物業投資

2008年金融海嘯是本港樓巿一大轉捩點，投資者對股票巿場信心不再，加上各國大印銀紙造成的低息期，樓宇按揭利率曾一度低於1厘。政府在2010年底實施了額外印花稅，住宅買家沒法短炒獲利，就更加會考慮持有物業的回報率。當時細價樓的表面租金回報率往往高於4厘，細算之下，長期持有物業收租仍然有利可圖，是推動樓巿的一大動力。

早前大圍樓王柏傲莊折卸重建消息一出，旋即引來市場熱議，事實上，發展商延遲交樓的情況時有發生，特定理由下更是條例容許的。不過若於指定日期起六個月內仍未能完成項目，買家亦有權撒銷合約。

過去一星期，樓巿最熱門的話題相信是某新盤因混凝土質量問題，導致延遲交樓的個案。

今年初，筆者在本專欄中估計在農歷新年後樓巿會爆發小陽春。回顧過去幾個月樓巿數據，到底結果如何?

不同人有不同程度的槓桿與波幅的承受能力。當選擇了其中一種投資項目及相應槓桿後，在同一類項目、不同產品之間不應以槓桿後的回報率比較優劣，以免把事情弄得複雜。

如有耐性追踪數個區域的樓價及租金的趨勢，並發現當中有些地區忽然偏離了原來的黃金比率，就可能找到入巿的良機。

當明白了各類或各區物業之別後，有投資者可能心想：「何不選淨租金回報率最高那一類？」

工商舖物業，無論是否連租約都不影響按揭成數。尤其是舖位物業，有沒有連租約也好，準買家都可隨時視察，因此，無論是否連租約的放盤，並不影響業主叫價能力。

投資工商舖的入場門檻及「段數」都比住宅物業高。無論是否投資者，對於住宅租金總會有一定的認知。由於巿場上同類的盤源多、成交多，住宅租金的透明度相當高，在屋苑附近的地產舖櫥窗、甚至在網上成交一查便已知道大約的租值。工商舖物業，由於流通量少、租約內容亦與住宅不同，對於初接觸的投資者來說，有時亦難以分辨擺在眼前的幾個盤之間的分別。