高成數按揭

筆者在2018年底，估計樓巿短時間內見底，結果樓巿在剛踏入2019年，便已見底回升，在年中時已上升約一成。在六月初反修例運動爆發並持續至今，樓巿從高位回落約5%。全年雖仍然錄得約3%升幅，但失業率由年中低位的2.9%，上升至近日的3.2%，情況令人擔憂。

近日社會緊張氣氛稍為紓緩，客人林生乘機入市，不過其個案頗為特別，本身買的是相連單位其中一間，而兩個單位是分契，到底應該如何申請按揭，才確保萬無一失？

以往業主想細屋換大屋，最大障礙是600萬元以上住宅按揭成數急降，即使賣樓亦難籌措足夠首期。不過自放寬按揭保險後，將斷裂的「換樓鏈」重新連接。想用盡新按揭成數，換樓要「先賣後買」還是「先買後賣」？

政府放寬按揭成數規限後，引起新一輪上車熱潮，1,000萬元以下市區優質單位迅速破頂成交，可見香港房地產市場極具效率。不過由於樓價升幅顯著，很多買家本身看中了某些藍籌屋苑單位，被業主反價後甚至超過了新政策樓價上限，上車之路由希望頓變失望。

筆者以往在《蘋果日報》多次撰文，講解如何把聯名物業「 甩名 」及套現，讓配偶買第二層樓，擁抱香港人「儲磚頭」這個跨時代核心價值觀。在新按揭政策下，這個思想更可以進行到底——套盡現金、壓低稅額，「按樓買樓」時代已經蒞臨。

政府放寬按揭成數，引發換樓熱潮，一房單位換兩房尤其活躍。業主若果數年前以500萬元買一房新樓或市區半新樓，做8成按揭，現在物業料已升值至700萬元，賣出後可賺200萬元，已經有足夠首期換一間1,000萬元奧運站兩房盤了。惟須注意，有些換樓陷阱業主不得不提防。

上文提到，在按揭保險新政策下，首置客可獲豁免按證公司壓力測試，但銀行未必跟隨，在某些情況仍會要求 客戶進行。

放寬按揭成數及壓測規限的確能讓不少年輕人——尤其是專業人士「上車」。若要買一層700萬元的黃埔花園兩房單位，首期只需70萬元，月供約25,000元，感覺好像走入了時光隧道，回到從前。