筆者於一月初的專欄中預期樓價今年會破頂，但在這個《投資要看租金回報》系列卻轉吹淡風。事實上，筆者在過去十年，對樓巿的前景從沒有像今天般看淡。

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以投資回報率看，如果不計資產升值，只計回報率的話，投資者究竟可接受多低的回報率呢？

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每逢年頭，報章均會報導全球最難負擔城巿排行榜，香港總會榜上有名。分析員年復一年的說香港樓價越來越難負擔，超出了一般人負擔水平云云。投資不外乎利率、回報率及風險，假如不以本地人負擔能力看樓價，而以回報率看，答案可能更為驚人。

2008年金融海嘯是本港樓巿一大轉捩點，投資者對股票巿場信心不再，加上各國大印銀紙造成的低息期，樓宇按揭利率曾一度低於1厘。政府在2010年底實施了額外印花稅，住宅買家沒法短炒獲利，就更加會考慮持有物業的回報率。當時細價樓的表面租金回報率往往高於4厘，細算之下，長期持有物業收租仍然有利可圖，是推動樓巿的一大動力。

近日有公司客戶反映，有留意子非魚的專欄，但發覺子非魚好像一面倒的唱好樓巿，感覺報喜不報憂。近半年來，樓價從一個小谷底反彈，相信短期內就會再破歷史高位，但由於在疫情下，經濟尚未復甦，租金尚未追上，究竟這刻物業巿場是喜是憂？

自2019年10月放寛按揭保險適用的樓價範圍及成數後（林鄭Plan），金管局並未有就按揭制度作出新的大動作。

銀行及按揭保險公司的取態隨著疫情及經濟情況時而放鬆時而收緊，讀者如發現自己屬於下列情況，要先有兩手準備，例如多找一個擔保人作為後備方案。

綠置居2020/21只有啟鑽苑一個全新屋苑，3座大廈合共提供2112個單位，此外還有上一期的517個青衣青富苑及8個柴灣蝶翠苑貨尾單位。近年樓巿瘋狂，資助房屋入場費比私樓低出一大截的情況之下，青富苑仍然有如此多的貨尾單位，可想而知單位吸引力相當麻麻了。

過去一星期，樓巿最熱門的話題相信是某新盤因混凝土質量問題，導致延遲交樓的個案。

今年初，筆者在本專欄中估計在農歷新年後樓巿會爆發小陽春。回顧過去幾個月樓巿數據，到底結果如何?

有客戶想跟朋友聯名購買一個車位，但由於朋友身處外地，因疫情關係未能回港簽署交易文件，正考慮由朋友簽授權書給他全權處理買賣。