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7/7 更新: 政府再次放寬按揭成數,1500萬樓上按保最高可借8成按,3000萬樓最高可借7成,詳情請按此。
香港樓價貴,業主買樓時為減少首期支出,普遍都會申請按揭。而為了令首置人士更容易上車,政府近年多次放寬首置自住按揭成數上限,金管局有清晰的按揭成數指引,在按保計劃擴大適用範圍下,供款入息比率和壓力測試的要求都有所改變。
各類型物業,如首置或非首置自住物業、出租或工商物業車位,可申請的按揭成數均有所不同,而且不同入息種類(如非固定收入、非本地收入)於計算壓測時,亦面臨不同限制,本文將逐一詳細解釋。
按揭成數 – 住宅
最新放寬按揭成數中,1000萬以下唐樓,如果購買按揭保險可敍做高達九成按揭;1000萬-1125萬,可借8至9成,但貸款額上限900萬元;1,125萬-1,500萬,可借8成;1,500萬-1,715萬,可借8成,貸款額上限1200萬元;1,715萬-3,000萬,可借7成,貸款額上限2100萬元;3,000萬-3,600萬,可借6成,貸款額上限1800萬元;超過3,600萬最多只可借五成。
下表顯示,於不同樓價下的最高按揭成數(注意,實際最高按揭成數,會因不同物業或入息類別而異):
樓價 | 最高按揭成數 | 首次置業 | 固定收入 |
---|---|---|---|
1,000萬或以下 | 90% | 需要 | 需要 |
>1,000萬 - 1,125萬 | 80% - 90% (上限$900萬) | 需要 | 需要 |
>1,125萬 - 1,500萬 | 80% | 不需要 | 不需要 |
>1,500萬 - 1,715萬 | 70% - 80% (上限$1200萬) | 不需要 | 不需要 |
>1,715萬 - 3,000萬 | 70% | 不需要 | 不需要 |
>3,000萬 - 3,600萬 | 50% - 60% (上限$1800萬) | 不需要 | 不需要 |
村屋、唐樓按揭成數
村屋按揭最多只可借8成半,唐樓按揭則可借足9成,視乎物業質素,按保公司有機會調整最終批核成數。按揭成數詳情瀏覽下表:
樓價 | 村屋按揭成數 | 唐樓按揭成數 | ||
---|---|---|---|---|
1,000萬以下 | 最多8成半 | 最多9成 | ||
1,000萬-1,125萬 | 最多8成半 (貸款上限為900萬) | 最多9成 (貸款上限為900萬) | ||
1,125萬 - 1,500萬 | 最多8成 | 最多8成 | ||
1,500萬 - 1,715萬 | 最多8成 (貸款上限為1200萬) | 最多8成 (貸款上限為1200萬) | ||
1,715萬 - 3,000萬 | 最多7成 (貸款上限為2100萬) | 最多7成 (貸款上限為2100萬) | ||
>3,000萬 - 3,600萬 | 50% - 60% (上限$1800萬) | 50% - 60% (上限$1800萬) |
未補地價居屋(綠表、白表、綠置居)
於政府擔保期內,綠表居屋按揭最多可做9成半按揭,白表則9成。如擔保期已過,按揭成數上限將降至6成。另外,一些2001-2002年前的居屋,或2007年前的公屋,做按揭時,25年還款年期或9成的按揭成數,只可以二揀一。
房協資助房屋
香港按揭證券有限公司(HKMC)於2019年的新指引,房協資助房屋第二市場可以做按揭保險,按揭成數和私樓標準相同。
一手房協資助房屋,可經按揭保險敍做高成數按揭,標準與私樓相同。二手房協樓,如是指定房協計劃,亦可做9成,但批核標準有所不同。如想了解房協樓按揭成數、年期及利率可按此,亦可參考我們在《東方日報》的專欄文章。
1000萬物業,非所有人合資格敍做9按
即使政府放寬按揭成數後,亦非任何人均合資格,可以為1000萬物業敍做9成按揭。屬於以下情況的人士均不合符規定,最多只可做8成按揭:
- 自僱人士
- 聯名物業甩名
- 已持有其他住宅物業
- 換樓先賣後買(出售物業未完成成交)
- 轉按(如不套現適用新成數;如套現8成只適用於600萬或以下物業)
- 入息以浮動收入為主(例如佣金)
- 現金收入難以申請9成按(司機、地盤、裝修等)
- 高齡人士(例如60歲以上,如無擔保人可能要減成數)
高成數轉按限制
一般而言,轉按最高可敍造7成按揭,如經按揭保險則最高可上8成。若不套現,只轉按現有按揭餘數,可用以下按揭成數,樓價1,500萬以內最多可借8成;1,500-1,715萬最多可借7-8成(上限1,200萬) ;1,715萬-3,000萬最多可借7成。
相反,如想透過轉按套現,1,500萬元以下的物業,銀行批出按揭成數最高是7成。如果要借更高成數,就需要上按保,惟只限600萬元或以下的物業,並且還款年期最長為25年。
如果轉按涉及甩名,可當作非首置的新買賣處理。樓價1500萬以內,最高可敍造8成按揭。
借助轉按甩發展商二按
新成數適用於轉按甩發展商二按或呼吸plan。樓價1920萬以內,最多可做8成按揭或借960萬,以較低者為準,條件是不能套現。參考我們在《東方日報》的專欄文章:樓價跌二按難甩身?兩招解困
發展商優惠或賣家回贈
若一手樓花有任何形式的發展商優惠或回贈,按揭貸款額需從中扣減。至於二手樓,假設賣家在臨時買賣合約上,寫明會提供優惠(例如賣家付印花稅),扣減與否視乎個別銀行做法。請參考北斗星網的文章:
非固定收入如何影響按揭成數?
若為自僱人士,或者壓力測試需要計算佣金或花紅,申請人最多只可做8成按揭。自僱人士如開立公司,並須繳交利得稅,可利用中小企貸款借8成(頭按6成+中小企貸款)。
非本地收入如何影響按揭成數?
如果非本地收入佔總收入超過50%,而且未能提供香港直系親屬住址證明,按揭成數須扣減一成。除非被香港公司派往外地工作,否則若入息來源不是香港(例如大陸或海外入息),將不能敍做8成及9成按揭。
於海外工作人士申請按保,HKMC會考慮其工作地點是否鄰近香港。如果距離很遠, HKMC會質疑買入住宅自住的可信性。若申請人說明買入住宅目的,是給予家人居住,HKMC亦會質疑為何業主不是家人。
若是由香港公司派往內地或海外工作,非本地入息人士亦可為家人擔保,敍做高成數按揭。另需留意,如用直系親屬的住址證明,需要提供與親屬的關係證明,如出世紙。
參考此文:
已有按揭在身或身為按揭擔保人
根據2017年金管局的指引,如已有按揭在身,或身為按揭擔保人,銀行須扣減1成按揭成數,例如可借6成,變成可借5成。破解方法有兩個:
- 第一,購買按揭保險,其後可照借足9成,但保費會調高。若物業售價1920萬以上,則不能透過按保做高成數按揭,上述人士最多只可借4成。
- 第二,找一個「處身」的近親做借款人(borrower),自己退而做業主(mortgagor),此情況下,部分銀行可以借足6成。
部分銀行容許申請人不簽「表格一」,並不會查看環聯(TU)的樓按部份,其他按揭的每月還款,因而不用計算在壓力測試中,惟代價是最多只可借5成。參考我們在《北斗星按揭網》的文章:暢談「Non-consent」按揭
行資產審查最多借5成
有父母會將已供完的物業重按去為子女置業,如用資產審查方式申請按揭,最多可借5成。但未有工作人士須留意,如只得一間現契物業想翻按,大部份銀行普遍只借2成半,只有有個別銀行仍可借足5成,歡迎聯絡我們免費查詢。
至於3000萬以上物業,如行資產最多亦可借5成,行入息最多借6成,只比行資產多一成。若行資產審查,物業可用作出租或自住用途。如工商物業行資產審查,最多只可借5成,如有按揭在身,則要扣減一成至最多4成。
出租物業最多借5成
申請按揭時報稱物業用作出租,最多只可借5成。但留意1000萬以上物業,無論是報自住或出租,按揭成數最多同為5成。因此,1000萬以上的自住樓,利用「擬租金收入」,有助通過壓力測試。詳情參考以下文章:
參考文章:
公司持有物業最多借5成
如物業由有限公司持有,將當作投資用途,最多只可借5成按揭。有限公司按揭須由股東或董事做擔保人,如擔保人已有按揭在身,按揭成數便要扣減一成。不過,若該有限公司屬於有盈利的營運公司,最多可借8成(5成樓按,3成中小企貸款)。
按揭成數 – 車位、工商物業
金管局於2023年7月公布,將非住宅物業按揭貸款的適用按揭成數上限,上調10個百分點,即車位和工商物業最多可借6成,如已有按揭在身須扣減一成。車位方面,如與持有物業位處同一屋苑,部分銀行接受物業和車位一起做按揭,毋需合契,車位按揭可做足7成和30年。
值得留意,新政策不適用於企業為籌集營運資金,以物業作抵押所取得的信貸融資。如涉及信貸融資,工商物業最多只可借4成。不過,若申請人持有營運公司並有利潤,可運用公司數借8成按揭,即4成銀行頭按+4成中小企貸款(或循環貸款)。參考文章:
想詳細了解金管局最新放寬非住宅按揭成數的細節,可參考我們整理的懶人包
其他常見按揭成數問題
是否所有人都可以用新按揭成數?
新按揭成數只適用於首置人士購買自住物業,而且需要是現樓,也不可以用於轉按套現。
換樓人士未必能做到9成按揭?
換樓人士先賣後買,如出售物業未完成成交,新買物業不可敍做9成按揭,最多8成。因此,換樓人士宜先完成賣樓,才簽署臨約買樓,便能做9按。
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