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什麼是按揭保險?按揭保險費如何計算?
一般而言,私人物業的最高按揭成數為6成。根據香港金融管理局的指引,自住物業按揭貸款須遵守按揭成數上限的規定。如果想借超過6成,就要購買「按揭保險」。按保公司向銀行提供按揭保險計劃,使銀行可以提供高成數的按揭貸款而毋須承擔額外的風險。
更新:財政司司長於2022年2月23日發表的財政預算案中宣布放寬按揭成數,1,000萬或以下可以借高達9成按揭、1,200萬高達8成按揭、1200萬元以上至1920萬元可借5成至8成按揭,上限960萬元。
如果想了解2022放寬按揭成數後,各樓價之成數的變化、最低入息要求、每月供款,及其適用的範圍,亦可參閱以下文章:
- 【2022放寬按揭成數】一文睇晒各樓價之成數、最低入息要求、每月供款,及其適用的範圍
- 【按揭成數全分析.買樓首期計算】自住、出租、工商物業車位、資產按揭及入息種類比較
- 【2022放寬按揭成數】新的按揭保險費有沒有改變?
按揭保險費以貸款額計算,可選擇一次性支付,亦可計入貸款額內作分期支付。
須留意,部分情況下,即使只借6成按揭,亦需要購買按保。例如樓價為600萬,因按揭擔保人已有按揭在身,銀行最多只可借5成,如欲借6成則要經按保審批,並支付按揭保險費。另首置客買1000萬樓如須借6成,亦要經按揭保險,因1000萬樓的銀行按揭只可借5成。
至於之前的「林鄭 Plan」,即900萬元以下的物業最高可以借9成(上限720萬),1000萬元以下的物業則最高可以借8成。另外,首置人士若未能符合銀行壓力測試,亦能申請最高8成或9成按揭,但其供款與入息比率需要不超過50%,而申請人在原有的保費之上,需另加10%-15%按揭保險費。
除「波叔 Plan」和「林鄭 Plan」外,其實原有舊例依然生效,即450萬元以下的物業最高可以借9成,而600萬元以下的物業則最高可以借8成,轉按套現亦適用 。
按揭保險計劃按揭保費一覽表
表1 - 保險範圍由按揭成數60%以上至90% 自住物業貸款 按揭保險費
按揭種類 | 保險範圍 根據 按揭成數 | 按揭年期 | 一次付清 保險費 (佔貸款額 百分比) | 每年支付保險費 | |
---|---|---|---|---|---|
首年 (佔貸款額 百分比) | 續保 (佔貸款額 百分比) |
||||
浮息按揭 | 60%以上 至80% 按揭成數 | 10 15 20 25 30 | 1.15 1.50 1.85 2.00 2.15 | 0.58 0.79 0.93 1.00 1.11 | 0.28 0.28 0.28 0.28 0.28 |
60%以上 至85% 按揭成數 | 10 15 20 25 30 | 1.80 2.28 2.68 2.95 3.05 | 0.82 1.02 1.13 1.29 1.40 | 0.53 0.53 0.53 0.53 0.53 |
|
60%以上 至90% 按揭成數 | 10 15 20 25 30 | 2.60 3.18 3.75 4.10 4.35 | 1.09 1.39 1.62 1.79 2.03 | 0.77 0.77 0.77 0.77 0.77 |
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表4 - 保險範圍由按揭成數 40% / 50%以上至 90% 自住物業貸款 按揭保險費
按揭種類 | 保險範圍 根據 按揭成數 | 按揭年期 | 一次付清 保險費 (佔貸款額 百分比) | 每年支付保險費 | |
---|---|---|---|---|---|
首年 (佔貸款額 百分比) | 續保 (佔貸款額 百分比) |
||||
浮息按揭 | 40% / 50%以上 至80% 按揭成數 | 10 15 20 25 30 | 1.38 1.93 2.36 2.62 2.82 | 0.69 1.01 1.18 1.31 1.46 | 0.33 0.33 0.33 0.33 0.33 |
40% / 50%以上 至85% 按揭成數 | 10 15 20 25 30 | 2.16 2.85 3.34 3.66 3.85 | 0.98 1.28 1.40 1.60 1.77 | 0.63 0.63 0.63 0.63 0.63 |
|
40% / 50%以上 至90% 按揭成數 | 10 15 20 25 30 | 3.22 4.03 4.60 5.04 5.29 | 1.36 1.76 1.98 2.20 2.46 | 0.95 0.95 0.95 0.95 0.95 |
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表5 - 保險範圍由按揭成數 40% / 50%以上至 80% 自住物業貸款 按揭保險費
按揭種類 | 保險範圍 根據 按揭成數 | 按揭年期 | 一次付清 保險費 (佔貸款額 百分比) | 每年支付保險費 | |
---|---|---|---|---|---|
首年 (佔貸款額 百分比) | 續保 (佔貸款額 百分比) |
||||
浮息按揭 | 40% / 50%以上 至50% 按揭成數 | 10 15 20 25 30 | 0.31 0.44 0.59 0.70 0.80 | 0.16 0.23 0.30 0.35 0.41 | 0.09 0.09 0.09 0.09 0.09 |
40% / 50%以上 至60% 按揭成數 | 10 15 20 25 30 | 0.75 1.04 1.38 1.61 1.84 | 0.38 0.54 0.69 0.81 0.95 | 0.22 0.22 0.22 0.22 0.22 |
|
40% / 50%以上 至70% 按揭成數 | 10 15 20 25 30 | 1.04 1.44 1.78 2.01 2.24 | 0.52 0.75 0.89 1.01 1.16 | 0.26 0.26 0.26 0.26 0.26 |
|
40% / 50%以上 至80% 按揭成數 | 10 15 20 25 30 | 1.38 1.93 2.36 2.62 2.82 | 0.69 1.01 1.18 1.31 1.46 | 0.33 0.33 0.33 0.33 0.33 |
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參考資料 – HKMC按揭保險費:
留意上面HKMC的保費表中,只需要理會「一次性付清保險費」一欄,銀行將相關數目計入每月還款中,讓貸款人可分期清還,最長為30年。「每年支付保險費」一欄不用理會(見以下問題)。
舉例一:樓價600萬,做8成按揭,還款期30年,按揭保險費 = 600萬*80%*2.15% = $103,200
舉例二:樓價600萬,做9成按揭,還款期30年, 按揭保險費 = 600萬*90%*5% = $270,000
註:保費最多可有6折優惠,但近期普遍折扣有所減少,只有65折或7折,但折後實際繳交保費仍將少於上述舉例數目。請參考以下文章:
不少客人有很多關於按揭保險及保費的疑問,我們做了一個完整的按揭保險及保費 FAQ:
- 按揭保險費可選擇一次性支付,或每年續保支付,點揀最著數?
- 透過按揭保險,不同樓價和物業種類最高可以借幾多成?
- 香港有多少間按揭保險公司?保費是否一樣?
- 如何申請按揭保險?
- 按揭保險的批核需時幾長?
- 申請按揭保險需要準備什麼文件?
- 未能成功批出按揭保險怎麼辦?
- 同時向數間銀行申請按保,會否提高批核機會?
- 按揭保險有什麼常見拒批原因?
- 什麼情況下,申請按保須通過壓力測試?
- 若未能通過壓力測試,按保會否拒批按揭?
- 如須壓力測試,如何才能通過?
- 如入息包含佣金、花紅、津貼、無薪假期,按保如何計算壓力測試?
- 如何取得按揭保費折扣優惠?
- 如果需要擔保人,壓力測試如何計算?
- 如購買按揭保險,還款年期如何計算?
- 連租約物業能否申請按揭保險?
- 買入物業予家人居住,能否申請按保?
- 如有按揭在身,按揭成數須否扣減一成?
- 一旦退保,按揭保險費可否退款?
- 如經按揭保險敍做高成數按揭,物業能否出租?
- 按揭回贈要扣減貸款額,按保公司會如何處理?
不清楚如何計算保費?請留言我們會有專人回覆
問:按揭保險費可選擇一次性支付,或每年續保支付,點揀最著數?
答:一次性支付較為著數,因為銀行會先代貸款人一次性支付給按保公司,然後貸款人再把保費攤分30年歸還銀行。相反,如選擇每年續保支付,將不能享6折優惠,3年內甩走按保時不能取回15至25%保費,長遠而言不著數。詳情請參考此文:
問:透過按揭保險,不同樓價和物業種類最高可以借幾多成?
答:新制下按揭保險可批出的成數如下:
- 1000萬或以下:最高9成
- 1200萬:最高8成
- 1200萬 -1920萬:5成至8成 (上限960萬)
- 非首置人士最高8成。
- 新樓即供不能用「林鄭 Plan」和「波叔 Plan」
- 村屋:最高8成半。
- 房協二手指定屋苑:不限樓價可做9成。
- 轉按涉及套現:樓價600萬或以下最高8成
- 轉按甩發展商二按:最高8成。
- 聯名物業甩名:最高8成,但如單名轉單名,最高9成。
- 換樓先賣後買,未完成出售舊物業前,最高8成。
詳情請參考:
問:香港有多少間按揭保險公司?保費是否一樣?
答:有兩間:HKMC和QBE,兩間公司按保保費一樣,選擇那一間公司都不會影響你的利息和現金回贈,因相關項目由銀行決定,但最終貸款金額(6成以上部份)以及還款年期則由按保公司決定。
所有銀行均可透過HKMC購買按保,個別銀行亦可於QBE購買。惟一般情況下,客人不能自選按保公司,銀行會隨機把申請人派去HKMC或QBE。
請延伸閱讀以下文章:
問:如何申請按揭保險?
答:按揭保險經由銀行申請。簽署臨時合約後,準業主於銀行敍做按揭時,如借貸額超過6成,銀行會替你申請按揭保險。部分銀行會先批核6成按揭,才把申請表交至按保公司,部分銀行則先等按保批核後,才會批核6成按揭部份。
問:按揭保險的批核需時幾長?
答:一般而言,HKMC批核需時約一星期,而QBE一般能於銀行內部批,可短至數日內完成批核。但如遞交的文件不齊全,審批時間便會延長。須留意,以上僅為按保批核時間,未計及銀行批核部分。
銀行批核普遍需時1至2周,如遇上旺季銀行「塞車」,審批時間或會較長。心急的客人應先向按揭中介查詢,最新的銀行審批速度。另須留意,因應2019年施政報告推出新按揭政策,導致銀行收到大量按揭申請,審批時間或較往年旺季更長。
重要:最近因疫情關係,批核時間比以往需時更長,部分個案需要2個月才獲批核,故建議買樓人士向業主爭取3個月成交期,才簽署臨約,以預留更多時間申請按揭保險。
申請人可致電HKMC查詢批核情況,熱線:2536 0136
問:申請按揭保險需要準備什麼文件?
答:與銀行按揭審批相比,按揭保險較為嚴格,除了3個月入息紀錄外,還需要稅單以及強積金紀錄。若無稅單,HKMC有機會要求查看6個月的入息紀錄,並會要求申請人解釋無稅單的原因。常見可接受的原因包括:因轉工而錯過報稅期、在國內工作回流、因事停工(如分娩)等。注意,沒有報稅不是可接受的理由。
申請文件包括:
- 身份證副本
- 住址證明
- 公司僱傭合約、3個月糧單、3個銀行出糧戶口月結單(如支票出糧要支票副本)
- 若入息屬於浮動收入,需提供6個月糧單
- 其他債務資料,如汽車貸款、私人貸款等
- 如多過一個按揭,需提供其他按揭的貸款信及近3個月供款紀錄
請留意:近期因疲情影響環球經濟,銀行收緊按揭,申請按保或須提供2年稅單紀錄。建議準上車人士備好相關入息文件後,才簽署臨約。
參考北斗星按揭網的文章:
問:未能成功批出按揭保險怎麼辦?
答:未能批出按保,可請求銀行員工替你上訴,因此嚴選優質銀行很重要。此外,如HKMC不批,亦可嘗試再向QBE申請。留意每間按保公司只會審批一次,例如HKMC不批,即使經另一銀行再向HKMC申請按保,同樣不會重批。如為一手樓花,則可申請發展商按揭。
注意,購買按揭保險與否僅影響6成以上按揭部份,即使不獲批按保,銀行仍能借出6成部份按揭。
參考北斗星按揭網的文章:
問:同時向數間銀行申請按保,會否提高批核機會?
答:不會,因為每間按保公司只會審批一次,反之,若數間銀行的申請表資料有出入,更會令按保起疑而阻礙批核。一旦被拒批,申請人可提出上訴或增加擔保人再作審批。參考文章:
問:按揭保險有什麼常見拒批原因?
答:若能通過入息審查,最常見的拒批原因,是按保公司質疑入息的可信性,例如公司由申請人或近親開設,或該公司於簽署臨約買樓後才開設。但即使公司由按保申請人開立,向按保公司提供公司利得稅單及核數師報告後,也可獲重批。
第二個常見拒批原因為首期來源,按保公司需要申請人證明,首期不是從貸款而來(例如私貸、信用卡現金貸款等)。另一常見原因是按保公司質疑,買入的物業不是自住用途。
其他可能拒批的情況包括曾經破產(未解除),信貸評級太低,有犯罪或洗黑錢紀錄等。
由於疫情關係,近期銀行按揭審批亦有所收緊,以下為部分拒批原因:
- 申請人年齡超過60歲,沒有擔保人
- 申請人被公司放無薪假期(no pay leave)
- 申請人現金出糧
詳情參考以下文章:
問:什麼情況下,申請按保須通過壓力測試?
答:儘管政府放寬按揭成數時,讓首置人士豁免壓力測試,惟以下情況申請按保,仍然須通過壓力測試:
- 申請人或擔保人有其他按揭在身(包括車位、工商鋪按揭)
- 聯名物業甩名,需要重做按保借8成或9成。
- 轉按用新按揭成數甩走發展商二按
- 轉按8成套現(只適用舊按揭成數)
- 換樓先賣後買,但出售物業未完成成交。
留意:即使按保放寬首置人士不需要壓測,但疫情肆虐下銀行加強風險管理,部分大銀行仍會計算壓測,建議如入息未能通過壓測,應向多幾間銀行申請按揭。
參考我們在《香港電台》的訪問:
問:若未能通過壓力測試,按保會否拒批按揭?
答:若以首置身份買樓,而按揭申請人及擔保人均無按揭在身,未能壓力測試不會被拒批按揭,但要多繳保費10%,而且月供款與入息比率不能超過50%。至於未獲豁免壓測者,入息未能通過的情況下,按保將拒批按揭。
問:如須壓力測試,如何才能通過?
如首置申請人( 包括抵押人 / 借款人 / 擔保人 ) 沒有其他按揭在身,供款與入息比率(DSR)上限用 50/60 計算。(即以目前利率計算每月供款,DSR不能超過50%,另假設加息3厘,DSR不能超過60%)
如果按揭申請人或擔保人本身已有按揭在身,可用以下指引:
供款與入息比率 | |||
---|---|---|---|
樓價 | 按揭 成數 | 壓測前/ 壓測後 |
|
自住 無按揭 | 任何 | 任何 | 50%/ 60% |
自住 有按揭 | ≤ 8m | ≤ 7成 | 40%/ 50% |
>7成 | 35%/ 45% |
||
8m - 12m | ≤6成 | 40%/ 50% |
|
>6成 | 35%/ 45% |
||
>12m - 19.2m | ≤6成 | 40%/ 50% |
|
>6成 | 35%/ 45% |
||
>19.2m | 4成 | 40%/ 50% |
|
出租 無按揭 | 任何 | 任何 | 40%/ 50% |
出租 有按揭 | 任何 | 任何 | 40%/ 50% |
詳情參以下文章:
- 【按揭FAQ】壓力測試及供款與入息比率上限指南(含新政策各類型入息和供款)
- 邊間銀行的按揭計算機最好?(含壓力測試功能分析)
- 只得租金收入能不能通過壓力測試?
- 放產假期間做按揭,壓力測試如何計算入息?
問:如入息包含佣金、花紅、津貼、無薪假期,按保如何計算壓力測試?
答:如須借取9成按揭,佣金或其他非固定收入不能計作入息,但花紅可以,以兩年平均數計算。超時工作薪金亦可計作入息,注意,受近期社會事件和疫情關係影響,警務人員和醫務的超時薪金,可能超出底薪很多倍,銀行未必能計足。
若不幸被逼放無薪假,銀行有機會拒批按揭,或將入息當作浮動收入,取6個月平均數計算。然而,浮動收入不能申請9成按揭,最高只可以8成。
詳情參考以下文章:
問:如何取得按揭保費折扣優惠?
答:近年因幾間按保公司競爭激烈,除非入息過份不穩定或信貸評級太低,否則大部份客戶均可獲得6折保費優惠。請留意,保費若分期償還,需要計算入DSR或壓力測試中。
更新:據指近期有多位買家未能獲得「例牌」6折保費優惠,僅得65折甚至7折。由於過往極少出現未能取得6折的情況,暫未知屬個別事件還是新趨勢。
參考文章:
問:如果需要擔保人,壓力測試如何計算?
答:請參考以下文章:
問:如購買按揭保險,還款年期如何計算?
答:最長還款期為30年,但會根據人齡及樓齡有所調整。人齡由銀行決定,最長以(80-人齡)計算還款期,上限是30年,但按保公司有權用(75-人齡)去計算,看實際情況而定。樓齡最長以(75-樓齡)計算,村屋則以(55-樓齡)計算,部分藍籌屋宛如美孚,即使樓齡已超過50,仍有機會都可照批30年。
由於還款期由銀行定立,如果銀行是用(70-人齡),連帶按保部份亦須用(70-人齡)計算,申請前應向按揭中介查詢,那些銀行批的還款期最長。
如有擔保人,還款期可以用人齡似乎借款人和擔保人較年輕一位去計最長還款期,但留意有附帶條款。另外,近期HKMC對於有收緊跡象,如果貸款人超過60歲,買樓前建議先預批。
詳情請參考以下文章:
問:連租約物業能否申請按揭保險?
答:不能,上按保物業必須為自住或給家人住。連約物業只能借5成,不能上按保。
參考北斗星網文章:
問:買入物業予家人居住,能否申請按保?
答:可以,惟借貸上限為8成,而且家人本身不能持有物業。如家人已有物業,按保公司或要求申請人解釋,家人的物業為何不能用作自住,以物業需要出租為由未必獲按保公司接受。銀行放款後,按保公司亦會定期調查,該家人是否一直在該物業居住。
HKMC對於自住用途審批嚴謹,參考我們在《蘋果日報》和《東方日報》的文章:
問:如有按揭在身,按揭成數須否扣減一成?
答:如經按揭保險,即使有按揭在身,也可借足9成,但保費較為昂貴,而且供款與入息比率上限會有所調整。多按貸款人的保費可參考上面表二及表四。
詳情請參考以下文章:
- https://www.hkmc.com.hk/files/product_file/3/1141/Premium%20Rate%20Sheet_Chi.pdf
- 多按者可申請九成按揭:繳付較高按保費【星之谷專欄-頭條日報】
- 供款與入息比率如何應用在壓力測試中【四種不同情況】
問:一旦退保,按揭保險費可否退款?
答:可以,首年內退保可取回保費40%、兩年內25%、三年內15%,其後為零。由於按揭罰息期普遍為2年,很多客人靜待2年過後才退保。如果樓價升值,3年內可轉按6成,退回15%保費。
參考我們在蘋果日報和都市日報的文章:
問:如經按揭保險敍做高成數按揭,物業能否出租?
答:不能,經按揭保險敍做按揭,僅容許物業是用作自住。成交後,按保公司定期會調查物業是否自住,並會要求申請人聲明及提供水電煤證明,如作虛假聲明屬刑事罪行。
注意,即使物業已大幅升值,原有按保已形同虛設,但物業仍不可用作出租,否則可能會被罰款。
參考北斗星按揭網及《東方日報》專欄文章:
問:按揭回贈要扣減貸款額,按保公司會如何處理?
答:根據金管局條例,不論回贈來源為銀行或按揭中介,若現金回贈超過1%,需相應扣減貸款額。舉例,如樓價600萬,借貸8成,現金回贈共1.55%,實際借貸額需以480萬扣減回贈金額計算,不能借足8成,銀行及中介於成交後再提供現金回贈。意味借貸款額減少數萬元,但負債亦隨之減少數萬元。
HKMC的按保申請表上,需要申請人填寫按揭中介回贈的金額,然後HKMC會進行貸款額扣減。不用填寫銀行回贈,因銀行會報告予HKMC。收取中介回贈不會影響批核及利率。
參考北斗星網的文章:
關於按揭回贈,在按保下的計算方法:
延伸閱讀:
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- 香港中小型企業總商會「最佳中小企獎」, 2019
- 都市日報「傑出按揭轉介」大獎, 2018
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- TVB樓宇節目:「星之谷特約:蝸居宅急變」於2018年4月放送,收視率19點
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