星之谷於報章專欄

2019年快步入尾聲。過去半年，本港政治危機撲熄了不少市民買樓意欲，而隨銀行相繼削減現金回贈率， 轉按 活動顯著減少。不過，近期轉按成交出現「乍暖還寒」跡象，筆者估計踏入2020年會轉趨活躍。

2020年將至，筆者謹祝市民早日上車，有樓人士年年添層樓，早日致富。今年經濟新聞某程度上被社會事件蓋過，否則放寬按揭保險政策，可謂香港樓市一個歷史性時刻。

在香港，有人忌諱凶宅萬分，有人則百無禁忌，視之為低市價上車盤。有居於凶宅同層多年的業主問筆者，能否以意外單位為由，以偏離市價的金額將自住物業「甩名」或「轉名」予配偶，重回首置身份後再買多層樓？

有讀者問今期居屋抵買嗎？筆者執筆之時，居屋已開售了約兩星期，已買冠德苑的買家可以放心，看完本篇後應會覺得物超所值，其他屋苑也可根據這個方法，自行評估售價。

按揭保險規限放寬至今已逾兩個月，由於新例只適用於新購買一手或二手物業，轉按只能轉餘額，加按套現之路被閂閘，很多樓市「高級玩家」都攪盡腦汁想辦法去破解，冀得更多融資買多層樓。筆者在本文將會採討一個新的玩法——物業互換，試圖博申請最多九成按揭。

香港人移民屬於沒有出路之中的出路，馬來西亞入場費便宜頓成首選，殊不知港人傾慕、但入場費極高的一線國家，例如英國和加拿大，原來亦有方法以「街坊價」移民，只需要200萬港元。

新居屋揀樓進行得如火如荼，不過有客人傳來一則傷感消息，抽到居屋的父母在完成揀樓後，臨成交前夕不幸猝逝，急問作為子女能否以繼承人身份完成交易。

於新機制下，房委會將以本港非業主住戶入息中位數40%作為供款，計算出一個可負擔樓價。今年三月公佈居屋定價時的入息中位數（扣除強積金）是39100元，即每月供款不應超過15640元。以25年供款及按揭利率2.25厘計算，按揭金額應不多於358.6萬元。由於綠表最多可借95%，可負擔單位售價估計為377.47萬元。在今期居屋中，這個價錢能夠買到何文田冠德苑低層兩房單位。

買樓無疑是一項人生大事。2019年新居屋已開始揀樓，買家對居屋按揭各項細則存有不少疑問，筆者希望藉這篇文章分享四大範疇，分為按揭篇、壓測篇、長者篇、財務篇，並歸納出按揭十式，助一眾業主無痛「上車」安享新居。

2019年新居屋已經開始揀樓，除何文田冠德苑外，大部份居屋預計關鍵日（即接近收樓日期）為明年中至明年底，究竟中了「大獎」的業主應該揀完樓即申請居屋按揭，還是等待關鍵日前幾個月才申請？