【放寬按揭成數 2022．買樓首期計算】自住、出租、工商物業車位、資產按揭及入息種類

最後更新：26/09/22 @ 11:57 上午

香港樓價高企，普遍業主買樓時都會選擇申請按揭，以減少首期的支出。為了幫助首置用家容易上車，政府近年多次放寬首置自住按揭成數上限，金管局有清晰的按揭成數指引，在按保計劃擴大適用範圍下，供款入息比率和壓力測試的要求都有所改變。

各類型物業可申請的按揭成數不同，如首置非首置自住物業、出租或工商物業車位均有所不同。而且不同入息種類（如非固定收入、非本地收入）於計算壓測時，亦面臨不同限制，本文將逐一詳細解釋，按下方目錄連結，可快速跳往各類物業的按揭成數上限。

對按揭成數有任何問題，請留言查詢

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按揭成數 – 住宅

2022年2月23日發表的財政預算案中，宣布放寬按揭成數，根據金管局最新的按揭成數上限修訂指引，樓價1,000萬或以下可以借高達9成按揭、1,200萬可以借高達8成按揭、1200萬以上至1920萬貸款上限960萬元，意味購買上述售價內的物業，首期將大幅減少。

若想深入了解2022放寬按揭成數後，各樓價之成數、保費、最低入息要求、每月供款，及其適用的範圍，亦可參閱我們另一篇文章：

• 【2022放寬按揭成數】一文睇晒各樓價之成數、最低入息要求、每月供款，及其適用的範圍

另可以觀看我們的影片，了解全新按揭成數計算方法，有否降低入息要求的方法，並釐清坊間對新政策的錯誤謠傳：

下表顯示，於不同樓價下的最高按揭成數（注意，實際最高按揭成數，會因不同物業或入息類別而異）：

樓價	最高按揭成數	首次置業	固定收入
1,000萬或以下	90%	需要	需要
>1,000萬 - 1,125萬	80％ - 90% (上限$900萬)	需要	需要
>1,125萬 - 1,200萬	80％	不需要	不需要
>1,200萬 - 1,920萬	50％ - 80% (上限$960萬)	不需要	不需要

新舊按揭成數首期對比

	按揭成數	舊Plan首期	按揭成數	新Plan首期
1000萬	80%	200萬	90%	100萬
1200萬	50%	600萬	80%	240萬
1,371萬	50%	685.5萬	70%	411.3萬
1,600萬	50%	800萬	60%	640萬
1,920萬	50%	960萬	50%	960萬

 

村屋、唐樓按揭成數

村屋物業按揭最多只可借8成半，唐樓則可借足9成，視乎物業質素，按保公司有機會調整最終批核成數。按揭成數詳情瀏覽下表：

樓價	村屋按揭成數	唐樓按揭成數
1000萬以下	最多8成半	最多9成
1000萬－1125萬	最多8成半 (貸款上限為900萬) (以較低者為準)	最多9成 (貸款上限為900萬) (以較低者為準)
1125萬 - 1920萬	最多8成 (貸款上限為960萬) (以較低者為準)	最多8成 (貸款上限為960萬) (以較低者為準)

未補地價居屋（綠表、白表、綠置居）

於政府擔保期內，綠表居屋最多可做9成半按揭，白表則9成。如擔保期已過，按揭成數上限將降至6成。要留意雖然綠表居屋可做9成半，但2001－2002年前的居屋（或2007年前的公屋）還款年期不能做足25年，除非扣減按揭成數。參考文章：

• 《東方日報》【星之谷】二手當新居屋買　買家踩按揭地雷
• 《經濟一週專欄》綠置居按揭攻略 「無痛上車」五大要點

 

房協資助房屋

HKMC於2019年的新指引，房協資助房屋第二市場可以做按揭保險，按揭成數和私樓標準相同。參考：

• http://www.hkmc.com.hk/chi/our_business/mortgage_insurance_programme.html

一手房協資助房屋，可經按揭保險敍做高成數按揭，標準與私樓相同。二手房協樓，如是指定房協計劃，亦可做9成，但批核標準有所不同。如想了解房協樓按揭成數、年期及利率可按此，亦可參考我們在《東方日報》的專欄文章。

 

1000萬物業，非所有人合資格敍做9按

即使政府放寬按揭成數後，亦非任何人均合資格，為1000萬物業敍做9成按揭。據規定，申請8成以上按揭時，申請人必須現時未持有物業(首置)及賺取固定收入，以下情況/人士均不合符規定，最多只可做8成按揭：

• 自僱人士
• 聯名物業甩名
• 已持有其他住宅物業
• 換樓先賣後買（出售物業未完成成交）
• 轉按（如不套現適用新成數；如套現8成只適用於600萬或以下物業）
• 入息以浮動收入為主（例如佣金）
• 現金收入難以申請9成按（司機、地盤、裝修等）
• 高齡人士（例如60歲以上，如無擔保人可能要減成數）

請參考我們在報章的專欄：

• 【香港01】高收入醫生「太自信」　申請九成按揭中伏記
• 【South China Morning Post】First-home borrowers must read the fine print as the devil is in the details of Hong Kong’s relaxed mortgage entitlements

受疫情影響行業或須減少按揭成數

疫情下銀行有收緊按揭跡象，例如減少按揭成數5％，故未必能借足9成按揭。如申請人入息顯示有放無薪假期，部分銀行當作失業論，或當作浮動收入計算入息，最多只可以做8按。如最新一期糧顯示已沒有再放無薪假，則可當正常入息計。參考我們在《有線電視》的訪問。

 

換樓人士未必能做到9成按揭

換樓人士先賣後買，如出售物業未完成成交，新買物業不可敍做9成按揭，最多8成。因此，換樓人士宜先完成賣樓，才簽署臨約買樓，便能做9按。參考我們在《經濟一週》的專欄文章：

• 《經濟一週專欄》【換樓需知】換樓客要注意！分析先賣後買定先買後賣利弊

 

高成數轉按限制

一般而言，轉按最高可敍做6成按揭，如經按揭保險則最高可上8成。若不套現可使用新按揭成數，樓價1920萬以內，轉按最多可借8成（貸款上限960萬）或現有總貸款餘數，以較低者為準。相反，如想透過轉按套現，則要用舊按揭成數，即樓價600萬或以下，才可做8成按揭，惟還款年期最高為25年。

如果轉按涉及甩名，可當作非首置的新買賣處理。樓價1920萬以內，最高可敍做8成按揭或借960萬，同樣以較低者為準。

借助轉按甩發展商二按

新成數適用於轉按甩發展商二按或呼吸plan。樓價1920萬以內，最多可做8成按揭或借960萬，以較低者為準，條件是不能套現。參考我們在《東方日報》的專欄文章：

• 樓價跌二按難甩身？兩招解困

 

發展商優惠或賣家回贈

若一手樓花有任何形式的發展商優惠或回贈，按揭貸款額需從中扣減。至於二手樓，假設賣家在臨時買賣合約上，寫明會提供優惠（例如賣家付印花稅），扣減與否視乎個別銀行做法。請參考北斗星網的文章：

• 一手樓花用那個樓價計印花稅？發展商那些優惠要扣按揭貸款額？
• 臨時買賣合約注明印花稅由賣家負責，按揭成數如何計算實質樓價？

非固定收入

若為自僱人士，或者壓力測試需要計算佣金或花紅，申請人最多只可做8成按揭。自僱人士如開立公司，並須繳交交利得稅，可利用中小企貸款借8成（頭按6成＋中小企貸款)。

參考文章：

• 自僱人士按揭攻略【新按揭成數下】
• 壓力測試怎計算花紅、佣金、約滿酬金、強積金、津貼

非本地收入

如果非本地收入佔總收入超過50％，而且未能提供香港直系親屬住址證明，按揭成數須扣減一成。除非被香港公司派往外地工作，否則若入息來源不是香港（例如大陸或海外入息），將不能敍做8成及9成按揭。

於海外工作人士申請按保，HKMC會考慮其工作地點是否鄰近香港。如果距離很遠， HKMC會質疑買入住宅自住的可信性。若申請人說明買入住宅目的，是給予家人居住，HKMC亦會質疑為何業主不是家人。

若是由香港公司派往內地或海外工作，非本地入息人士亦可為家人擔保，敍做高成數按揭。另需留意，如用直系親屬的住址證明，需要提供與親屬的關係證明，如出世紙。

參考此文：

• 非本地收入或大陸人按揭指南（成數、壓測、入息證明文件）

已有按揭在身或身為按揭擔保人

根據2017金管局新指例，如已有按揭在身，或身為按揭擔保人，銀行須扣減1成按揭成數，例如可借6成，變成可借5成。破解方法有兩個：

• 第一，購買按揭保險，其後可照借足9成。若物業售價1920萬以上，則不能透過按保做高成數按揭，上述人士最多只可借4成。請參考我們在頭條日報寫的文章。
• 第二，找一個「處身」的近親做借款人(borrower)，自己退而做業主(mortgagor)，此情況下，部分銀行可以借足6成。參考文章：按揭擔保人和借款人的三大分別

部分銀行容許申請人不簽「表格一」，並不會查看環聯（TU）的樓按部份，其他按揭的每月還款，因而不用計算在壓力測試中，惟代價是最多只可借5成。參考我們在《北斗星按揭網》的文章：暢談「Non-consent」按揭

行資產審查最多借4成

如用資產審查方式申請按揭，最多只可借4成。但未有工作人士須留意，如只得一間現契物業想翻按，大部份銀行普遍只借2成半，但有個別銀行仍可借足4成，歡迎聯絡我們免費查詢。

至於1920萬以上物業，如行資產最多亦可借4成，行入息最多借5成，只比行資產多一成。若行資產審查，物業可用作出租或自住用途。如工商物業行資產審查，最多只可借4成，如有按揭在身，則要扣減一成至最多3成。

行資產如何計算壓測，請參考此文：

• 申請資產水平按揭指南

出租物業最多借5成

申請按揭時報稱物業用作出租，最多只可借5成。但留意1000萬以上物業，無論是報自住或出租，按揭成數最多同為5成。因此，1000萬以上的自住樓，利用「擬租金收入」，有助通過壓力測試。詳情參考以下文章：

參考文章：

• 善用「擬租金」收入，幫助過壓力測試
• 出租按揭財技FAQ
• 自住單位想出租，按揭銀行會怎樣處理？（6按及8按出租的分別）

公司持有物業最多借5成

如物業由有限公司持有，將當作投資用途，最多只可借5成按揭。有限公司按揭須由股東或董事做擔保人，如擔保人已有按揭在身，按揭成數便要扣減一成。不過，若該有限公司屬於有盈利的營運公司，最多可借8成（5成樓按，3成中小企貸款）。

• 參考資料：以公司形式買賣物業 按揭攻防手冊 【星之谷專欄－經濟一週】

按揭成數 – 車位、工商物業

金管局於2020年8月19日公布，將非住宅物業按揭貸款的適用按揭成數上限，上調10個百分點，即車位和工商物業最多可借5成，如已有按揭在身須扣減一成。車位方面，如與持有物業位處同一屋宛，部分銀行接受物業和車位一起做按揭，毋需合契，車位按揭可做足6成和30年。

參考文章：

• 《蘋果日報》訪問: 金管局「減辣」救工商物業 按揭成數上限由4成增至5成
• 工廈按揭指南－成數，年期，利率，壓測，估價（含劏廠按揭）
• 【車位按揭】買樓及車位申請按揭，一個伏位不能不知

值得留意，新政策不適用於企業為籌集營運資金，以物業作抵押所取得的信貸融資。如涉及信貸融資，工商物業最多只可借4成。不過，若申請人持有營運公司並有利潤，可運用公司數借8成按揭，即4成銀行頭按＋4成中小企貸款（或循環貸款）。參考文章：

• 買工廈商廈如何做8成按揭？

想詳細了解金管局最新放寬非住宅按揭成數的細節，可參考我們整理的懶人包：

• 金管局放寬非住宅按揭成數懶人包

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