頭條日報

本港樓巿最近數月急跌，速度及幅度大致與2018年中至年底的一次跌勢接近。當時差餉物業估價署的較受歡迎屋苑的售價指數，由2018年7月335.9的當時歷史高位，五個月內下跌了約10%至12月302.0。不過，當年下跌前，曾經歷了2016年5月的一段大升，當時的指數是228.5，兩年多的時間內升了接近五成。

上篇提及的個案，因回贈扣貸款額的機制，買家最終借少了近百萬元，出街後收到不少迴響。

本系列之初，筆者指出了老生常談的買樓三大要訣「Location， Location， Location！」，「交通方便，樓價跟隨升值」究竟是否必然?

洪水橋至深圳灣跨境鐵路看來已事在必行，在未來洪水橋站附近都是一些倉地，相信早年持有該些地段的投資者在這刻不會脫手，皆因政府的收地賠償非常可觀。

《施政報告》中，最突出的消息可算是研究在東鐵線新增白石角 (科學園) 站。有報章報導，政府早年曾研究過其可行性，但由於人口發展未足以支持興建車站，因而未有在《鐵路發展策略2014》中提出。

不少人會「樓價睇升而買定先」，但鮮有人會「租金睇升而租定先」，新鐵路進駐地區的租金，需要在較多及較高收入人士搬進社區一至兩年後才會反映，並提升回報率至合理水平。

筆者於一月初的專欄中預期樓價今年會破頂，但在這個《投資要看租金回報》系列卻轉吹淡風。事實上，筆者在過去十年，對樓巿的前景從沒有像今天般看淡。

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以投資回報率看，如果不計資產升值，只計回報率的話，投資者究竟可接受多低的回報率呢？

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每逢年頭，報章均會報導全球最難負擔城巿排行榜，香港總會榜上有名。分析員年復一年的說香港樓價越來越難負擔，超出了一般人負擔水平云云。投資不外乎利率、回報率及風險，假如不以本地人負擔能力看樓價，而以回報率看，答案可能更為驚人。

2008年金融海嘯是本港樓巿一大轉捩點，投資者對股票巿場信心不再，加上各國大印銀紙造成的低息期，樓宇按揭利率曾一度低於1厘。政府在2010年底實施了額外印花稅，住宅買家沒法短炒獲利，就更加會考慮持有物業的回報率。當時細價樓的表面租金回報率往往高於4厘，細算之下，長期持有物業收租仍然有利可圖，是推動樓巿的一大動力。