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什麼是按揭保險？按揭保險費如何計算？
一般而言，私人物業的最高按揭成數為6成。根據香港金融管理局的指引，自住物業按揭貸款須遵守按揭成數上限的規定。如果想借超過6成，就要購買「按揭保險」。按保公司向銀行提供按揭保險計劃，使銀行可以提供高成數的按揭貸款而毋須承擔額外的風險。
按揭保險費以貸款額計算，可選擇一次性支付，亦可計入貸款額內作分期支付。
須留意，部分情況下，即使只借6成按揭，亦需要購買按保。例如樓價為600萬，因按揭擔保人已有按揭在身，銀行最多只可借5成，如欲借6成則要經按保審批，並支付按揭保險費。另首置客買1000萬樓如須借6成，亦要經按揭保險，因1000萬樓的銀行按揭只可借5成。
香港政府於2019年10月16日發表的施政報告中宣布，放寬首置人士的按揭成數。新例之下，政府放寛900萬元以下的物業最高可以借9成（上限720萬），1000萬元以下的物業則最高可以借8成。
另外，首置人士若未能符合銀行壓力測試，亦能申請最高8成或9成按揭，但其供款與入息比率需要不超過50%，而申請人在原有的保費之上，需另加15%按揭保險費。
相對於舊例下，450萬元以下的物業最高可以借9成，而600萬元以下的物業則最高可以借8成 。
按揭保險計劃按揭保費一覽表
表1 - 保險範圍由按揭成數60%以上至90% 自住物業貸款 按揭保險費
| 按揭種類 | 保險範圍 根據 按揭成數 | 按揭年期 | 一次付清 保險費 (佔貸款額 百分比) | 每年支付保險費 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 首年 (佔貸款額 百分比) | 續保 (佔貸款額 百分比) |
||||
| 浮息按揭 | 60%以上 至80% 按揭成數 | 10 15 20 25 30 | 1.15 1.50 1.85 2.00 2.15 | 0.58 0.79 0.93 1.00 1.11 | 0.28 0.28 0.28 0.28 0.28 |
| 60%以上 至85% 按揭成數 | 10 15 20 25 30 | 1.80 2.28 2.68 2.95 3.05 | 0.82 1.02 1.13 1.29 1.40 | 0.53 0.53 0.53 0.53 0.53 |
|
| 60%以上 至90% 按揭成數 | 10 15 20 25 30 | 2.60 3.18 3.75 4.10 4.35 | 1.09 1.39 1.62 1.79 2.03 | 0.77 0.77 0.77 0.77 0.77 |
|
*上表如手機版可以用手指左右滑動顯示隱藏完整內容
表3 - 保險範圍由按揭成數60%以上至90% 自住物業貸款 按揭保險費
| 按揭種類 | 保險範圍 根據 按揭成數 | 按揭年期 | 一次付清 保險費 (佔貸款額 百分比) | 每年支付保險費 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 首年 (佔貸款額 百分比) | 續保 (佔貸款額 百分比) |
||||
| 浮息按揭 | 60%以上 至80% 按揭成數 | 10 15 20 25 30 | 1.32 1.73 2.13 2.30 2.47 | 0.67 0.91 1.07 1.15 1.28 | 0.32 0.32 0.32 0.32 0.32 |
| 60%以上 至85% 按揭成數 | 10 15 20 25 30 | 2.07 2.62 3.08 3.39 3.51 | 0.94 1.17 1.30 1.48 1.61 | 0.61 0.61 0.61 0.61 0.61 |
|
| 60%以上 至90% 按揭成數 | 10 15 20 25 30 | 2.99 3.66 4.31 4.72 5.00 | 1.25 1.60 1.86 2.06 2.33 | 0.89 0.89 0.89 0.89 0.89 |
|
*上表如手機版可以用手指左右滑動顯示隱藏完整內容
參考資料 – HKMC按揭保險費：
留意上面HKMC的保費表中，只需要理會「一次性付清保險費」一欄，銀行將相關數目計入每月還款中，讓貸款人可分期清還，最長為30年。「每年支付保險費」一欄不用理會（見以下問題）。
舉例一：樓價600萬，做8成按揭，還款期30年，按揭保險費 ＝ 600萬＊80%＊2.15% = $103,200
舉例二：樓價600萬，做9成按揭，還款期30年， 按揭保險費 ＝ 600萬＊90%＊5% = $270,000
註：保費最多可有6折優惠，但近期普遍折扣有所減少，只有65折或7折，但折後實際繳交保費仍將少於上述舉例數目。請參考以下文章：
不少客人有很多關於按揭保險及保費的疑問，我們做了一個完整的按揭保險及保費 FAQ：
- 按揭保險費可選擇一次性支付，或每年續保支付，點揀最著數？
- 透過按揭保險，不同樓價和物業種類最高可以借幾多成？
- 香港有多少間按揭保險公司？保費是否一樣？
- 如何申請按揭保險？
- 按揭保險的批核需時幾長？
- 申請按揭保險需要準備什麼文件？
- 未能成功批出按揭保險怎麼辦？
- 同時向數間銀行申請按保，會否提高批核機會？
- 按揭保險有什麼常見拒批原因？
- 什麼情況下，申請按保須通過壓力測試？
- 若未能通過壓力測試，按保會否拒批按揭？
- 如須壓力測試，如何才能通過？
- 如入息包含佣金、花紅、津貼、無薪假期，按保如何計算壓力測試？
- 如何取得按揭保費折扣優惠？
- 如果需要擔保人，壓力測試如何計算？
- 如購買按揭保險，還款年期如何計算？
- 連租約物業能否申請按揭保險？
- 買入物業予家人居住，能否申請按保？
- 如有按揭在身，按揭成數須否扣減一成？
- 一旦退保，按揭保險費可否退款？
- 如經按揭保險敍做高成數按揭，物業能否出租？
- 按揭回贈要扣減貸款額，按保公司會如何處理？
不清楚如何計算保費？請留言我們會有專人回覆
問：按揭保險費可選擇一次性支付，或每年續保支付，點揀最著數？
答：一次性支付較為著數，因為銀行會先代貸款人一次性支付給按保公司，然後貸款人再把保費攤分30年歸還銀行。相反，如選擇每年續保支付，將不能享6折優惠，3年內甩走按保時不能取回15至25%保費，長遠而言不著數。詳情請參考此文：
問：透過按揭保險，不同樓價和物業種類最高可以借幾多成？
答：新制下按揭保險可批出的成數如下：
- 900萬或以下：最高9成，上限為720萬。
- 1000萬或以下：最高8成。
- 非首置人士最高8成。
- 新樓選即供不能用按揭保險。
- 村屋：最高8成半。
- 房協二手指定屋苑：不限樓價可做9成。
- 轉按涉及套現：樓價600萬或以下最高8成
- 轉按甩發展商二按：最高8成。
- 聯名物業甩名：最高8成，但如單名轉單名，最高9成。
- 換樓先賣後買，未完成出售舊物業前，最高8成。
詳情請參考：
問：香港有多少間按揭保險公司？保費是否一樣？
答：有三間：HKMC、QBE和AIG，三間公司按保保費一樣，選擇那一間公司都不會影響你的利息和現金回贈，因相關項目由銀行決定，但最終貸款金額（6成以上部份）以及還款年期則由按保公司決定。
所有銀行均可透過HKMC購買按保，個別銀行亦可於QBE和AIG購買。惟一般情況下，客人不能自選按保公司，銀行會隨機把申請人派去HKMC、QBE或AIG。
請延伸閱讀以下文章：
問：如何申請按揭保險？
答：按揭保險經由銀行申請。簽署臨時合約後，準業主於銀行敍做按揭時，如借貸額超過6成，銀行會替你申請按揭保險。部分銀行會先批核6成按揭，才把申請表交至按保公司，部分銀行則先等按保批核後，才會批核6成按揭部份。
問：按揭保險的批核需時幾長？
答：一般而言，HKMC批核需時約一星期，而QBE一般能於銀行內部批，可短至數日內完成批核。但如遞交的文件不齊全，審批時間便會延長。須留意，以上僅為按保批核時間，未計及銀行批核部分。
銀行批核普遍需時1至2周，如遇上旺季銀行「塞車」，審批時間或會較長。心急的客人應先向按揭中介查詢，最新的銀行審批速度。另須留意，因應2019年施政報告推出新按揭政策，導致銀行收到大量按揭申請，審批時間或較往年旺季更長。
重要：最近因疫情關係，批核時間比以往需時更長，部分個案需要2個月才獲批核，故建議買樓人士向業主爭取3個月成交期，才簽署臨約，以預留更多時間申請按揭保險。
申請人可致電HKMC查詢批核情況，熱線：2536 0136
問：申請按揭保險需要準備什麼文件？
答：與銀行按揭審批相比，按揭保險較為嚴格，除了3個月入息紀錄外，還需要稅單以及強積金紀錄。若無稅單，HKMC有機會要求查看6個月的入息紀錄，並會要求申請人解釋無稅單的原因。常見可接受的原因包括：因轉工而錯過報稅期、在國內工作回流、因事停工（如分娩）等。注意，沒有報稅不是可接受的理由。
申請文件包括：
- 身份證副本
- 住址證明
- 公司僱傭合約、3個月糧單、3個銀行出糧戶口月結單（如支票出糧要支票副本）
- 若入息屬於浮動收入，需提供6個月糧單
- 其他債務資料，如汽車貸款、私人貸款等
- 如多過一個按揭，需提供其他按揭的貸款信及近3個月供款紀錄
請留意：近期因疲情影響環球經濟，銀行收緊按揭，申請按保或須提供2年稅單紀錄。建議準上車人士備好相關入息文件後，才簽署臨約。
參考北斗星按揭網的文章：
問：未能成功批出按揭保險怎麼辦？
答：未能批出按保，可請求銀行員工替你上訴，因此嚴選優質銀行很重要。此外，如HKMC不批，亦可嘗試再向QBE或AIG申請。留意每間按保公司只會審批一次，例如HKMC不批，即使經另一銀行再向HKMC申請按保，同樣不會重批。如為一手樓花，則可申請發展商按揭。
注意，購買按揭保險與否僅影響6成以上按揭部份，即使不獲批按保，銀行仍能借出6成部份按揭。
參考北斗星按揭網的文章：
問：同時向數間銀行申請按保，會否提高批核機會？
答：不會，因為每間按保公司只會審批一次，反之，若數間銀行的申請表資料有出入，更會令按保起疑而阻礙批核。一旦被拒批，申請人可提出上訴或增加擔保人再作審批。參考文章：
問：按揭保險有什麼常見拒批原因？
答：若能通過入息審查，最常見的拒批原因，是按保公司質疑入息的可信性，例如公司由申請人或近親開設，或該公司於簽署臨約買樓後才開設。但即使公司由按保申請人開立，向按保公司提供公司利得稅單及核數師報告後，也可獲重批。
第二個常見拒批原因為首期來源，按保公司需要申請人證明，首期不是從貸款而來（例如私貸、信用卡現金貸款等）。另一常見原因是按保公司質疑，買入的物業不是自住用途。
其他可能拒批的情況包括曾經破產（未解除），信貸評級太低，有犯罪或洗黑錢紀錄等。
由於疫情關係，近期銀行按揭審批亦有所收緊，以下為部分拒批原因：
- 申請人年齡超過60歲，沒有擔保人
- 申請人被公司放無薪假期（no pay leave）
- 申請人現金出糧
詳情參考以下文章：
問：什麼情況下，申請按保須通過壓力測試？
答：儘管政府放寬按揭成數時，讓首置人士豁免壓力測試，惟以下情況申請按保，仍然須通過壓力測試：
- 申請人或擔保人有其他按揭在身（包括車位、工商鋪按揭）
- 聯名物業甩名，需要重做按保借8成或9成。
- 轉按用新按揭成數甩走發展商二按
- 轉按8成套現（只適用舊按揭成數）
- 換樓先賣後買，但出售物業未完成成交。
留意：即使按保放寬首置人士不需要壓測，但疫情肆虐下銀行加強風險管理，部分大銀行仍會計算壓測，建議如入息未能通過壓測，應向多幾間銀行申請按揭。
參考我們在《香港電台》的訪問：
問：若未能通過壓力測試，按保會否拒批按揭？
答：若以首置身份買樓，而按揭申請人及擔保人均無按揭在身，未能壓力測試不會被拒批按揭，但要多繳保費10%，而且月供款與入息比率不能超過50%。至於未獲豁免壓測者，入息未能通過的情況下，按保將拒批按揭。
問：如須壓力測試，如何才能通過？
如首置申請人( 包括抵押人 / 借款人 / 擔保人 ) 沒有其他按揭在身，供款與入息比率（DSR）上限用 50/60 計算。（即以目前利率計算每月供款，DSR不能超過50%，另假設加息3厘，DSR不能超過60%）
如果按揭申請人或擔保人本身已有按揭在身，可用以下指引：
| 供款與入息比率 | |||
|---|---|---|---|
| 樓價 | 按揭 成數 | 壓測前／ 壓測後 |
|
| 自住 無按揭 | 任何 | 任何 | 50％／ 60％ |
| 自住 有按揭 | ≤ 8m | ≤ 7成 | 40％／ 50％ |
| >7成 | 35%／ 45％ |
||
| ≤ 10m | ≤6成 | 40%／ 50% |
|
| >6成 | 35％／ 45％ |
||
| >10m | 任何 | 40％／ 50％ |
|
| 出租 無按揭 | 任何 | 任何 | 40％／ 50％ |
| 出租 有按揭 | 任何 | 任何 | 40％／ 50％ |
詳情參以下文章：
- 【按揭FAQ】壓力測試及供款與入息比率上限指南（含新政策各類型入息和供款）
- 邊間銀行的按揭計算機最好？(含壓力測試功能分析)
- 只得租金收入能不能通過壓力測試？
- 放產假期間做按揭，壓力測試如何計算入息？
問：如入息包含佣金、花紅、津貼、無薪假期，按保如何計算壓力測試？
答：如須借取9成按揭，佣金或其他非固定收入不能計作入息，但花紅可以，以兩年平均數計算。超時工作薪金亦可計作入息，注意，受近期社會事件和疫情關係影響，警務人員和醫務的超時薪金，可能超出底薪很多倍，銀行未必能計足。
若不幸被逼放無薪假，銀行有機會拒批按揭，或將入息當作浮動收入，取6個月平均數計算。然而，浮動收入不能申請9成按揭，最高只可以8成。
詳情參考以下文章：
問：如何取得按揭保費折扣優惠？
答：近年因幾間按保公司競爭激烈，除非入息過份不穩定或信貸評級太低，否則大部份客戶均可獲得6折保費優惠。請留意，保費若分期償還，需要計算入DSR或壓力測試中。
2020年12月16日更新：據指近期有多位買家未能獲得「例牌」6折保費優惠，僅得65折甚至7折。由於過往極少出現未能取得6折的情況，暫未知屬個別事件還是新趨勢。
參考文章：
問：如果需要擔保人，壓力測試如何計算？
答：請參考以下文章：
問：如購買按揭保險，還款年期如何計算？
答：最長還款期為30年，但會根據人齡及樓齡有所調整。人齡由銀行決定，最長以(80-人齡)計算還款期，上限是30年，但按保公司有權用(75-人齡)去計算，看實際情況而定。樓齡最長以(75-樓齡)計算，村屋則以(55-樓齡)計算，部分藍籌屋宛如美孚，即使樓齡已超過50，仍有機會都可照批30年。
由於還款期由銀行定立，如果銀行是用(70-人齡)，連帶按保部份亦須用(70-人齡)計算，申請前應向按揭中介查詢，那些銀行批的還款期最長。
如有擔保人，還款期可以用人齡似乎借款人和擔保人較年輕一位去計最長還款期，但留意有附帶條款。另外，近期HKMC對於有收緊跡象，如果貸款人超過60歲，買樓前建議先預批。
詳情請參考以下文章：
問：連租約物業能否申請按揭保險？
答：不能，上按保物業必須為自住或給家人住。連約物業只能借5成，不能上按保。
參考北斗星網文章：
問：買入物業予家人居住，能否申請按保？
答：可以，惟借貸上限為8成，而且家人本身不能持有物業。如家人已有物業，按保公司或要求申請人解釋，家人的物業為何不能用作自住，以物業需要出租為由未必獲按保公司接受。銀行放款後，按保公司亦會定期調查，該家人是否一直在該物業居住。
HKMC對於自住用途審批嚴謹，參考我們在《蘋果日報》和《東方日報》的文章：
問：如有按揭在身，按揭成數須否扣減一成？
答：如經按揭保險，即使有按揭在身，也可借足9成，但保費較為昂貴，而且供款與入息比率上限會有所調整。多按貸款人的保費可參考上面表二及表四。
詳情請參考以下文章：
- http://www.hkmc.com.hk/files/product_file/3/904/Premium%20Rate%20Sheet_Chin.pdf
- 多按者可申請九成按揭：繳付較高按保費【星之谷專欄－頭條日報】
- 供款與入息比率如何應用在壓力測試中【四種不同情況】
問：一旦退保，按揭保險費可否退款？
答：可以，首年內退保可取回保費40%、兩年內25%、三年內15%，其後為零。由於按揭罰息期普遍為2年，很多客人靜待2年過後才退保。如果樓價升值，3年內可轉按6成，退回15%保費。
參考我們在蘋果日報和都市日報的文章：
問：如經按揭保險敍做高成數按揭，物業能否出租？
答：不能，經按揭保險敍做按揭，僅容許物業是用作自住。成交後，按保公司定期會調查物業是否自住，並會要求申請人聲明及提供水電煤證明，如作虛假聲明屬刑事罪行。
注意，即使物業已大幅升值，原有按保已形同虛設，但物業仍不可用作出租，否則可能會被罰款。
參考北斗星按揭網及《東方日報》專欄文章：
問：按揭回贈要扣減貸款額，按保公司會如何處理？
答：根據金管局條例，不論回贈來源為銀行或按揭中介，若現金回贈超過1%，需相應扣減貸款額。舉例，如樓價600萬，借貸8成，現金回贈共1.55%，實際借貸額需以480萬扣減回贈金額計算，不能借足8成，銀行及中介於成交後再提供現金回贈。意味借貸款額減少數萬元，但負債亦隨之減少數萬元。
HKMC的按保申請表上，需要申請人填寫按揭中介回贈的金額，然後HKMC會進行貸款額扣減。不用填寫銀行回贈，因銀行會報告予HKMC。收取中介回贈不會影響批核及利率。
參考北斗星網的文章：
關於按揭回贈，在按保下的計算方法：
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