星之谷於報章專欄

假如本身有足夠現金full pay外國物業進行投資移民，當購買物業後，樓價及匯率齊升，投資者可說是「贏晒」。例如當地樓價升10%，匯率升5%、期間收到的淨租金回報是5%，單計當地投資便賺約20%。另一方面，該筆資金原本可投資在本地樓，假如本地樓價升40%、淨租金回報3%，合共賺43%，一來一回，外地物業雖然賺錢，但其實跑輸23%。

新居屋銷情緩慢，「甩底」率頗高，不過「白居二」市場卻開始「發功」，多個未補地價屋苑都出現破頂成交。有抽中新居屋白表人士向筆者指，由於未能揀到「樓王」何文田冠德苑，又嫌其他新居屋性價比不高，寧願買入未補地價二手居屋，不過卻誤以為新樓按揭準則適用於二手，險些兒中伏。

2019年下半年香港爆發政治海嘯，市民為求一路掀起移民朝。據警方數字，俗稱「良民證」的無犯罪紀錄證明書，由2019年6月計起至12月16日申請逾21,000萬宗，激增近六成，創近年新高。筆者相信這些申請並非「真·移民」，大部分香港人想繼續留港，惟防範本地政局一旦不穩，外國護照可作「逃生門」之用。

本港社會事件令不少人萌生移民念頭，香港人喜歡「快、靚、正」，投資移民的「明買明賣」實屬首選。希臘與葡萄牙的買樓投資移民門檻，算是歐盟國家中偏低，分別為最低25萬與35萬歐羅，屬「Budget先決」之選。

樓巿經歷了2018年底的急跌後，踏入2019年後迅速反彈，在短短半年內攀升了約12%。在六月初開始，香港爆發社會運動，樓價自此反覆下跌，大約回落了6%左右。不過，最新的差餉物業估價署「較受歡迎屋苑的售價指數」，11月的售價指數比10月奇跡地反彈了2%，在社運氣氛有所緩和下，置業人仕的信心亦隨即復甦。

新一年，新開始，送豬迎鼠。傳統而言，農曆新年過後，樓市將迎來「小陽春」，這個吉兆原來已經提早出現。筆者觀察到，近日按揭查詢突然急升，尤其是準備買樓而又未出手的客人，估計是因為去年政治海嘯影響下，在「上車」與「等車」之間徘徊。

樓市經歷了2018年底短暫而急速的回調，在2019年初爆發了一個「大陽春」，在五個月的時間內升了約一 成。6月初香港爆發社會運動，加上中英貿易戰陰霾。其後，10月中的施政報告放寬按揭成數及適用的樓價範圍，是對於樓市的絕對利好因素，累積的購買力而引發了一個小高潮，可是，交投在兩星期內已回歸平淡。

香港地，冇樓買樓，有樓儲樓。不少投資者為求借到盡，甚至「踩鋼線」，以自住名義申請高成數按揭，實質是將單位「偷雞出租」。近日按證公司似乎有新措施打擊，不再純粹追收貸款 (Call Loan)，而是強制要求客人額外繳交逾10萬元保費罰款。

《樓宇百科》2019年香港人經歷了不平凡的一年，2020年展望明天會更好，但勿忘資產集中風險 (Concentration Risk)。

筆者在2018年底，估計樓巿短時間內見底，結果樓巿在剛踏入2019年，便已見底回升，在年中時已上升約一成。在六月初反修例運動爆發並持續至今，樓巿從高位回落約5%。全年雖仍然錄得約3%升幅，但失業率由年中低位的2.9%，上升至近日的3.2%，情況令人擔憂。