經濟一週

香港樓價走勢長期向上，連「上車盤」亦動輒逾500萬至600萬元；反觀年輕人入息加幅遠遠落後，即使睇中心水樓盤，申請按揭時亦容易因入息「唔夠計」而碰壁。

目前非首置買家購買住宅，需要承擔15%的從價印花辣招稅；相反，工廈或商廈的印花稅已於2020年放寬，無論買入多少間物業，均沿用較低的第二基準稅率計稅，所繳稅率遠低於15%，吸引不少投資者由住宅轉戰工商大廈。惟兩類物業的按揭條款要求不一，其中工商廈相對嚴謹，以下包括成數、還款期、利率優惠、貸款額釐定等四大分别，準業主投資前不可不知。

提及按揭申請條件，大部分人均以入息佔供款比率為一大指標，衡量是否合資格通過按揭審批，但實際上並非僅此一條「單行道」。除入息之外，個人資產亦為合資格財務證明，若資產淨值足以完全支付樓價，便能借取最多四成按揭。部分銀行以月結單結餘核查現金資產，提供靈活調撥現金的空間。

眾所周知在香港置業，以首置身分入市非常「划算」。不少夫婦聯名買入物業後，如計劃再次置業，先生或太太其中一方普遍會先甩名，恢復首置身分後再入市。惟甩名後原有物業須重造按揭，單靠先生或太太一方入息未必夠計，筆者建議可考慮拉長甩名成交期，接收物業者如在此段期間有加人工，亦有助申請新購物業按揭。

申請高成數按揭的業主，相信對按揭保險絕不陌生，雖然保險費動輒數萬元，所費不菲，但只要於三年內退保，即可取回15%至40%保費，若連同轉按回贈，「落袋」總金額以數萬元計，可望抵銷大部分按保保費支出。

香港移民潮勢頭持續，不少讀者來信查詢相關物業買賣事宜。其中一位英國打工仔冀轉按其香港物業，套現資金於英國置業。然而，利用英國入息申請香港物業按揭面臨不少限制，包括薪金必須為銀行自動轉賬，以及提供稅單證明等其他條件；若物業持有作投資用途，按揭成數更扣一成，申請前務必做足功課。

市傳中央要求香港地產商協助解決房屋問題，「改變遊戲規則」的消息甚囂塵上。近日地產股率先捱沽，摩根士丹利報告更預言，2022年底前樓市將大跌20%，銀行及政府會否於市場動盪下收緊按揭成為焦點。筆者認為，銀行利用估價機制調整貸款額，已能對沖樓價下行風險，而政府取消高成數按揭的可能性亦偏低。

於傳出中央擬整頓香港地產格局消息之際，筆者便思考，政府會否取消2019年放寬的新成數按揭，變回600萬元以上樓不能造高成數按揭？

樓市成交火熱，不少準買家物色心儀單位後都心急下訂，心想大屋苑按揭不會有大問題，自己收入亦高、資產足夠一筆過付款，因而疏懶未有查冊，最終導致問題叢生。

近日發生的假業主賣樓事件轟動全城，不少讀者及傳媒人士來函詢問筆者，買樓時如何防止假業主？雖然此次詐騙團隊是由專業人士組成，操作手法亦非常複雜，但只要小心警惕此案最大的端倪「影印契」，便能逢凶化吉。如果物業賣家持有原裝樓契，並有按揭在身，買入相關樓盤接近萬無一失。

坊間不少企業為激勵員工士氣，會以股權或股票作為獎勵，將公司表現及員工利益互相掛鈎。除能獲取額外收入外，讀者未必知道，有關獎勵於申請按揭時亦能大派用場，可當作花紅計算入息以提高貸款能力，惟僅限六成或以下的按揭申請，並伴隨其他限制。