業主3招抗加息 抵銷利息仲有錢袋【星之谷專欄－蘋果日報】

上星期銀行調高最優惠利率（Prime Rate，即P）0.125%，市場普遍預期加息步伐溫和，在這個大趨勢下，業主有3招抵抗加息。

假設未加息前按息為2.15%，以400萬元貸款額計，加0.125%等於30年後總利息增加9萬元。

方法1：兩年轉按一次 賺盡現金回贈

業主將住宅轉按至其他銀行，以獲得現金回贈。現時市場最高為貸款額愈2%，400萬元貸款額計可收取8萬元。若將這筆錢存入按息掛鈎存款戶口，收取2.275%利息，30年複式計算，利息連本金共15.3萬元，抵銷9萬元新增利息開支之餘，仍有逾6.3萬元落袋。兩年罰息期過後如到時按息不變，也可再考慮轉按賺回贈。

方法2：加按套取現金 取得額外回贈

抗加息的另一方法是增加貸款額，大家或會問：「不是吧，加息仲增加貸款？應該減債吧？」奧妙之處是高息戶口，近年樓價上升不少，大部份業主都可加按，例如由貸款額由400萬元加按至500萬元，中間100萬元亦有2.25%現金回贈，即額外多2.25萬元。

業主同時兩手操作，將100萬元貸款額放入按息掛鈎存款戶口，100%對沖利息開支－－表面上每月還款多左，實質是不變。然後將加按獲得的2.25萬元現金回贈放入按息掛鈎存款戶口，收取2.275%利息，30年連本帶利4.4萬元，為未來再加息做好準備。

筆者個人認為，按息掛鈎存款戶口確實很吸引，有些銀行高息戶口可供配偶共用，兩公婆每月儲250元，30年足以抵銷0.125厘加息有餘。另外，業主如果是3年前是透過按揭保險申請九成按揭買樓，亦可以趁樓價高轉按「甩掉」按保，收逾萬退保費抗加息。

方法3：拉長還款期 增加抖氣位

如果未來銀行繼續加息，業主每月供款增加，壓力無可避免會加重。業主可以轉按方式，將還款期拉長，每月還款額便會減少，有「抖氣」之效。比如按揭還款期供剩20年，拉長到30年，每月還款便減少。但拉長年期豈不是會增加總利息支出？利息是有周期的，有加息周期也有減息周期。加息時拉長還款期，減息時縮短還款期，此消彼長下，30年內總利息分別不大，但可彈性地為供樓作長遠部署，減少生活壓力。

中國人傳統不喜歡債務，覺得是禍患根源，然而香港現時通脹率每年仍較利率為高，仍處於負利率環境，銀紙貶值速度快過按揭利息支出，所以轉按拉長還款期是理性財務策略。假設年尾出花紅有一筆錢，可以放在高息戶口對沖按息，比直接減債較有彈性。進取一點，可以買藍籌公用股，收3厘股息，產生正現金流，股價下跌機會相對低，股息亦足夠抗加息有凸。

08年買樓人士，雖然從銀行取得H+0.7%「世紀好Plan」，筆者認為是時候要放棄，原因是當年封頂位一般為P-2.5%至P-2.6%，比現在更高。現時供樓實際開支為2厘以上，未來難有回落空間，在長期處於供封水平下，「世紀好Plan」名存實亡，不應執着保留。況且那時沒有高息戶口，儲蓄戶口享受不到高息，缺少了長遠財務自由一個重要武器。

筆者相信，業主只要做足以上3項措施，就算未來繼續加息1厘至2厘，都足以抗衡有餘。

子非魚

https://hk.finance.appledaily.com/finance/realtime/article/20181006/58760203