最後更新:26/09/22 @ 11:57 上午

香港樓價高企,普遍業主買樓時都會選擇申請按揭,以減少首期的支出。為了幫助首置用家容易上車,政府近年多次放寬首置自住按揭成數上限,金管局有清晰的按揭成數指引,在按保計劃擴大適用範圍下,供款入息比率和壓力測試的要求都有所改變。

各類型物業可申請的按揭成數不同,如首置非首置自住物業、出租或工商物業車位均有所不同。而且不同入息種類(如非固定收入、非本地收入)於計算壓測時,亦面臨不同限制,本文將逐一詳細解釋,按下方目錄連結,可快速跳往各類物業的按揭成數上限。

對按揭成數有任何問題,請留言查詢


按揭成數 – 住宅

2022年2月23日發表的財政預算案中,宣布放寬按揭成數,根據金管局最新的按揭成數上限修訂指引,樓價1,000萬或以下可以借高達9成按揭、1,200萬可以借高達8成按揭、1200萬以上至1920萬貸款上限960萬元,意味購買上述售價內的物業,首期將大幅減少。

若想深入了解2022放寬按揭成數後,各樓價之成數、保費、最低入息要求、每月供款,及其適用的範圍,亦可參閱我們另一篇文章:

另可以觀看我們的影片,了解全新按揭成數計算方法,有否降低入息要求的方法,並釐清坊間對新政策的錯誤謠傳:

下表顯示,於不同樓價下的最高按揭成數(注意,實際最高按揭成數,會因不同物業或入息類別而異):

樓價最高按揭成數首次置業固定收入
1,000萬或以下90% 需要需要
>1,000萬 - 1,125萬80% - 90%
(上限$900萬)
需要需要
>1,125萬 - 1,200萬80%
不需要不需要
>1,200萬 - 1,920萬50% - 80%
(上限$960萬)
不需要不需要

新舊按揭成數首期對比

 按揭成數舊Plan首期按揭成數新Plan首期
1000萬80%200萬90%100萬
1200萬50%600萬80%240萬
1,371萬50%685.5萬70%411.3萬
1,600萬50%800萬60%640萬
1,920萬50%960萬50%960萬

 

村屋、唐樓按揭成數

村屋物業按揭最多只可借8成半,唐樓則可借足9成,視乎物業質素,按保公司有機會調整最終批核成數。按揭成數詳情瀏覽下表:

樓價村屋按揭成數唐樓按揭成數  
1000萬以下最多8成半最多9成
1000萬-1125萬最多8成半
(貸款上限為900萬)
(以較低者為準)
最多9成
(貸款上限為900萬)
(以較低者為準)
1125萬 - 1920萬最多8成
(貸款上限為960萬)
(以較低者為準)
最多8成
(貸款上限為960萬)
(以較低者為準)

未補地價居屋(綠表、白表、綠置居)

於政府擔保期內,綠表居屋最多可做9成半按揭,白表則9成。如擔保期已過,按揭成數上限將降至6成。要留意雖然綠表居屋可做9成半,但2001-2002年前的居屋(或2007年前的公屋)還款年期不能做足25年,除非扣減按揭成數。參考文章:

 

房協資助房屋

HKMC於2019年的新指引,房協資助房屋第二市場可以做按揭保險,按揭成數和私樓標準相同。參考:

一手房協資助房屋,可經按揭保險敍做高成數按揭,標準與私樓相同。二手房協樓,如是指定房協計劃,亦可做9成,但批核標準有所不同。如想了解房協樓按揭成數、年期及利率可按此,亦可參考我們在《東方日報》的專欄文章

 

1000萬物業,非所有人合資格敍做9按

即使政府放寬按揭成數後,亦非任何人均合資格,為1000萬物業敍做9成按揭。據規定,申請8成以上按揭時,申請人必須現時未持有物業(首置)及賺取固定收入,以下情況/人士均不合符規定,最多只可做8成按揭:

  • 自僱人士
  • 聯名物業甩名
  • 已持有其他住宅物業
  • 換樓先賣後買(出售物業未完成成交)
  • 轉按(如不套現適用新成數;如套現8成只適用於600萬或以下物業)
  • 入息以浮動收入為主(例如佣金)
  • 現金收入難以申請9成按(司機、地盤、裝修等)
  • 高齡人士(例如60歲以上,如無擔保人可能要減成數)

請參考我們在報章的專欄:

受疫情影響行業或須減少按揭成數

疫情下銀行有收緊按揭跡象,例如減少按揭成數5%,故未必能借足9成按揭。如申請人入息顯示有放無薪假期,部分銀行當作失業論,或當作浮動收入計算入息,最多只可以做8按。如最新一期糧顯示已沒有再放無薪假,則可當正常入息計。參考我們在《有線電視》的訪問。

 

換樓人士未必能做到9成按揭

換樓人士先賣後買,如出售物業未完成成交,新買物業不可敍做9成按揭,最多8成。因此,換樓人士宜先完成賣樓,才簽署臨約買樓,便能做9按。參考我們在《經濟一週》的專欄文章:

 

高成數轉按限制

一般而言,轉按最高可敍做6成按揭,如經按揭保險則最高可上8成。若不套現可使用新按揭成數,樓價1920萬以內,轉按最多可借8成(貸款上限960萬)或現有總貸款餘數,以較低者為準。相反,如想透過轉按套現,則要用舊按揭成數,即樓價600萬或以下,才可做8成按揭,惟還款年期最高為25年。

如果轉按涉及甩名,可當作非首置的新買賣處理。樓價1920萬以內,最高可敍做8成按揭或借960萬,同樣以較低者為準。

借助轉按甩發展商二按

新成數適用於轉按甩發展商二按或呼吸plan。樓價1920萬以內,最多可做8成按揭或借960萬,以較低者為準,條件是不能套現。參考我們在《東方日報》的專欄文章:

 

發展商優惠或賣家回贈

若一手樓花有任何形式的發展商優惠或回贈,按揭貸款額需從中扣減。至於二手樓,假設賣家在臨時買賣合約上,寫明會提供優惠(例如賣家付印花稅),扣減與否視乎個別銀行做法。請參考北斗星網的文章:

非固定收入

若為自僱人士,或者壓力測試需要計算佣金或花紅,申請人最多只可做8成按揭。自僱人士如開立公司,並須繳交交利得稅,可利用中小企貸款借8成(頭按6成+中小企貸款)。

參考文章:

非本地收入

如果非本地收入佔總收入超過50%,而且未能提供香港直系親屬住址證明,按揭成數須扣減一成。除非被香港公司派往外地工作,否則若入息來源不是香港(例如大陸或海外入息),將不能敍做8成及9成按揭。

於海外工作人士申請按保,HKMC會考慮其工作地點是否鄰近香港。如果距離很遠, HKMC會質疑買入住宅自住的可信性。若申請人說明買入住宅目的,是給予家人居住,HKMC亦會質疑為何業主不是家人。

若是由香港公司派往內地或海外工作,非本地入息人士亦可為家人擔保,敍做高成數按揭。另需留意,如用直系親屬的住址證明,需要提供與親屬的關係證明,如出世紙。

參考此文:

已有按揭在身或身為按揭擔保人

根據2017金管局新指例,如已有按揭在身,或身為按揭擔保人,銀行須扣減1成按揭成數,例如可借6成,變成可借5成。破解方法有兩個:

  • 第一,購買按揭保險,其後可照借足9成。若物業售價1920萬以上,則不能透過按保做高成數按揭,上述人士最多只可借4成。請參考我們在頭條日報寫的文章。
  • 第二,找一個「處身」的近親做借款人(borrower),自己退而做業主(mortgagor),此情況下,部分銀行可以借足6成。參考文章:按揭擔保人和借款人的三大分別

部分銀行容許申請人不簽「表格一」,並不會查看環聯(TU)的樓按部份,其他按揭的每月還款,因而不用計算在壓力測試中,惟代價是最多只可借5成。參考我們在《北斗星按揭網》的文章:暢談「Non-consent」按揭

行資產審查最多借4成

如用資產審查方式申請按揭,最多只可借4成。但未有工作人士須留意,如只得一間現契物業想翻按,大部份銀行普遍只借2成半,但有個別銀行仍可借足4成,歡迎聯絡我們免費查詢。

至於1920萬以上物業,如行資產最多亦可借4成,行入息最多借5成,只比行資產多一成。若行資產審查,物業可用作出租或自住用途。如工商物業行資產審查,最多只可借4成,如有按揭在身,則要扣減一成至最多3成。

行資產如何計算壓測,請參考此文:

出租物業最多借5成

申請按揭時報稱物業用作出租,最多只可借5成。但留意1000萬以上物業,無論是報自住或出租,按揭成數最多同為5成。因此,1000萬以上的自住樓,利用「擬租金收入」,有助通過壓力測試。詳情參考以下文章:

參考文章:

公司持有物業最多借5成

如物業由有限公司持有,將當作投資用途,最多只可借5成按揭。有限公司按揭須由股東或董事做擔保人,如擔保人已有按揭在身,按揭成數便要扣減一成。不過,若該有限公司屬於有盈利的營運公司,最多可借8成(5成樓按,3成中小企貸款)。

按揭成數 – 車位、工商物業

金管局於2020年8月19日公布,將非住宅物業按揭貸款的適用按揭成數上限,上調10個百分點,即車位和工商物業最多可借5成,如已有按揭在身須扣減一成。車位方面,如與持有物業位處同一屋宛,部分銀行接受物業和車位一起做按揭,毋需合契,車位按揭可做足6成和30年。

參考文章:

值得留意,新政策不適用於企業為籌集營運資金,以物業作抵押所取得的信貸融資。如涉及信貸融資,工商物業最多只可借4成。不過,若申請人持有營運公司並有利潤,可運用公司數借8成按揭,即4成銀行頭按+4成中小企貸款(或循環貸款)。參考文章:

想詳細了解金管局最新放寬非住宅按揭成數的細節,可參考我們整理的懶人包:

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