蘋果日報專欄

信置（083）、市建局及華置（127）合作的觀塘新盤凱滙出乎意料以「筍價」開售，反應空前熱烈。雖然呎價低，但由於面積大，入場樓價已超過七百多萬元，準買家若果首期不足，希望申請八成按揭，只能倚靠發展商二按或一按。

一手居屋攪珠結果出爐後，大批未有中獎準買家，打算回流到白居二市場，以免補地價方式買二手居屋。近期有大量客人向筆者查詢相關按揭技巧，本文藉此機會分享4招，助小市民無痛上車。

業主怕樓價跌，持有樓花的心情更壞。客戶黃生致電筆者，語氣憂心忡忡，原來他早前買入新盤樓花，未有選擇即供計劃，而是選擇了建期計劃，即是到收樓前才從銀行取得按揭貸款及找首期尾數，但問題是現時樓價回調，兩年後收樓時，假如樓價估值下跌超過兩成，有機會須額外預備首期現金。

樓價近期出現調整，透過發展商二按買入一手樓花業主，是最彷徨的一群，原因是物業估價受市況影響，「高息Plan」轉按至銀行難度增加；部分一手樓花雖獲銀行估足價，惟銀行頭按罰息期未過，業主正焦慮應否等罰息期完結才行動，還是即時轉按兼付罰息。

香港銀行未加息前，H按是王道；加息之後形勢轉變，P按重奪優勢，本文會從基礎說起。

先旨聲明，要將持有物業1開4，首先你要有樓，其次你必須是擁有特權的原居民。

現時香港一幢一手村屋市價約為1,500萬元至2,000萬元，如果接近東鐵或西鐵站或在西貢擁有海景，3層村屋市價最少2,000萬元起跳。原居民在私人農地起村屋後住滿5年後，便可以免補地價，以現契重按套現。

上星期銀行調高最優惠利率（Prime Rate，即P）0.125%，市場普遍預期加息步伐溫和，在這個大趨勢下，業主有3招抵抗加息。

上星期，近乎所有銀行都調高了新造H按封頂息率，由2.15%調升至2.35%，大部份都在本周劃線，即新申請會以最新條款為準，供樓負擔將會稍微加重。

上一篇專欄分享《華懋新樓300萬兩年升1倍》的故事，收到很多讀者來函查詢物業升值後退保的實際操作，本欄今期想向大家詳述玩法，兩年前買入細價樓的業主尤其應注意。

過去數年樓價節節上升，有群未能上樓的人，常妄想環球出現經濟危機，希望香港樓市爆煲，好讓入市良機出現。見到身邊親友奮勇買樓，就不停用諸多難聽說話奚落。