最後更新:16/04/21 @ 12:10 下午

什麼是按揭保險?按揭保險費如何計算?

一般而言,私人物業的最高按揭成數為6成。根據香港金融管理局的指引,自住物業按揭貸款須遵守按揭成數上限的規定。如果想借超過6成,就要購買「按揭保險」。按保公司向銀行提供按揭保險計劃,使銀行可以提供高成數的按揭貸款而毋須承擔額外的風險。

按揭保險費以貸款額計算,可選擇一次性支付,亦可計入貸款額內作分期支付。

須留意,部分情況下,即使只借6成按揭,亦需要購買按保。例如樓價為600萬,因按揭擔保人已有按揭在身,銀行最多只可借5成,如欲借6成則要經按保審批,並支付按揭保險費。另首置客買1000萬樓如須借6成,亦要經按揭保險,因1000萬樓的銀行按揭只可借5成。

香港政府於2019年10月16日發表的施政報告中宣布,放寬首置人士的按揭成數。新例之下,政府放寛900萬元以下的物業最高可以借9成(上限720萬),1000萬元以下的物業則最高可以借8成。

另外,首置人士若未能符合銀行壓力測試,亦能申請最高8成或9成按揭,但其供款與入息比率需要不超過50%,而申請人在原有的保費之上,需另加15%按揭保險費。

相對於舊例下,450萬元以下的物業最高可以借9成,而600萬元以下的物業則最高可以借8成 。

按揭保險計劃按揭保費一覽表

表1 - 保險範圍由按揭成數60%以上至90% 自住物業貸款 按揭保險費

按揭種類保險範圍
根據
按揭成數
按揭年期一次付清
保險費
(佔貸款額
百分比)
每年支付保險費
首年
(佔貸款額
百分比)
續保
(佔貸款額
百分比)
浮息按揭60%以上
至80%
按揭成數
10
15
20
25
30
1.15
1.50
1.85
2.00
2.15
0.58
0.79
0.93
1.00
1.11
0.28
0.28
0.28
0.28
0.28
60%以上
至85%
按揭成數
10
15
20
25
30
1.80
2.28
2.68
2.95
3.05
0.82
1.02
1.13
1.29
1.40
0.53
0.53
0.53
0.53
0.53
60%以上
至90%
按揭成數
10
15
20
25
30
2.60
3.18
3.75
4.10
4.35
1.09
1.39
1.62
1.79
2.03
0.77
0.77
0.77
0.77
0.77
*物業價格600萬港元或以下,採用舊例成數可參考上表
*上表如手機版可以用手指左右滑動顯示隱藏完整內容

表3 - 保險範圍由按揭成數60%以上至90% 自住物業貸款 按揭保險費

按揭種類保險範圍
根據
按揭成數
按揭年期一次付清
保險費
(佔貸款額
百分比)
每年支付保險費
首年
(佔貸款額
百分比)
續保
(佔貸款額
百分比)
浮息按揭60%以上
至80%
按揭成數
10
15
20
25
30
1.32
1.73
2.13
2.30
2.47
0.67
0.91
1.07
1.15
1.28
0.32
0.32
0.32
0.32
0.32
60%以上
至85%
按揭成數
10
15
20
25
30
2.07
2.62
3.08
3.39
3.51
0.94
1.17
1.30
1.48
1.61
0.61
0.61
0.61
0.61
0.61
60%以上
至90%
按揭成數
10
15
20
25
30
2.99
3.66
4.31
4.72
5.00
1.25
1.60
1.86
2.06
2.33
0.89
0.89
0.89
0.89
0.89
*物業價格1,000萬港元或以下,採用新例成數可參考上表
*上表如手機版可以用手指左右滑動顯示隱藏完整內容

參考資料 – HKMC按揭保險費:

留意上面HKMC的保費表中,只需要理會「一次性付清保險費」一欄,銀行將相關數目計入每月還款中,讓貸款人可分期清還,最長為30年。「每年支付保險費」一欄不用理會(見以下問題)。

舉例一:樓價600萬,做8成按揭,還款期30年,按揭保險費 = 600萬*80%*2.15% = $103,200

舉例二:樓價600萬,做9成按揭,還款期30年, 按揭保險費 = 600萬*90%*5% = $270,000

註:保費最多可有6折優惠,但近期普遍折扣有所減少,只有65折或7折,但折後實際繳交保費仍將少於上述舉例數目。請參考以下文章:


不少客人有很多關於按揭保險及保費的疑問,我們做了一個完整的按揭保險及保費 FAQ:

不清楚如何計算保費?請留言我們會有專人回覆


問:按揭保險費可選擇一次性支付,或每年續保支付,點揀最著數?

答:一次性支付較為著數,因為銀行會先代貸款人一次性支付給按保公司,然後貸款人再把保費攤分30年歸還銀行。相反,如選擇每年續保支付,將不能享6折優惠,3年內甩走按保時不能取回15至25%保費,長遠而言不著數。詳情請參考此文:


問:透過按揭保險,不同樓價和物業種類最高可以借幾多成?

答:新制下按揭保險可批出的成數如下:

  • 900萬或以下:最高9成,上限為720萬。
  • 1000萬或以下:最高8成。
  • 非首置人士最高8成。
  • 新樓選即供不能用按揭保險。
  • 村屋:最高8成半。
  • 房協二手指定屋苑:不限樓價可做9成。
  • 轉按涉及套現:樓價600萬或以下最高8成
  • 轉按甩發展商二按:最高8成。
  • 聯名物業甩名:最高8成,但如單名轉單名,最高9成。
  • 換樓先賣後買,未完成出售舊物業前,最高8成。

詳情請參考:


問:香港有多少間按揭保險公司?保費是否一樣?

答:有三間:HKMC、QBE和AIG,三間公司按保保費一樣,選擇那一間公司都不會影響你的利息和現金回贈,因相關項目由銀行決定,但最終貸款金額(6成以上部份)以及還款年期則由按保公司決定。

所有銀行均可透過HKMC購買按保,個別銀行亦可於QBE和AIG購買。惟一般情況下,客人不能自選按保公司,銀行會隨機把申請人派去HKMC、QBE或AIG。

請延伸閱讀以下文章:


問:如何申請按揭保險?

答:按揭保險經由銀行申請。簽署臨時合約後,準業主於銀行敍做按揭時,如借貸額超過6成,銀行會替你申請按揭保險。部分銀行會先批核6成按揭,才把申請表交至按保公司,部分銀行則先等按保批核後,才會批核6成按揭部份。


問:按揭保險的批核需時幾長?

答:一般而言,HKMC批核需時約一星期,而QBE一般能於銀行內部批,可短至數日內完成批核。但如遞交的文件不齊全,審批時間便會延長。須留意,以上僅為按保批核時間,未計及銀行批核部分。
銀行批核普遍需時1至2周,如遇上旺季銀行「塞車」,審批時間或會較長。心急的客人應先向按揭中介查詢,最新的銀行審批速度。另須留意,因應2019年施政報告推出新按揭政策,導致銀行收到大量按揭申請,審批時間或較往年旺季更長。

重要:最近因疫情關係,批核時間比以往需時更長,部分個案需要2個月才獲批核,故建議買樓人士向業主爭取3個月成交期,才簽署臨約,以預留更多時間申請按揭保險。

申請人可致電HKMC查詢批核情況,熱線:2536 0136


問:申請按揭保險需要準備什麼文件?

答:與銀行按揭審批相比,按揭保險較為嚴格,除了3個月入息紀錄外,還需要稅單以及強積金紀錄。若無稅單,HKMC有機會要求查看6個月的入息紀錄,並會要求申請人解釋無稅單的原因。常見可接受的原因包括:因轉工而錯過報稅期、在國內工作回流、因事停工(如分娩)等。注意,沒有報稅不是可接受的理由。

申請文件包括:

  • 身份證副本
  • 住址證明
  • 公司僱傭合約、3個月糧單、3個銀行出糧戶口月結單(如支票出糧要支票副本)
  • 若入息屬於浮動收入,需提供6個月糧單
  • 其他債務資料,如汽車貸款、私人貸款等
  • 如多過一個按揭,需提供其他按揭的貸款信及近3個月供款紀錄

請留意:近期因疲情影響環球經濟,銀行收緊按揭,申請按保或須提供2年稅單紀錄。建議準上車人士備好相關入息文件後,才簽署臨約。

參考北斗星按揭網的文章:


問:未能成功批出按揭保險怎麼辦?

答:未能批出按保,可請求銀行員工替你上訴,因此嚴選優質銀行很重要。此外,如HKMC不批,亦可嘗試再向QBE或AIG申請。留意每間按保公司只會審批一次,例如HKMC不批,即使經另一銀行再向HKMC申請按保,同樣不會重批。如為一手樓花,則可申請發展商按揭。

注意,購買按揭保險與否僅影響6成以上按揭部份,即使不獲批按保,銀行仍能借出6成部份按揭。

參考北斗星按揭網的文章:


問:同時向數間銀行申請按保,會否提高批核機會?

答:不會,因為每間按保公司只會審批一次,反之,若數間銀行的申請表資料有出入,更會令按保起疑而阻礙批核。一旦被拒批,申請人可提出上訴或增加擔保人再作審批。參考文章:


問:按揭保險有什麼常見拒批原因?

答:若能通過入息審查,最常見的拒批原因,是按保公司質疑入息的可信性,例如公司由申請人或近親開設,或該公司於簽署臨約買樓後才開設。但即使公司由按保申請人開立,向按保公司提供公司利得稅單及核數師報告後,也可獲重批。

第二個常見拒批原因為首期來源,按保公司需要申請人證明,首期不是從貸款而來(例如私貸、信用卡現金貸款等)。另一常見原因是按保公司質疑,買入的物業不是自住用途。

其他可能拒批的情況包括曾經破產(未解除),信貸評級太低,有犯罪或洗黑錢紀錄等。

由於疫情關係,近期銀行按揭審批亦有所收緊,以下為部分拒批原因:

  • 申請人年齡超過60歲,沒有擔保人
  • 申請人被公司放無薪假期(no pay leave)
  • 申請人現金出糧

詳情參考以下文章:


問:什麼情況下,申請按保須通過壓力測試?

答:儘管政府放寬按揭成數時,讓首置人士豁免壓力測試,惟以下情況申請按保,仍然須通過壓力測試:

  • 申請人或擔保人有其他按揭在身(包括車位、工商鋪按揭)
  • 聯名物業甩名,需要重做按保借8成或9成。
  • 轉按用新按揭成數甩走發展商二按
  • 轉按8成套現(只適用舊按揭成數)
  • 換樓先賣後買,但出售物業未完成成交。

留意:即使按保放寬首置人士不需要壓測,但疫情肆虐下銀行加強風險管理,部分大銀行仍會計算壓測,建議如入息未能通過壓測,應向多幾間銀行申請按揭。

參考我們在《香港電台》的訪問:


問:若未能通過壓力測試,按保會否拒批按揭?

答:若以首置身份買樓,而按揭申請人及擔保人均無按揭在身,未能壓力測試不會被拒批按揭,但要多繳保費10%,而且月供款與入息比率不能超過50%。至於未獲豁免壓測者,入息未能通過的情況下,按保將拒批按揭。


問:如須壓力測試,如何才能通過?

如首置申請人( 包括抵押人 / 借款人 / 擔保人 ) 沒有其他按揭在身,供款與入息比率(DSR)上限用 50/60 計算。(即以目前利率計算每月供款,DSR不能超過50%,另假設加息3厘,DSR不能超過60%)

如果按揭申請人或擔保人本身已有按揭在身,可用以下指引:

  供款與入息比率
樓價按揭
成數
壓測前/
壓測後
自住
無按揭
任何任何50%/
60%
自住
有按揭
≤ 8m≤ 7成40%/
50%
>7成35%/
45%
≤ 10m≤6成40%/
50%
>6成35%/
45%
>10m任何40%/
50%
出租
無按揭
任何任何40%/
50%
出租
有按揭
任何任何40%/
50%

詳情參以下文章:


問:如入息包含佣金、花紅、津貼、無薪假期,按保如何計算壓力測試?

答:如須借取9成按揭,佣金或其他非固定收入不能計作入息,但花紅可以,以兩年平均數計算。超時工作薪金亦可計作入息,注意,受近期社會事件和疫情關係影響,警務人員和醫務的超時薪金,可能超出底薪很多倍,銀行未必能計足。

若不幸被逼放無薪假,銀行有機會拒批按揭,或將入息當作浮動收入,取6個月平均數計算。然而,浮動收入不能申請9成按揭,最高只可以8成。

詳情參考以下文章:


問:如何取得按揭保費折扣優惠?

答:近年因幾間按保公司競爭激烈,除非入息過份不穩定或信貸評級太低,否則大部份客戶均可獲得6折保費優惠。請留意,保費若分期償還,需要計算入DSR或壓力測試中。

2020年12月16日更新:據指近期有多位買家未能獲得「例牌」6折保費優惠,僅得65折甚至7折。由於過往極少出現未能取得6折的情況,暫未知屬個別事件還是新趨勢。

參考文章:


問:如果需要擔保人,壓力測試如何計算?

答:請參考以下文章:


問:如購買按揭保險,還款年期如何計算?

答:最長還款期為30年,但會根據人齡及樓齡有所調整。人齡由銀行決定,最長以(80-人齡)計算還款期,上限是30年,但按保公司有權用(75-人齡)去計算,看實際情況而定。樓齡最長以(75-樓齡)計算,村屋則以(55-樓齡)計算,部分藍籌屋宛如美孚,即使樓齡已超過50,仍有機會都可照批30年。

由於還款期由銀行定立,如果銀行是用(70-人齡),連帶按保部份亦須用(70-人齡)計算,申請前應向按揭中介查詢,那些銀行批的還款期最長。

如有擔保人,還款期可以用人齡似乎借款人和擔保人較年輕一位去計最長還款期,但留意有附帶條款。另外,近期HKMC對於有收緊跡象,如果貸款人超過60歲,買樓前建議先預批。

詳情請參考以下文章:


問:連租約物業能否申請按揭保險?

答:能,上按保物業必須為自住或給家人住。連約物業只能借5成,不能上按保。

參考北斗星網文章:


問:買入物業予家人居住,能否申請按保?

答:可以,惟借貸上限為8成,而且家人本身不能持有物業。如家人已有物業,按保公司或要求申請人解釋,家人的物業為何不能用作自住,以物業需要出租為由未必獲按保公司接受。銀行放款後,按保公司亦會定期調查,該家人是否一直在該物業居住。

HKMC對於自住用途審批嚴謹,參考我們在《蘋果日報》和《東方日報》的文章:


問:如有按揭在身,按揭成數須否扣減一成?

答:如經按揭保險,即使有按揭在身,也可借足9成,但保費較為昂貴,而且供款與入息比率上限會有所調整。多按貸款人的保費可參考上面表二及表四。

詳情請參考以下文章:


問:一旦退保,按揭保險費可否退款?

答:可以,首年內退保可取回保費40%、兩年內25%、三年內15%,其後為零。由於按揭罰息期普遍為2年,很多客人靜待2年過後才退保。如果樓價升值,3年內可轉按6成,退回15%保費。

參考我們在蘋果日報和都市日報的文章:


問:如經按揭保險敍做高成數按揭,物業能否出租?

答:不能,經按揭保險敍做按揭,僅容許物業是用作自住。成交後,按保公司定期會調查物業是否自住,並會要求申請人聲明及提供水電煤證明,如作虛假聲明屬刑事罪行。

注意,即使物業已大幅升值,原有按保已形同虛設,但物業仍不可用作出租,否則可能會被罰款。

參考北斗星按揭網及《東方日報》專欄文章:


問:按揭回贈要扣減貸款額,按保公司會如何處理?

答:根據金管局條例,不論回贈來源為銀行或按揭中介,若現金回贈超過1%,需相應扣減貸款額。舉例,如樓價600萬,借貸8成,現金回贈共1.55%,實際借貸額需以480萬扣減回贈金額計算,不能借足8成,銀行及中介於成交後再提供現金回贈。意味借貸款額減少數萬元,但負債亦隨之減少數萬元。

HKMC的按保申請表上,需要申請人填寫按揭中介回贈的金額,然後HKMC會進行貸款額扣減。不用填寫銀行回贈,因銀行會報告予HKMC。收取中介回贈不會影響批核及利率。

參考北斗星網的文章:

關於按揭回贈,在按保下的計算方法:

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