村屋買賣【星之谷專欄－頭條日報】

近兩三年，筆者公司接到的村屋買賣按揭查詢比率有所下降，而成交價亦在比大巿落後。歸其原因，相信是放寛按揭有關。

有限首期造就村屋需求

在2019年10月林鄭Plan 前，樓價600萬元以下物業在才能申請高成數按揭。當樓價超過600萬元，按揭成數就大幅下降至6成。當時，新界地區近鐵路站的私樓，如面積約400平方呎的兩房單位，樓價都貼近600萬元，質素較好、交通較方便或面積稍大的的單位，樓價往往超過600萬元，買家就沒法申請高成數按揭。

對於兩大兩小家庭來說，400平方呎的兩房單位，生活環境算是較為擠迫。礙於首期資金，這些家庭沒法買更好的私樓，唯有轉戰村屋。以新界北為例，當時有公共小巴到附近的傳統700平方呎村屋，中層單位售價也只是500萬元左右，頂層連天台或地下連花園也只是600萬元左右，剛好可申請高成數按揭。當林鄭Plan、緊隨其後的波叔Plan和家超Plan推出後，能申請高成數按揭的樓價範圍大幅調升，少首期、高收入人士的選擇就變得較多，不一定要選村屋了。

放寛按揭後大巿走勢

林鄭Plan推出一刻是近幾年的樓巿高位，當推出後，中價單位有一段時間跑贏大巿，反觀村屋方面，成交疏落之餘、成交價亦相當窒礙，近月樓巿調整，村屋亦有跟隨大巿下跌。近期公司收到查詢購買村屋的數量有所增加，似乎價格調整後又變得相當吸引。

認識「丁屋」

筆者在年前有簡略介紹過村屋買賣及按揭要注意的地方，今次嘗試更深入講解。不過，村屋種類繁多，筆者只集中講解最常見的新界原居民「丁屋」。至於其他「老屋」或非常規面積的私人興建村屋則無法一一詳述。「丁屋」比非常規村屋交易比較常見，較為容易找到銀行申請按揭。在舊村內，許多時會混雜不同類型的村屋，準買家睇樓時務必向地產代理查詢村屋類型，以免申請按揭觸礁。

「丁屋」一般規定了樓層不能超過3層（中式叫法即地下、二樓、三樓）、土地上蓋面積不超過65.03平方米（即每層約700平方呎）、總樓高不能超過7.62米或有些情況下8.23米（25或27呎高）、天台上可以建一個不多於2.14米高（約7呎）及7.44平方米（約80平方呎）的樓梯頂篷。

另外，不可興建多於兩個露台及一個露台上蓋。露台及露台上蓋的深度不能超過1.22米深（約4呎）、只能建在同一方向的牆上及不能圍封。譬如一間內籠面積800平方呎、或4層高、或在兩個方向有露台的村屋，就不會是丁屋、或可能有僭建之嫌了。

準買家可以在查冊內找到土地批約編號（Government Lease）並且購買該文件，如有列明上述標準規定的，都屬於「丁屋」。

星之谷按揭轉介

子非魚

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