【按揭成數上限2023】買樓首期點計算? 自住、出租、工商廈按揭大不同

最後更新：03/01/23 @ 2:08 下午

香港樓價貴，業主買樓時為減少首期支出，普遍都會申請按揭。而為了令首置人士更容易上車，政府近年多次放寬首置自住按揭成數上限，金管局有清晰的按揭成數指引，在按保計劃擴大適用範圍下，供款入息比率和壓力測試的要求都有所改變。

各類型物業，如首置或非首置自住物業、出租或工商物業車位，可申請的按揭成數均有所不同，而且不同入息種類（如非固定收入、非本地收入）於計算壓測時，亦面臨不同限制，本文將逐一詳細解釋。

按揭成數 – 住宅

在2022年2月23日發表的財政預算案中，財爺宣布放寬按揭成數，樓價1,000萬或以下可借高達9成按揭；1,000萬至1,125萬的樓盤，可以借8至9成按揭，上限為900萬元；至於1,125萬至1920萬元的物業，則最多可借8成按揭，上限為960萬元。買家在「波叔plan」之下，購買上述售價內的物業，首期將大幅減少。

要注意的是，新按揭計劃只適用於自住物業，而且需要是現樓，也不可以用於轉按套現。可觀看以下小短片，了解如何計算全新按揭成數，有否降低入息要求的方法，並釐清坊間對新政策的錯誤謠傳：

下表顯示，於不同樓價下的最高按揭成數（注意，實際最高按揭成數，會因不同物業或入息類別而異）：

樓價	最高按揭成數	首次置業	固定收入
1,000萬或以下	90%	需要	需要
>1,000萬 - 1,125萬	80％ - 90% (上限$900萬)	需要	需要
>1,125萬 - 1,200萬	80％	不需要	不需要
>1,200萬 - 1,920萬	50％ - 80% (上限$960萬)	不需要	不需要

新舊按揭成數首期對比

	按揭成數	舊Plan首期	按揭成數	新Plan首期
1000萬	80%	200萬	90%	100萬
1200萬	50%	600萬	80%	240萬
1,371萬	50%	685.5萬	70%	411.3萬
1,600萬	50%	800萬	60%	640萬
1,920萬	50%	960萬	50%	960萬

村屋、唐樓按揭成數

村屋按揭最多只可借8成半，唐樓按揭則可借足9成，視乎物業質素，按保公司有機會調整最終批核成數。按揭成數詳情瀏覽下表：

樓價	村屋按揭成數	唐樓按揭成數
1000萬以下	最多8成半	最多9成
1000萬－1125萬	最多8成半 (貸款上限為900萬) (以較低者為準)	最多9成 (貸款上限為900萬) (以較低者為準)
1125萬 - 1920萬	最多8成 (貸款上限為960萬) (以較低者為準)	最多8成 (貸款上限為960萬) (以較低者為準)

未補地價居屋（綠表、白表、綠置居）

於政府擔保期內，綠表居屋按揭最多可做9成半按揭，白表則9成。如擔保期已過，按揭成數上限將降至6成。另外，一些2001－2002年前的居屋，或2007年前的公屋，做按揭時，25年還款年期或9成的按揭成數，只可以二揀一。

房協資助房屋

香港按揭證券有限公司(HKMC)於2019年的新指引，房協資助房屋第二市場可以做按揭保險，按揭成數和私樓標準相同。

一手房協資助房屋，可經按揭保險敍做高成數按揭，標準與私樓相同。二手房協樓，如是指定房協計劃，亦可做9成，但批核標準有所不同。如想了解房協樓按揭成數、年期及利率可按此，亦可參考我們在《東方日報》的專欄文章。

1000萬物業，非所有人合資格敍做9按

即使政府放寬按揭成數後，亦非任何人均合資格，可以為1000萬物業敍做9成按揭。屬於以下情況的人士均不合符規定，最多只可做8成按揭：

自僱人士
聯名物業甩名
已持有其他住宅物業
換樓先賣後買（出售物業未完成成交）
轉按（如不套現適用新成數；如套現8成只適用於600萬或以下物業）
入息以浮動收入為主（例如佣金）
現金收入難以申請9成按（司機、地盤、裝修等）
高齡人士（例如60歲以上，如無擔保人可能要減成數）

高成數轉按限制

一般而言，轉按最高可敍做6成按揭，如經按揭保險則最高可上8成。若不套現可使用新按揭成數，樓價1920萬以內，轉按最多可借8成（貸款上限960萬）或現有總貸款餘數，以較低者為準。相反，如想透過轉按套現，則要用舊按揭成數，即樓價600萬或以下，才可做8成按揭，惟還款年期最高為25年。

如果轉按涉及甩名，可當作非首置的新買賣處理。樓價1920萬以內，最高可敍做8成按揭或借960萬，同樣以較低者為準。

借助轉按甩發展商二按

新成數適用於轉按甩發展商二按或呼吸plan。樓價1920萬以內，最多可做8成按揭或借960萬，以較低者為準，條件是不能套現。參考我們在《東方日報》的專欄文章：樓價跌二按難甩身？兩招解困

發展商優惠或賣家回贈

若一手樓花有任何形式的發展商優惠或回贈，按揭貸款額需從中扣減。至於二手樓，假設賣家在臨時買賣合約上，寫明會提供優惠（例如賣家付印花稅），扣減與否視乎個別銀行做法。請參考北斗星網的文章：

非固定收入如何影響按揭成數？

若為自僱人士，或者壓力測試需要計算佣金或花紅，申請人最多只可做8成按揭。自僱人士如開立公司，並須繳交利得稅，可利用中小企貸款借8成（頭按6成＋中小企貸款)。

非本地收入如何影響按揭成數？

如果非本地收入佔總收入超過50％，而且未能提供香港直系親屬住址證明，按揭成數須扣減一成。除非被香港公司派往外地工作，否則若入息來源不是香港（例如大陸或海外入息），將不能敍做8成及9成按揭。

於海外工作人士申請按保，HKMC會考慮其工作地點是否鄰近香港。如果距離很遠， HKMC會質疑買入住宅自住的可信性。若申請人說明買入住宅目的，是給予家人居住，HKMC亦會質疑為何業主不是家人。

若是由香港公司派往內地或海外工作，非本地入息人士亦可為家人擔保，敍做高成數按揭。另需留意，如用直系親屬的住址證明，需要提供與親屬的關係證明，如出世紙。

參考此文：

非本地收入或大陸人按揭指南（成數、壓測、入息證明文件）

已有按揭在身或身為按揭擔保人

根據2017年金管局的指引，如已有按揭在身，或身為按揭擔保人，銀行須扣減1成按揭成數，例如可借6成，變成可借5成。破解方法有兩個：

第一，購買按揭保險，其後可照借足9成，但保費會調高。若物業售價1920萬以上，則不能透過按保做高成數按揭，上述人士最多只可借4成。
第二，找一個「處身」的近親做借款人(borrower)，自己退而做業主(mortgagor)，此情況下，部分銀行可以借足6成。

部分銀行容許申請人不簽「表格一」，並不會查看環聯（TU）的樓按部份，其他按揭的每月還款，因而不用計算在壓力測試中，惟代價是最多只可借5成。參考我們在《北斗星按揭網》的文章：暢談「Non-consent」按揭

行資產審查最多借4成

有父母會將已供完的物業重按去為子女置業，如用資產審查方式申請按揭，最多只可借4成。但未有工作人士須留意，如只得一間現契物業想翻按，大部份銀行普遍只借2成半，只有有個別銀行仍可借足4成，歡迎聯絡我們免費查詢。

至於1920萬以上物業，如行資產最多亦可借4成，行入息最多借5成，只比行資產多一成。若行資產審查，物業可用作出租或自住用途。如工商物業行資產審查，最多只可借4成，如有按揭在身，則要扣減一成至最多3成。

出租物業最多借5成

申請按揭時報稱物業用作出租，最多只可借5成。但留意1000萬以上物業，無論是報自住或出租，按揭成數最多同為5成。因此，1000萬以上的自住樓，利用「擬租金收入」，有助通過壓力測試。詳情參考以下文章：

參考文章：

公司持有物業最多借5成

如物業由有限公司持有，將當作投資用途，最多只可借5成按揭。有限公司按揭須由股東或董事做擔保人，如擔保人已有按揭在身，按揭成數便要扣減一成。不過，若該有限公司屬於有盈利的營運公司，最多可借8成（5成樓按，3成中小企貸款）。

參考資料：以公司形式買賣物業按揭攻防手冊【星之谷專欄－經濟一週】

按揭成數 – 車位、工商物業

金管局於2020年8月19日公布，將非住宅物業按揭貸款的適用按揭成數上限，上調10個百分點，即車位和工商物業最多可借5成，如已有按揭在身須扣減一成。車位方面，如與持有物業位處同一屋苑，部分銀行接受物業和車位一起做按揭，毋需合契，車位按揭可做足6成和30年。

值得留意，新政策不適用於企業為籌集營運資金，以物業作抵押所取得的信貸融資。如涉及信貸融資，工商物業最多只可借4成。不過，若申請人持有營運公司並有利潤，可運用公司數借8成按揭，即4成銀行頭按＋4成中小企貸款（或循環貸款）。參考文章：

想詳細了解金管局最新放寬非住宅按揭成數的細節，可參考我們整理的懶人包

其他常見按揭成數問題

是否所有人都可以用新按揭成數?

新按揭成數只適用於首置人士購買自住物業，而且需要是現樓，也不可以用於轉按套現。

換樓人士未必能做到9成按揭?

換樓人士先賣後買，如出售物業未完成成交，新買物業不可敍做9成按揭，最多8成。因此，換樓人士宜先完成賣樓，才簽署臨約買樓，便能做9按。

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