按揭學堂

除了前文所述的成數或供款能力測試的收緊外，按揭保險對於「自住」或「何人入住」的要求也比銀行為高。

置業人士申請按揭，一般須通過銀行壓力測試才能獲批貸款，其中租金收入可計作入息，協助「過關」。然而，租金收入不只限於傳統意義上的住宅放租，包括村屋安裝太陽能板、出租外牆安裝廣告牌、發射站等五項特殊租金收入，亦可計作入息，而且毋須如住宅租金般，以七折計算。

過去十多年，樓巿經歷了一個大升浪，加上2019年底放寛了按揭保險的樓價上限至1000萬元物業，不少人可以憑加按或甩名兼加按原有物業便可套出首期購買更大的單位，「樓換樓」計劃進化為「樓生樓」計劃。

一手樓花付款方法可分為「建期」及「即供」兩類，選擇即供的買家，須於簽正式合約後指定限期内(一般為90至180天)，找清樓價尾數。值得留意，儘管樓花即供的成交期可長達半年，惟基於行政及技術等原因，銀行普遍把即供按揭申請日期，定於物業成交前三個月，出現錯配情況。

除了申請超過八成按揭的申請人需符合「首置」要求外，在2019年底放寛按揭保險計劃時，加入了首置客可嘗試以「免壓測」條款申請按揭。雖然如此，申請人仍必需通過現息下供款不超過50%的規定。以30年按揭為、同一筆入息計，「免壓測」比「要壓測」可多借約19%的貸款，是一個相當多人選擇的方案。

樓市「辣稅」增加入市負擔，部分人訴諸財技以合法避税，例如不少持有聯名物業的夫婦，其中一人會先於原有物業甩名，再以首置身分抽新樓，免繳15%從價印花稅(AVD)。惟於甩名程序上，税局及銀行處置手法大不同，或導致新樓按揭大失預算，今期詳述箇中伏位，助業主成功避稅及上會。

筆者年初預計，本港樓巿在農歷年後會爆發睇樓潮，然後正式爆發小陽春。就近日接獲的按揭查詢量和報章報導的預約睇樓和成交數字，亦反映了樓巿轉趨暢旺的現實。

有讀者問，物業除名或轉名時，若以「送贈」形式進行，即以零樓價轉讓業權，能否豁免或减免印花税？答案是否定的。