投資回報率(八) 樓價及租金的趨勢【星之谷專欄－頭條日報】

如有耐性追踪數個區域的樓價及租金的趨勢，並發現當中有些地區忽然偏離了原來的黃金比率，就可能找到入巿的良機。

樓價升值預期

舉個例子，最容易令樓價及租金變動的因素就是新的鐵路線及車站。在落實新線甚至早在研究階段時，新車站附近的樓價就會因憧憬而升值。由於新來的租客只會在鐵路開通前後才遷入，所以租金只會在其後升值。初期因樓價颷升但租金平穩，租金回報率便會下跌，直到鐵路通車後，租金會因交通便捷而上升。當租金升至平穩時，該區的樓價就能夠與租金回報率找回一個平衡值。

樓價貶值預期？

要找一個令個別地區樓價跑輸大巿的因素比較難。就上述例子，有一個區域的樓價曾經因鐵路憧憬而大升，在短暫的亢奮後，租金未有跟隨，樓價就會開始停滯不前。以這個時間點計直至鐵路開通而令租值上升之前，這地區便屬於「樓價跑輸大巿」的地區。

當看到上述地區樓價升幅比整體樓巿低，有些人就會解讀成「追落後」的時機。但如果有一直追踪該區租值的話，就會意識到其實是透支了升幅。筆者個人就不太喜歡在這類樓價置諸死地而後生的博奕。

租金升值

租金對於現況比較敏感，假如該屋苑正進行大維修、四處都是建築地盤、或正有一堆新盤入伙等等，租金都會短暫受壓。當塵埃落定後，租金都會回復正常，當租金上升了便會為樓價帶來上升的動力。

看樓價趨勢

以投資的角度，樓價升幅固然重要，但要看穿一區或某類物業的樓價並不容易。影響租金的因素不外乎交通、需求、價碼及環境因素。只要有新的動力，租金就容易上升並帶動樓價。因此，採用最簡單的表面回報率追踪走勢，配以地方或物業類別發展因素，就容易篩選投資的種類。

子非魚

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