最後更新：03/01/23 @ 2:08 下午

香港樓價高企，並非人人都能一炮過full pay買樓，申請按揭貸款亦都是通常的做法。一般而言，私人物業的最高按揭成數為6成，如果首期不足的話，就購買按揭保險，才可以令銀行批出高成數按揭，下文會講述按揭保險的相關注意事項。

目錄

甚麼是按揭保險？

根據香港金融管理局的指引，自住物業按揭貸款須遵守按揭成數上限的規定。如果想借超過6成，就要購買「按揭保險」。按保公司向銀行提供按揭保險計劃，使銀行可以提供高成數的按揭貸款而毋須承擔額外的風險。

香港的按揭保險近來經多次轉變，財政司司長陳茂波於2022年2月23日發表的財政預算案放寬按揭保險，1,000萬或以下可以借高達9成按揭、1,200萬高達8成按揭、1200萬元以上至1920萬元可借5成至8成按揭，上限960萬元，被稱為「波叔Plan」。

至於之前的「林鄭Plan」，即900萬元以下的物業最高可以借9成（上限720萬），1000萬元以下的物業則最高可以借8成。另外，首置人士若未能符合銀行壓力測試，亦能申請最高8成或9成按揭，但其供款與入息比率需要不超過50%，而申請人在原有的保費之上，需另加10%-15%按揭保險費。

除「波叔 Plan」和「林鄭 Plan」外，原有舊例依然生效，即450萬元以下的物業最高可以借9成，而600萬元以下的物業則最高可以借8成，轉按套現亦適用 。

按揭保險費如何計算？

申請按保就要支付按揭保險費，保費以貸款額計算，可選擇一次性支付，亦可計入貸款額內作分期支付，在新按保成數的保費基本上和舊制沒有改變。

須留意的是，部份情況下，即使只借6成按揭，亦需要購買按保。例如樓價為600萬，因按揭擔保人已有按揭在身，銀行最多只可借5成，如欲借6成則要經按保審批，並支付按揭保險費。另首置客買1000萬樓如須借6成，但銀行按揭只可借5成，故亦要申請按揭保險。有關按揭保險計劃的保費，可參考下列各表。

按揭保險計劃按揭保費一覽表

表1 - 保險範圍由按揭成數60%以上至90% 自住物業貸款 按揭保險費

按揭種類保險範圍
根據
按揭成數		按揭年期一次付清
保險費
(佔貸款額
百分比)		每年支付保險費
首年
(佔貸款額
百分比)		續保
(佔貸款額
百分比)
浮息按揭60%以上
至80%
按揭成數		10
15
20
25
30		1.15
1.50
1.85
2.00
2.15		0.58
0.79
0.93
1.00
1.11		0.28
0.28
0.28
0.28
0.28
60%以上
至85%
按揭成數		10
15
20
25
30		1.80
2.28
2.68
2.95
3.05		0.82
1.02
1.13
1.29
1.40		0.53
0.53
0.53
0.53
0.53
60%以上
至90%
按揭成數		10
15
20
25
30		2.60
3.18
3.75
4.10
4.35		1.09
1.39
1.62
1.79
2.03		0.77
0.77
0.77
0.77
0.77
*物業價格600萬港元或以下，採用舊例成數可參考上表
*上表如手機版可以用手指左右滑動顯示隱藏完整內容

表4 - 保險範圍由按揭成數 40% / 50%以上至 90% 自住物業貸款 按揭保險費

按揭種類保險範圍
根據
按揭成數		按揭年期一次付清
保險費
(佔貸款額
百分比)		每年支付保險費
首年
(佔貸款額
百分比)		續保
(佔貸款額
百分比)
浮息按揭40% / 50%以上
至80%
按揭成數		10
15
20
25
30		1.38
1.93
2.36
2.62
2.82		0.69
1.01
1.18
1.31
1.46		0.33
0.33
0.33
0.33
0.33
40% / 50%以上
至85%
按揭成數		10
15
20
25
30		2.16
2.85
3.34
3.66
3.85		0.98
1.28
1.40
1.60
1.77		0.63
0.63
0.63
0.63
0.63
40% / 50%以上
至90%
按揭成數		10
15
20
25
30		3.22
4.03
4.60
5.04
5.29		1.36
1.76
1.98
2.20
2.46		0.95
0.95
0.95
0.95
0.95
*物業價格1,200萬港元或以下，採用新例成數可參考上表
*上表如手機版可以用手指左右滑動顯示隱藏完整內容

表5 - 保險範圍由按揭成數 40% / 50%以上至 80% 自住物業貸款 按揭保險費

按揭種類保險範圍
根據
按揭成數		按揭年期一次付清
保險費
(佔貸款額
百分比)		每年支付保險費
首年
(佔貸款額
百分比)		續保
(佔貸款額
百分比)
浮息按揭40% / 50%以上
至50%
按揭成數		10
15
20
25
30		0.31
0.44
0.59
0.70
0.80		0.16
0.23
0.30
0.35
0.41		0.09
0.09
0.09
0.09
0.09
40% / 50%以上
至60%
按揭成數		10
15
20
25
30		0.75
1.04
1.38
1.61
1.84		0.38
0.54
0.69
0.81
0.95		0.22
0.22
0.22
0.22
0.22
40% / 50%以上
至70%
按揭成數		10
15
20
25
30		1.04
1.44
1.78
2.01
2.24		0.52
0.75
0.89
1.01
1.16		0.26
0.26
0.26
0.26
0.26
40% / 50%以上
至80%
按揭成數		10
15
20
25
30		1.38
1.93
2.36
2.62
2.82		0.69
1.01
1.18
1.31
1.46		0.33
0.33
0.33
0.33
0.33
*物業價格 1,200 萬港元以上至1,920 萬港元，採用新例成數可參考上表
*上表如手機版可以用手指左右滑動顯示隱藏完整內容

 

參考資料 – HKMC按揭保險費：

留意上面HKMC的保費表中，只需要理會「一次性付清保險費」一欄，銀行將相關數目計入每月還款中，讓貸款人可分期清還，最長為30年。「每年支付保險費」一欄不用理會（見以下問題）。

舉例一：樓價600萬，做8成按揭，還款期30年，按揭保險費 ＝ 600萬＊80%＊2.15% = $103,200

舉例二：樓價600萬，做9成按揭，還款期30年， 按揭保險費 ＝ 600萬＊90%＊5% = $270,000

註：保費最多可有6折優惠，但近期普遍折扣有所減少，只有65折或7折，折後實際繳交保費仍將少於上述舉例數目。

不清楚如何計算保費？請留言我們會有專人回覆

按揭保險費可選擇一次性支付，或每年續保支付，點揀最著數？

一次性支付較為着數，因為銀行會先代貸款人一次性支付給按保公司，然後貸款人再把保費攤分30年歸還銀行，並且最多可享有6折優惠。相反，如選擇每年續保支付，將不能享6折優惠，3年內甩走按保亦不能取回15至25%保費，長遠而言不着數。

新制下的按揭保險，不同樓價和物業種類最高可借幾多成？

新制下按揭保險可批出的成數如下：

  • 1000萬或以下：最高9成
  • 1200萬：最高8成
  • 1200萬 -1920萬：5成至8成 (上限960萬)
  • 非首置人士最高8成。
  • 樓花即供不能用「林鄭 Plan」和「波叔 Plan」
  • 村屋：最高8成半。
  • 房協二手指定屋苑：不限樓價可做9成。
  • 轉按涉及套現：樓價600萬或以下最高8成
  • 轉按甩發展商二按：最高8成。
  • 聯名物業甩名：最高8成，但如單名轉單名，最高9成。
  • 換樓先賣後買，未完成出售舊物業前，最高8成。

香港有多少間按揭保險公司？保費是否一樣？

有兩間：香港按揭證券有限公司（HKMC）和QBE，兩間公司按保保費一樣，選擇那一間公司都不會影響你的利息和現金回贈，因相關項目由銀行決定，但最終貸款金額（6成以上部份）以及還款年期則由按保公司決定。

所有銀行均可透過HKMC購買按保，個別銀行亦可於QBE購買。惟一般情況下，客人不能自選按保公司，銀行會隨機把申請人派去HKMC或QBE。

請延伸閱讀以下文章：

按揭保險的批核需時幾長？

一般而言，HKMC批核需時約一星期，而QBE一般能於銀行內部批核，可短至數日內完成。但如遞交的文件不齊全，審批時間便會延長。須留意，以上僅為按保批核時間，未計及銀行批核部份。

銀行批核普遍需時1至2周，如遇上旺季銀行「塞車」，審批時間或會較長。心急的客人應先向按揭中介查詢，最新的銀行審批速度。

申請人可致電HKMC查詢批核情況，熱線：2536 0136

如何申請按揭保險？

按揭保險經由銀行申請。簽署臨時合約後，準業主於銀行敍做按揭時，如借貸額超過6成，銀行會替你申請按揭保險。部份銀行會先批核6成按揭，才把申請表交至按保公司，部份銀行則先等按保批核後，才會批核6成按揭部份。

申請按揭保險需要準備什麼文件？

與銀行按揭審批相比，按揭保險較為嚴格，除了3個月入息紀錄外，還需要稅單以及強積金紀錄。若無稅單申請按揭，HKMC有機會要求查看6個月的入息紀錄，並會要求申請人解釋無稅單的原因。常見可接受的原因包括：因轉工而錯過報稅期、在國內工作回流、因事停工（如分娩）等。注意，沒有報稅不是可接受的理由。

申請文件包括：

  • 身份證副本
  • 住址證明
  • 公司僱傭合約、3個月糧單、3個銀行出糧戶口月結單（如支票出糧要支票副本）
  • 若入息屬於浮動收入，需提供6個月糧單
  • 其他債務資料，如汽車貸款、私人貸款等
  • 如多過一個按揭，需提供其他按揭的貸款信及近3個月供款紀錄

請留意：近年因疫情影響環球經濟，銀行收緊按揭，申請按保或須提供2年稅單紀錄。建議準上車人士備好相關入息文件後，才簽署臨約。

未能成功批出按揭保險怎麼辦？

如未能批出按保，可請求銀行替你上訴，因此嚴選優質銀行很重要。此外，如HKMC不批，亦可嘗試再向QBE申請。留意每間按保公司只會審批一次，例如HKMC不批，即使經另一銀行再向HKMC申請按保，同樣不會重批。另外一開始不要向太多間銀行申請，如HKMC收到同一申請人幾份申請書，但不同申請書內的資料有出入，或會令HKMC起疑，導致批核時間延長。如為一手樓花，則可申請發展商按揭。

注意，購買按揭保險與否僅影響6成以上按揭部份，即使不獲批按保，銀行仍能借出6成部份按揭。

按揭保險有什麼常見拒批原因？

若能通過入息審查，最常見的拒批原因，是按保公司質疑入息的可信性，例如公司由申請人或近親開設，或該公司於簽署臨約買樓後才開設。但即使公司由按保申請人開立，向按保公司提供公司利得稅單及核數師報告後，也可獲重批。

第二個常見拒批原因為首期來源，按保公司需要申請人證明，首期不是從貸款而來（例如私貸、信用卡現金貸款等）。另外，按保公司質疑，買入的物業不是自住用途，也是常見的拒批原因之一。

其他可能拒批的情況包括曾經背負破產而又未解除、信貸評級太低、有犯罪或洗黑錢紀錄等。至於無糧單、稅單或入息證明，成功申請按揭的機會很微。

由於疫情關係，近期銀行按揭審批亦有所收緊，以下為部分拒批原因：

  • 申請人年齡超過60歲，沒有擔保人
  • 申請人被公司放無薪假期（no pay leave）
  • 申請人現金出糧，無入息證明

甚麼情況下，申請按保須通過壓力測試？

儘管政府放寬按揭成數時，讓首置人士豁免壓力測試，惟以下情況申請按保，仍然須通過壓力測試：

  • 申請人或擔保人有其他按揭在身（包括車位、工商鋪按揭）
  • 聯名物業甩名，需要重做按保借8成或9成。
  • 轉按用新按揭成數甩走發展商二按
  • 轉按8成套現（只適用舊按揭成數）
  • 換樓先賣後買，但出售物業未完成成交。

留意：即使按保放寬首置人士不需要壓測，但疫情肆虐下銀行加強風險管理，部份大銀行仍會計算壓測，建議如申請人入息未能通過壓測，應向多幾間銀行申請按揭。

如須壓力測試，如何才能通過？

如首置申請人( 包括抵押人 / 借款人 / 擔保人 ) 沒有其他按揭在身，供款與入息比率（DTI）上限用 50/60 計算。（即以目前利率計算每月供款，DTI不能超過50%，另假設加息2厘，DTI不能超過60%）

如果按揭申請人或擔保人本身已有按揭在身，可用以下指引：

供款與入息比率 壓力測試前後
樓價按揭
成數		壓測前／
壓測後
自住
無按揭
任何任何50％／
60％
自住
有按揭		≤ 8m≤ 7成40％／
50％
>7成35%／
45％
8m - 12m≤6成40%／
50%
>6成35％／
45％
>12m - 19.2m≤6成40%／
50%
>6成35％／
45％
>19.2m4成40％／
50％
出租
無按揭		任何任何40％／
50％
出租
有按揭		任何任何40％／
50％

如入息包含佣金、花紅、津貼、無薪假期，按保如何計算壓力測試？

如須借取9成按揭，佣金或其他非固定收入不能計作入息，但花紅可以，以兩年平均數計算。超時工作薪金亦可計作入息。注意，受社會事件和疫情關係影響，警務人員和醫務的超時薪金，可能超出底薪很多倍，銀行未必能計足。

疫情期間亦有僱員被逼放無薪假，銀行有機會拒批按揭，或將入息當作浮動收入，取6個月平均數計算。然而，浮動收入不能申請9成按揭，最高只可以8成。

詳情參考以下文章：

如何取得按揭保費折扣優惠？

除非入息過份不穩定或信貸評級太低，否則大部份客戶均可獲得6折保費優惠。請留意，保費若分期償還，需要計算入DTI或壓力測試中。

不過，2020年起，據指有多位買家未能獲得「例牌」6折保費優惠，僅得65折甚至7折。由於過往極少出現未能取得6折的情況，暫未知屬個別事件還是新趨勢。

如果需要擔保人，壓力測試如何計算？

如按揭申請人不能通過壓力測試，可尋求一個較具財政實力的擔保人，協助擔保上會，以兩人的入息計算DTI，不過計算壓力測試方法有所不同。

如購買按揭保險，還款年期如何計算？

最長還款期為30年，但會根據人齡及樓齡有所調整。人齡由銀行決定，最長以（80-人齡）計算還款期，上限是30年，但按保公司有權用（75-人齡）去計算，視乎實際情況而定。樓齡最長以（75-樓齡）計算，村屋則以（55-樓齡）計算，部份藍籌屋宛如美孚，即使樓齡已超過50，仍有機會都可照批30年。

由於還款期由銀行訂立，如果銀行是用（70-人齡），連帶按保部份亦須用（70-人齡）計算，申請前應向按揭中介查詢，哪些銀行批的還款期最長。

如有擔保人，還款期可以用人齡減借款人或擔保人較年輕一位去計最長還款期，但留意有附帶條款。另外，近期HKMC對於有收緊迹象，如果貸款人超過60歲，買樓前建議先預批按揭。詳情請參考以下文章：

連租約物業能否申請按揭保險？

不能，上按保物業必須為自住或給家人住。連約物業只能借5成，不能上按保。參考北斗星網文章：

買入物業予家人居住，能否申請按保？

可以，惟借貸上限為8成，而且家人本身不能持有物業。如家人已有物業，按保公司對於自住用途審批嚴謹，或要求申請人解釋，家人的物業為何不能用作自住，以物業需要出租為由未必獲按保公司接受。銀行放款後，按保公司亦會定期調查，該家人是否一直在該物業居住。

HKMC對於自住用途審批嚴謹，參考我們在《蘋果日報》和《東方日報》的文章：

如有按揭在身，按揭成數須否扣減一成？

如經按揭保險，即使有按揭在身，也可借足9成，但保費較為昂貴，而且計算按揭壓力測試時供款與入息比率上限會有所調整。多按貸款人的保費可參考上面表二及表四。

一旦退保，按揭保險費可否退款？

可以，首年內退保可取回保費40%、兩年內25%、三年內15%，其後為零。由於按揭罰息期普遍為2年，很多客人靜待2年過後才退保。如果樓價升值，3年內可轉按6成，退回15%保費。

如經按揭保險敍做高成數按揭，物業能否出租？

不能，經按揭保險敍做按揭，僅容許物業是用作自住。成交後，按保公司定期會調查物業是否自住，並會要求申請人聲明及提供水電煤證明，如作虛假聲明屬刑事罪行。

注意，即使物業已大幅升值，原有按保已形同虛設，但物業仍不可用作出租，否則可能會被罰款或call loan。

按揭回贈要扣減貸款額，按保公司會如何處理？

根據金管局條例，不論回贈來源為銀行或按揭中介，若現金回贈超過1%，需相應扣減貸款額。舉例，如樓價600萬，借貸8成，現金回贈共1.55%，實際借貸額需以480萬扣減回贈金額計算，不能借足8成，銀行及中介於成交後再提供現金回贈。意味借貸款額減少數萬元，但負債亦隨之減少數萬元。

HKMC的按保申請表上，需要申請人填寫按揭中介回贈的金額，然後HKMC會進行貸款額扣減。不用填寫銀行回贈，因銀行會報告予HKMC。收取中介回贈不會影響批核及利率。

關於按揭回贈，是否需要扣減貸款額，要視乎樓價及按揭成數，因金管局的扣減貸款額理念是申請人的貸款額和回贈，不能突破非按保按揭成數。

其他常見問題

若未能通過壓力測試，按保會否拒批按揭？

若以首置身份買樓，而按揭申請人及擔保人均無按揭在身，未能壓力測試不會被拒批按揭，但要多繳保費10%，而且月供款與入息比率不能超過50%。至於未獲豁免壓測者，入息未能通過的情況下，按保將拒批按揭。

同時向數間銀行申請按保，會否提高批核機會？

不會，因為每間按保公司只會審批一次，反之，若數間銀行的申請表資料有出入，更會令按保起疑而阻礙批核。一旦被拒批，申請人可提出上訴或增加擔保人再作審批。

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