最後更新:15/05/23 @ 11:37 上午

香港樓價高企,並非人人都能一炮過full pay買樓,申請按揭貸款亦都是通常的做法。一般而言,私人物業的最高按揭成數為6成,如果首期不足的話,就購買按揭保險,才可以令銀行批出高成數按揭,下文會講述按揭保險的相關注意事項。

目錄

甚麼是按揭保險?

根據香港金融管理局的指引,自住物業按揭貸款須遵守按揭成數上限的規定。如果想借超過6成,就要購買「按揭保險」。按保公司向銀行提供按揭保險計劃,使銀行可以提供高成數的按揭貸款而毋須承擔額外的風險。

香港的按揭保險近來經多次轉變,財政司司長陳茂波於2022年2月23日發表的財政預算案放寬按揭保險,1,000萬或以下可以借高達9成按揭、1,200萬高達8成按揭、1200萬元以上至1920萬元可借5成至8成按揭,上限960萬元,被稱為「波叔Plan」。

至於之前的「林鄭Plan」,即900萬元以下的物業最高可以借9成(上限720萬),1000萬元以下的物業則最高可以借8成。另外,首置人士若未能符合銀行壓力測試,亦能申請最高8成或9成按揭,但其供款與入息比率需要不超過50%,而申請人在原有的保費之上,需另加10%-15%按揭保險費。

除「波叔 Plan」和「林鄭 Plan」外,原有舊例依然生效,即450萬元以下的物業最高可以借9成,而600萬元以下的物業則最高可以借8成,轉按套現亦適用 。

按揭保險費如何計算?

申請按保就要支付按揭保險費,保費以貸款額計算,可選擇一次性支付,亦可計入貸款額內作分期支付,在新按保成數的保費基本上和舊制沒有改變

須留意的是,部份情況下,即使只借6成按揭,亦需要購買按保。例如樓價為600萬,因按揭擔保人已有按揭在身,銀行最多只可借5成,如欲借6成則要經按保審批,並支付按揭保險費。另首置客買1000萬樓如須借6成,但銀行按揭只可借5成,故亦要申請按揭保險。有關按揭保險計劃的保費,可參考下列各表。

按揭保險計劃按揭保費一覽表

表1 - 保險範圍由按揭成數60%以上至90% 自住物業貸款 按揭保險費

按揭種類保險範圍
根據
按揭成數
按揭年期一次付清
保險費
(佔貸款額
百分比)
每年支付保險費
首年
(佔貸款額
百分比)
續保
(佔貸款額
百分比)
浮息按揭60%以上
至80%
按揭成數
10
15
20
25
30
1.15
1.50
1.85
2.00
2.15
0.58
0.79
0.93
1.00
1.11
0.28
0.28
0.28
0.28
0.28
60%以上
至85%
按揭成數
10
15
20
25
30
1.80
2.28
2.68
2.95
3.05
0.82
1.02
1.13
1.29
1.40
0.53
0.53
0.53
0.53
0.53
60%以上
至90%
按揭成數
10
15
20
25
30
2.60
3.18
3.75
4.10
4.35
1.09
1.39
1.62
1.79
2.03
0.77
0.77
0.77
0.77
0.77
*物業價格600萬港元或以下,採用舊例成數可參考上表
*上表如手機版可以用手指左右滑動顯示隱藏完整內容

表4 - 保險範圍由按揭成數 40% / 50%以上至 90% 自住物業貸款 按揭保險費

按揭種類保險範圍
根據
按揭成數
按揭年期一次付清
保險費
(佔貸款額
百分比)
每年支付保險費
首年
(佔貸款額
百分比)
續保
(佔貸款額
百分比)
浮息按揭40% / 50%以上
至80%
按揭成數
10
15
20
25
30
1.38
1.93
2.36
2.62
2.82
0.69
1.01
1.18
1.31
1.46
0.33
0.33
0.33
0.33
0.33
40% / 50%以上
至85%
按揭成數
10
15
20
25
30
2.16
2.85
3.34
3.66
3.85
0.98
1.28
1.40
1.60
1.77
0.63
0.63
0.63
0.63
0.63
40% / 50%以上
至90%
按揭成數
10
15
20
25
30
3.22
4.03
4.60
5.04
5.29
1.36
1.76
1.98
2.20
2.46
0.95
0.95
0.95
0.95
0.95
*物業價格1,200萬港元或以下,採用新例成數可參考上表
*上表如手機版可以用手指左右滑動顯示隱藏完整內容

表5 - 保險範圍由按揭成數 40% / 50%以上至 80% 自住物業貸款 按揭保險費

按揭種類保險範圍
根據
按揭成數
按揭年期一次付清
保險費
(佔貸款額
百分比)
每年支付保險費
首年
(佔貸款額
百分比)
續保
(佔貸款額
百分比)
浮息按揭40% / 50%以上
至50%
按揭成數
10
15
20
25
30
0.31
0.44
0.59
0.70
0.80
0.16
0.23
0.30
0.35
0.41
0.09
0.09
0.09
0.09
0.09
40% / 50%以上
至60%
按揭成數
10
15
20
25
30
0.75
1.04
1.38
1.61
1.84
0.38
0.54
0.69
0.81
0.95
0.22
0.22
0.22
0.22
0.22
40% / 50%以上
至70%
按揭成數
10
15
20
25
30
1.04
1.44
1.78
2.01
2.24
0.52
0.75
0.89
1.01
1.16
0.26
0.26
0.26
0.26
0.26
40% / 50%以上
至80%
按揭成數
10
15
20
25
30
1.38
1.93
2.36
2.62
2.82
0.69
1.01
1.18
1.31
1.46
0.33
0.33
0.33
0.33
0.33
*物業價格 1,200 萬港元以上至1,920 萬港元,採用新例成數可參考上表
*上表如手機版可以用手指左右滑動顯示隱藏完整內容

 

參考資料 – HKMC按揭保險費:

留意上面HKMC的保費表中,只需要理會「一次性付清保險費」一欄,銀行將相關數目計入每月還款中,讓貸款人可分期清還,最長為30年。「每年支付保險費」一欄不用理會(見以下問題)。

舉例一:樓價600萬,做8成按揭,還款期30年,按揭保險費 = 600萬*80%*2.15% = $103,200

舉例二:樓價600萬,做9成按揭,還款期30年, 按揭保險費 = 600萬*90%*5% = $270,000

註:保費最多可有6折優惠,但過去2年普遍折扣有所減少,只有65折或7折,折後實際繳交保費仍將少於上述舉例數目。不過,有按保公司近期重推保費6折優惠,預料是希望增加市場佔有率,想知如何享6折保費,歡迎按左上方whatsapp按鈕向星之谷免費查詢。

不清楚如何計算保費?請留言我們會有專人回覆


按揭保險費可選擇一次性支付,或每年續保支付,點揀最著數?

一次性支付較為着數,因為銀行會先代貸款人一次性支付給按保公司,然後貸款人再把保費攤分30年歸還銀行,並且最多可享有6折優惠。相反,如選擇每年續保支付,將不能享6折優惠,3年內甩走按保亦不能取回15至25%保費,長遠而言不着數。


新制下的按揭保險,不同樓價和物業種類最高可借幾多成?

新制下按揭保險可批出的成數如下:

  • 1000萬或以下:最高9成
  • 1200萬:最高8成
  • 1200萬 -1920萬:5成至8成 (上限960萬)
  • 非首置人士最高8成。
  • 樓花即供不能用「林鄭 Plan」和「波叔 Plan」
  • 村屋:最高8成半。
  • 房協二手指定屋苑:不限樓價可做9成。
  • 轉按涉及套現:樓價600萬或以下最高8成
  • 轉按甩發展商二按:最高8成。
  • 聯名物業甩名:最高8成,但如單名轉單名,最高9成。
  • 換樓先賣後買,未完成出售舊物業前,最高8成。

香港有多少間按揭保險公司?保費是否一樣?

有兩間:香港按揭證券有限公司(HKMC)和QBE,兩間公司按保保費一樣,選擇那一間公司都不會影響你的利息和現金回贈,因相關項目由銀行決定,但最終貸款金額(6成以上部份)以及還款年期則由按保公司決定。

所有銀行均可透過HKMC購買按保,個別銀行亦可於QBE購買。惟一般情況下,客人不能自選按保公司,銀行會隨機把申請人派去HKMC或QBE。

請延伸閱讀以下文章:


按揭保險的批核需時幾長?

一般而言,HKMC批核需時約一星期,而QBE一般能於銀行內部批核,可短至數日內完成。但如遞交的文件不齊全,審批時間便會延長。須留意,以上僅為按保批核時間,未計及銀行批核部份。

銀行批核普遍需時1至2周,如遇上旺季銀行「塞車」,審批時間或會較長。心急的客人應先向按揭中介查詢,最新的銀行審批速度。

申請人可致電HKMC查詢批核情況,熱線:2536 0136


如何申請按揭保險?

按揭保險經由銀行申請。簽署臨時合約後,準業主於銀行敍做按揭時,如借貸額超過6成,銀行會替你申請按揭保險。部份銀行會先批核6成按揭,才把申請表交至按保公司,部份銀行則先等按保批核後,才會批核6成按揭部份。

申請按揭保險需要準備什麼文件?

與銀行按揭審批相比,按揭保險較為嚴格,除了3個月入息紀錄外,還需要稅單以及強積金紀錄。若無稅單申請按揭,HKMC有機會要求查看6個月的入息紀錄,並會要求申請人解釋無稅單的原因。常見可接受的原因包括:因轉工而錯過報稅期、在國內工作回流、因事停工(如分娩)等。注意,沒有報稅不是可接受的理由。

申請文件包括:

  • 身份證副本
  • 住址證明
  • 公司僱傭合約、3個月糧單、3個銀行出糧戶口月結單(如支票出糧要支票副本)
  • 若入息屬於浮動收入,需提供6個月糧單
  • 其他債務資料,如汽車貸款、私人貸款等
  • 如多過一個按揭,需提供其他按揭的貸款信及近3個月供款紀錄

請留意:近年因疫情影響環球經濟,銀行收緊按揭,申請按保或須提供2年稅單紀錄。建議準上車人士備好相關入息文件後,才簽署臨約。


未能成功批出按揭保險怎麼辦?

未能批出按保,可請求銀行替你上訴,因此嚴選優質銀行很重要。此外,如HKMC不批,亦可嘗試再向QBE申請。留意每間按保公司只會審批一次,例如HKMC不批,即使經另一銀行再向HKMC申請按保,同樣不會重批。另外一開始不要向太多間銀行申請,如HKMC收到同一申請人幾份申請書,但不同申請書內的資料有出入,或會令HKMC起疑,導致批核時間延長。如為一手樓花,則可申請發展商按揭。

注意,購買按揭保險與否僅影響6成以上按揭部份,即使不獲批按保,銀行仍能借出6成部份按揭。


按揭保險有什麼常見拒批原因?

若能通過入息審查,最常見的拒批原因,是按保公司質疑入息的可信性,例如公司由申請人或近親開設,或該公司於簽署臨約買樓後才開設。但即使公司由按保申請人開立,向按保公司提供公司利得稅單及核數師報告後,也可獲重批。

第二個常見拒批原因為首期來源,按保公司需要申請人證明,首期不是從貸款而來(例如私貸、信用卡現金貸款等)。另外,按保公司質疑,買入的物業不是自住用途,也是常見的拒批原因之一。

其他可能拒批的情況包括曾經背負破產而又未解除、信貸評級太低、有犯罪或洗黑錢紀錄等。至於無糧單、稅單或入息證明,成功申請按揭的機會很微

由於疫情關係,近期銀行按揭審批亦有所收緊,以下為部分拒批原因

  • 申請人年齡超過60歲,沒有擔保人
  • 申請人被公司放無薪假期(no pay leave)
  • 申請人現金出糧,無入息證明

甚麼情況下,申請按保須通過壓力測試?

儘管政府放寬按揭成數時,讓首置人士豁免壓力測試,惟以下情況申請按保,仍然須通過壓力測試:

  • 申請人或擔保人有其他按揭在身(包括車位、工商鋪按揭)
  • 聯名物業甩名,需要重做按保借8成或9成。
  • 轉按用新按揭成數甩走發展商二按
  • 轉按8成套現(只適用舊按揭成數)
  • 換樓先賣後買,但出售物業未完成成交。

留意:即使按保放寬首置人士不需要壓測,但疫情肆虐下銀行加強風險管理,部份大銀行仍會計算壓測,建議如申請人入息未能通過壓測,應向多幾間銀行申請按揭。


如須壓力測試,如何才能通過?

如首置申請人( 包括抵押人 / 借款人 / 擔保人 ) 沒有其他按揭在身,供款與入息比率(DTI)上限用 50/60 計算。(即以目前利率計算每月供款,DTI不能超過50%,另假設加息2厘,DTI不能超過60%)

如果按揭申請人或擔保人本身已有按揭在身,可用以下指引:

供款與入息比率 壓力測試前後
樓價按揭
成數
壓測前/
壓測後
自住
無按揭
任何任何50%/
60%
自住
有按揭
≤ 8m≤ 7成40%/
50%
>7成35%/
45%
8m - 12m≤6成40%/
50%
>6成35%/
45%
>12m - 19.2m≤6成40%/
50%
>6成35%/
45%
>19.2m4成40%/
50%
出租
無按揭
任何任何40%/
50%
出租
有按揭
任何任何40%/
50%

如入息包含佣金、花紅、津貼、無薪假期,按保如何計算壓力測試?

如須借取9成按揭,佣金或其他非固定收入不能計作入息,但花紅可以,以兩年平均數計算。超時工作薪金亦可計作入息。注意,受社會事件和疫情關係影響,警務人員和醫務的超時薪金,可能超出底薪很多倍,銀行未必能計足。

疫情期間亦有僱員被逼放無薪假,銀行有機會拒批按揭,或將入息當作浮動收入,取6個月平均數計算。然而,浮動收入不能申請9成按揭,最高只可以8成。

詳情參考以下文章:


如何取得按揭保費折扣優惠?

除非入息過份不穩定或信貸評級太低,否則大部份客戶均可獲得6折保費優惠。請留意,保費若分期償還,需要計算入DTI或壓力測試中。

不過,2020年起,據指有多位買家未能獲得「例牌」6折保費優惠,僅得65折甚至7折。由於過往極少出現未能取得6折的情況,暫未知屬個別事件還是新趨勢。


如果需要擔保人,壓力測試如何計算?

如按揭申請人不能通過壓力測試,可尋求一個較具財政實力的擔保人,協助擔保上會,以兩人的入息計算DTI,不過計算壓力測試方法有所不同


如購買按揭保險,還款年期如何計算?

最長還款期為30年,但會根據人齡及樓齡有所調整。人齡由銀行決定,最長以(80-人齡)計算還款期,上限是30年,但按保公司有權用(75-人齡)去計算,視乎實際情況而定。樓齡最長以(75-樓齡)計算,村屋則以(55-樓齡)計算,部份藍籌屋宛如美孚,即使樓齡已超過50,仍有機會都可照批30年。

由於還款期由銀行訂立,如果銀行是用(70-人齡),連帶按保部份亦須用(70-人齡)計算,申請前應向按揭中介查詢,哪些銀行批的還款期最長。

如有擔保人,還款期可以用人齡減借款人或擔保人較年輕一位去計最長還款期,但留意有附帶條款。另外,近期HKMC對於有收緊迹象,如果貸款人超過60歲,買樓前建議先預批按揭。詳情請參考以下文章:


連租約物業能否申請按揭保險?

不能,上按保物業必須為自住或給家人住。連約物業只能借5成,不能上按保。參考北斗星網文章:


買入物業予家人居住,能否申請按保?

可以,惟借貸上限為8成,而且家人本身不能持有物業。如家人已有物業,按保公司對於自住用途審批嚴謹,或要求申請人解釋,家人的物業為何不能用作自住,以物業需要出租為由未必獲按保公司接受。銀行放款後,按保公司亦會定期調查,該家人是否一直在該物業居住。

HKMC對於自住用途審批嚴謹,參考我們在《蘋果日報》和《東方日報》的文章:


如有按揭在身,按揭成數須否扣減一成?

如經按揭保險,即使有按揭在身,也可借足9成,但保費較為昂貴,而且計算按揭壓力測試時供款與入息比率上限會有所調整。多按貸款人的保費可參考上面表二及表四。


一旦退保,按揭保險費可否退款?

可以,首年內退保可取回保費40%、兩年內25%、三年內15%,其後為零。由於按揭罰息期普遍為2年,很多客人靜待2年過後才退保。如果樓價升值,3年內可轉按6成,退回15%保費。


如經按揭保險敍做高成數按揭,物業能否出租?

不能,經按揭保險敍做按揭,僅容許物業是用作自住。成交後,按保公司定期會調查物業是否自住,並會要求申請人聲明及提供水電煤證明,如作虛假聲明屬刑事罪行。

注意,即使物業已大幅升值,原有按保已形同虛設,但物業仍不可用作出租,否則可能會被罰款或call loan


按揭回贈要扣減貸款額,按保公司會如何處理?

根據金管局條例,不論回贈來源為銀行或按揭中介,若現金回贈超過1%,需相應扣減貸款額。舉例,如樓價600萬,借貸8成,現金回贈共1.55%,實際借貸額需以480萬扣減回贈金額計算,不能借足8成,銀行及中介於成交後再提供現金回贈。意味借貸款額減少數萬元,但負債亦隨之減少數萬元

HKMC的按保申請表上,需要申請人填寫按揭中介回贈的金額,然後HKMC會進行貸款額扣減。不用填寫銀行回贈,因銀行會報告予HKMC。收取中介回贈不會影響批核及利率。

關於按揭回贈,是否需要扣減貸款額,要視乎樓價及按揭成數,因金管局的扣減貸款額理念是申請人的貸款額和回贈,不能突破非按保按揭成數。

其他常見問題

若未能通過壓力測試,按保會否拒批按揭?

若以首置身份買樓,而按揭申請人及擔保人均無按揭在身,未能壓力測試不會被拒批按揭,但要多繳保費10%,而且月供款與入息比率不能超過50%。至於未獲豁免壓測者,入息未能通過的情況下,按保將拒批按揭。

同時向數間銀行申請按保,會否提高批核機會?

不會,因為每間按保公司只會審批一次,反之,若數間銀行的申請表資料有出入,更會令按保起疑而阻礙批核。一旦被拒批,申請人可提出上訴或增加擔保人再作審批。

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