2018年7月10日

更新:05/06/19 @ 11:02:39

問:什麼是按揭保險?按揭保險費如何計算?

答:私人住宅,銀行按揭成數最高只可借6成。如想借超過6成,需要經按揭保險,並支付按揭保險費。按揭保險費以貸款額計算,可以一次性支付,也可落入貸款額內分期支付。

按揭保險費:

http://www.hkmc.com.hk/chi/online_tools/mortgage_insurance_programme/Annex-1-Chinese.pdf

留意上面HKMC的保費表中,只需要理會「一次性付清保險費」一欄,銀行會用這數計入每月還款中,讓貸款人可分期清還,最長是30年。「每年支付保險費」一欄不用理會。

舉例:樓價600萬,借8成,還款期30年,按揭保險費 = 600萬*80%*2.15% = $103,200.

實際保費少過以上計算,因保費最多可以做6折(見下文)


問:香港有幾多間按揭保險公司?保費是不是一樣?

答:有三間:HKMC, QBE, 和 AIG。無論是經那間按保公司,保費都是一樣。選用哪間按保公司不會影響你的利息和現金回贈,因利息和現金回贈是銀行決定,但最終貸款金額(6成以上部份)以及還款年期是按保公司決定。

所有銀行都可以經 HKMC。個別有些銀行可以經 QBE和AIG,但那些銀行會用電腦隨機決定把申請人派去HKMC, QBE, 或 AIG,一般情況下客人都不能自選。


問:如何申請按揭保險?

答:按揭保險是經銀行申請。簽了臨約後,到銀行做按揭,如需要借超過6成,銀行會幫你申請按揭保險。有些銀行是先批了6成部份才把申請表上HKMC, 有些銀行則先等 HKMC 批完才批6成部份。


問:按揭保險的批核需時幾長?

答:HKMC 一般一星期左右,如 QBE 可以幾日便完成批核,因 QBE 一般可以在銀行內部批。如果文件唔齊或HKMC覺得需要補文件,審批時間便會更長。留意這只是HKMC批核,未計算銀行部份的批核。銀行部份的批核一般1-2星期,如果是旺季,銀行塞車,可能審批時間會較長,客人如急應向按揭中介查詢那間銀行批得快。

申請人可致電 HKMC 查詢批核情況,也可在HKMC 網頁在線查詢,需要準備HKID和個人資料:

http://www.hkmc.com.hk/eng/online_tools/mortgage_insurance_programme/status_enquiry.html

HKMC 熱線:2536 0136


問:申請按揭保險需要準備什麼文件?

答:和銀行的6成相比,按揭保險的批核會較嚴,除了3個月入息紀錄外還需要稅單以及強積金紀錄。如果沒有稅單,HKMC 便需要申請人解釋沒有稅單的原因。常見可接受的原因包括轉工而過了報稅期、在國內工作回流、之前因某些原因(如分娩)停工等。沒有報稅不是可接受的理由。如沒有稅單,有機會按保公司要求看6個月入息紀錄。

申請文件包括:

  • 身份證副本
  • 住址證明
  • 公司僱傭合約、3個月糧單、3個銀行出糧戶口月結單(如支票出糧要支票副本)
  • 其他債務資料,如汽車貸款、私人貸款等
  • 如多個一個按揭,需要其他按揭的貸款信及近3個月供款紀錄

參考北斗星按揭網的文章:
無稅單能不能做八成按揭?


問:如果按揭保險唔批,怎麼辦?

答:如按保唔批,可讓你的 banker 幫你上訴,因此嚴選 banker 很重要。如果 HKMC 唔批,可經 QBE 或 AIG 再試。如果是一手樓花,可申請發展商按揭。

按揭保險只能拒批6成以上部份,就算按保唔批,銀行也可批6成部份。

留意每間按揭保險公司只批一次,如果 HKMC 唔批,就算經另一銀行再上HKMC都不會重批,可以經最初申請HKMC的銀行的banker幫你上訴。

參考北斗星按揭網的文章:


問:什麼情況按揭保險會唔批?

答:如果壓力測試通過,最常見唔批的原因是因按保公司質疑入息的可信性,比如公司是自己或近親開立,或該公司是申請人簽了臨約買樓後才開立。如公司真是自己開立,可向按保公司提供公司利得稅單和核數師報告,也可重批。

參考:
無稅單、無糧單、無入息證明能不能做樓宇按揭?

另一常見唔批的原因是首期來源。按保公司需要申請人證明首期來源不是從貸款而來(例如私貸、信用卡現金貸款等),參考北斗星按揭網文章:
按揭保險的首期來源聲明

其他可能唔批的情況包括破過產(未解除),信貸評級太低,有犯罪或洗黑錢紀錄等。


問:按揭保險中的壓力測試是如何計算?

答:如首置借8成或以下,供款與入息比率上限用 50/60 計算,如8成以上以 45/55 計算。如果本身有按揭,上限便扣減一成。如樓換樓先賣後買,如果賣果層成交期是在新果層之前完成,賣果層的現有樓按可以免計壓測。

詳情參考北斗星按揭網文章:


問:如入息有佣金、花紅、津貼,按保如何計算壓力測試?

答:請參考此文章:
壓力測試怎計算花紅、佣金、約滿酬金、強積金、津貼


問:如何可以取按揭保費6折或5折?

答:近年因幾間按保公司競爭激烈,大部份客戶都可取6折保費,除非入息太不穩定或信貸評級太低。5折保費很罕見,筆者訪問了很多資深銀行按揭專員,他們也未見過批過5折保費。

請留意,保費如是分期還,須要計算入壓力測試中。

參考文章:
6折按揭保險費的法則

400-450萬樓,如要做高成數按揭,如何可慳按揭保險費,可參考北斗星網這文章:
如何慳按揭保險費? (適用於400-450萬樓價)


問:如果需要擔保人,壓力測試如何計算?

答:請參考這文章:
按揭FAQ: 擔保人


問:如經按揭保險,還款年期如何計算?

答:最長是30年,但會跟據人齡及樓齡有所調整。人齡是跟銀行,最長是(80-人齡)計算還款期,上限是30年,但按保公司有權用75- 去計算,都要看實際情況而定。樓齡最長用75-樓齡,但有些藍籌屋宛如美孚,由於樓齡已超過50,有機會都可照批30年。

要留意,還款期也要跟銀行而定,即如銀行是用70-, 那麼按保部份也最長用70-,應向按揭中介先查詢哪些銀行批的還款期會是最長。

如有擔保人,還款期可以用借款人和擔保人較年輕一位去計最長還款期,但留意有附帶條款,請參考北斗星按揭網這文章:

擔保父親做8成按揭,HKMC有機會用父齡計供款年期


問:連租約物業能不能申請按揭保險?

答:不能。連約物業只能借5成,不能上按保。按保必須是自住或給家人住。

參考北斗星網文章:
買樓連約,按揭保險想借8成,有沒有拆解方法?


問:物業是給家人住,能不能申請按保?

答:可以的,但上限只能借8成,而且家人本身要無物業。如家人本身有物業,按保公司可能需要申請人解釋家人的物業為何不能自住,如該物業需要出租不是未必被按保公司接受。

而且放款後,按保公司會定期調查該家人是不是持續在該物業居住。


問:如有按揭在身,按揭成數是不是要招減一成?

答:如經按揭保險,就算有按揭在身,也可借足9成,但保費會貴一點。

參考:
http://www.hkmc.com.hk/chi/online_tools/mortgage_insurance_programme/Annex-1-Chinese.pdf

多按貸款人的保費可參考上面表二。

閱讀我們在頭條日報的相關文章:
非魚論市——多按者可否申請九成按揭?

留意如有按揭在身,供款與入息比率上限有調整:
供款與入息比率如何應用在壓力測試中【四種不同情況】


問:按揭保險費可不可退款?

答:可以的。如果樓價升了,3年內可轉按6成,退回 15% 保費,參考我們在蘋果日報和都市日報的文章:


問:如經按揭保險,物業之後能不能出租?

答:不能,按揭保險只容許物業是自住。成交後,按保公司定期會調查物業是不是自住,要申請人聲明。如是經HKMC, 由於是政府機構,如虛假聲明是刑事罪行,大家要留意。如是經 QBE 或 AIG, 雖然虛假聲明不構成刑事罪行,但也會 call loan 的。

參考北斗星按揭網文章:


問:按揭成數會不會因應物業種類而不同?

答:村屋最高只可做8成半。450-600萬的村屋只可8成。唐樓理論上最高可9成,但因應物業質樸,按保公司可能只批8成(如400萬或以下)。

參考文章:


問:按揭回贈要扣減貸款額,按保公司會如何處理?

答:跟據金管局條例,如現金回贈超過 1%,需扣減貸款額,不論該回贈是從銀行或按揭中介而來。舉個例子,如樓價600萬,想借8成,銀行現金回贈 2.1%, 按揭中介回贈 0.4%, 如全取這 2.5% 回贈,就不能借足8成,而只能借480萬減回贈金額,然後銀行及中介在成交後再提供現金回贈。其實是借少了幾萬,但還也還少幾萬,沒有蝕底的,可以視作是儲錢。

HKMC 的申請表上需要申請人填寫按揭中介回贈的金額,然後HKMC會進行貸款額扣減。銀行的回贈不用填寫因銀行會報給 HKMC 的。收取中介回贈不會影響批核及利率。

參考北斗星網的文章:

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