高整體按揭競爭力，拓增客源。

星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝預期，未來美聯儲局或會停止收緊銀根措施或減少加息幅度，以穩定市場情緒，本港加息壓力有望得以緩解。

政府早前發表《香港2030+》最終報告，當中一個重點，以市民希望「住大啲、住好啲」訴求作估算，發展局遂於本季度賣地計劃安排，公布於賣地條款首度加入單位面積下限。

《香港2030+》最終報告表示，期望人均居住面積增加10%或20%，提升至215或237平方呎。

發展局遂於2022年1月至3月的季度賣地計劃中，為將推出的屯門青山公路—大欖段住宅用地，以及港鐵公司(00066)將軍澳百勝角通風大樓項目，落實加入單位面積下限措施。

屯門將軍澳盤落實執行

當中屯門地皮提供2,020伙，將落實加入單位面積下限為26平方米，即約280平方呎。

該屯門地皮鄰近屯門公路，地皮面積約36.29萬平方呎，市場估計地積比約3.6倍計，可建樓面約130萬平方呎，預計項目部分單位可享海景。

同季招標的一幅港鐵用地也將跟隨，項目將軍澳百勝角通風樓，地盤位於昭信路，與新寶城相隔一條馬路，將發展兩幢27層高分層大廈，住宅樓面積約28.8萬平方呎，提供550伙，亦會採用單位面積下限措施，詳情稍後由港鐵公布。

發展局局長黃偉綸指若一切順利，會應用有關措施於日後推出的土地。他提及考慮到2020年6月，推出觀塘安達臣道首置盤的單位實用面積下限約250平方呎，而屯門用地將用作興建私宅，置業階梯為更高位置，單位面積應更大。

他續指，過去五年的私樓，實用面積少於280平方呎的單位只佔13%，局方解釋措施對發展商而言更加清晰，屬公平遊戲規則，不認為措施對地價等有影響，亦不會增加流標風險。

料樓價仍低於800萬元

此外，對於措施會否影響買家入市機會，黃偉綸回應指，考慮到目前市區住宅呎價30,000元以下的選擇仍相當多，採用新措施後，以單位實用面積280平方呎計，樓價仍低於800萬元。

預料首置買家仍可承做八成至九成按揭，故未來市民「上車」選擇不會減少，並強調希望市民「住大啲」，故認為280平方呎屬合理水平。

而280平方呎是一個甚麼的概念？官方280平方呎的定義會跟隨《一手住宅銷售條例》，亦即是從圍封該物業的圍封牆的外部開始量度，計算內部的間隔及柱的面積，包括露台、工作平台及陽台，但不包括圍牆外的任何公用部分。

由於現時一般新樓大部分單位設計，均設一個22平方呎露台、16平方呎工作平台，或將兩者合併成38平方呎露台。

即使不扣除牆身，實用面積280平方呎的單位，實際室內空間只有240平方呎左右，亦即是較沙田第一城實用面積284平方呎兩房戶更細。

再用最近兩個新盤的最細單位作例子比較。

最近在核心地帶旺角有新盤推售。位於旺角豉油街63號的新盤雋薈，由益兆及俊和合作發展，全數是開放式戶型，實用面積介乎152至228平方呎，即是最細一伙差不多是280平方呎的半間屋水平。

如果以新鴻基地產(00016)發展元朗站上蓋新盤項目The YOHO Hub，戶型由一房至四房單位，實用面積由317平方呎起計，即是最細的一 伙一房單位，已高於280平方呎。

會德豐地產主席兼香港地產建設商會執委會主席梁志堅認為，政府為最細單位面積訂立指標，對香港整體社會有利。

若然未來政府能夠增加土地供應，推售更多住宅用地，滿足市場需求，相信樓價會健康平穩發展。

有部分發展商為順應上車客的需求，推出樓價總價較細的小型單位，相信措施初期會影響小部分上車客。

普縉助理總監(專業產業諮詢及估值)李售傑指，政府曾於2011年推出的首幅限呎盤地皮，規定當中某個數量單位，實用面積介乎370至430平方呎之間，現面積下限進一步調低。

惟當樓價持續上升，發展商亦會以市價開售單位，在入場費不變下，「限呎樓、豪宅呎價」將不能避免。
星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝亦指出，近日納米盤已開始面對「限呎」的風險。但儘管有「限呎」及「限貸」措施，納米樓供應仍會繼續。

原因是香港樓逾半買家需要敘造八成、九成等，如果是新樓，800萬元或以下樓價需求仍很大，假若新樓是30,000元的呎價，面積必然是納米盤。

香港置業營運總監及九龍區董事馬泰陽表示，過去「納米樓」樓價相宜，成就不少業主的置業夢。
他預料該措施實施後，新盤樓價低於600萬元的單位將會逐漸減少，未來準買家置業需準備更多資金入市，故相信「納米樓」式微前或掀起一股搶購熱潮。

私宅供應量超標逾5成

2022年首季(1月至3月)有一幅大型政府住宅官地推出；加上「一鐵一局」亦各有一幅地皮推出，令本年度私宅供應約20,080伙，大幅超標約55.7%，屬四個年度高位。

除了上文提及有限呎要求的屯門青山公路—大欖段住宅地，以及將軍澳百勝角通風大樓物業發展項目外，計入本季供應的土瓜灣鴻福街、啟明街及榮光街的四個市區重建項目，已於2021年12月初截收意向書，並接獲31份發展意向，相信短期內會公布招標安排，項目料提供約890伙，市場估值最高約68.5億元。

私人發展及重建項目供應方面，預計本季有五個項目完成所需的地契修訂，合共可興建約2,220伙。
綜合各種供應來源，來季私宅總供應量約5,680個單位，連同2021年4月至12月的財政年度首三季供應，全年度供應量超過20,000伙。自2017/18年度後，首次重上逾20,000伙，創四年新高。

私人發展重建項目11,000伙

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，本財年賣地計劃能夠超標，主要倚賴私人發展/重建供應。

本財年賣地計劃提供約20,080個單位中，私人發展/重建項目超過11,000伙，即佔約57%，成為各類土地來源之中最多。

反觀，官地供應本財年僅提供約3,410伙，僅佔約17%，單位數目及佔比，創自2011年4月起按季預先公布出售土地計劃後最少。

相信隨「北部都會區」發展，住宅官地將大幅增加，有助增加未來供應的穩定性，避免過分倚重私人發展/重建供應，有助穩定樓市發展。

由於賣地至項目落成需時，相信對短期樓市影響有限。

若然未來賣地計劃若然能夠延續本財年明顯超標的話，料數年後落成量將會明顯提升。

中原地產測量師張競達表示，由於本財政年度整體私人土地供應已達標，故下季只推出一幅住宅地皮。

為解決土地不足問題，政府貫徹多管齊下的覓地造地方案，未來兩三年內私人土地供應尚算充足，料可起樓價穩定作用。

《東方日報》訪問

【本報訊】醫管局大會決定推出員工低息置業貸款計劃，啟動資金高達78億元，雖然計劃或在半年後才推出，但地產界對消息反應不俗，指計劃具吸引力，目前需觀察受惠人數有多少，料部分鄰近大型醫院及地區的樓盤會被帶旺。泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚稱，如果相關措施能延伸至更多界別，勢對樓市有更明顯幫助。

貸款金額至少月薪36個月

張翹楚表示，假設註冊護士月薪約兩萬多至3萬元，貸款金額為月薪36個月，已可借貸超過90萬元，對醫護人員吸引力頗大。不過，對於樓市帶來的影響力還要視乎受惠醫護人員的比例。美聯物業住宅部行政總裁布少明認為，是次醫管局向員工推出低息置業貸款，只牽涉旗下員工，估計對整體物業市場走勢不會有影響，但個別鄰近醫院的住宅地區，如沙田及港島東區等屋苑，由於位置方便往返醫院工作，區內物業市場向來受醫護人員客戶追捧，計劃推出有機會刺激這些地區的交投量，實際的影響則要視乎最終可參與該計劃的人數及批出宗數。

星之谷按揭行政總裁莊錦輝則稱，醫管局的計劃比市場上實際利率1.5%低，於高成數按揭下，亦可讓醫護節省按揭保險費用，可算是頗具吸引力。假設購買800萬元物業承做九成按揭，以一般按保保費折扣6折計算需21萬元，醫護人員可省卻該項費用。然而，他提醒透過按揭保險申請住宅按揭，最長還款期為30年，而醫管局的貸款計劃只有20年，故利息雖低，但每月供款額會較高。