最後更新：05/05/22 @ 12:06 下午

【更新：2022年2月23日政府宣布放寬按揭成數，1,000萬或以下可借高達9成按揭、1,200萬可借高達8成按揭、1200萬以上至1920萬貸款上限960萬元。】

各類型物業可申請的按揭成數不同，而且不同入息種類（如非固定收入、非本地收入）於計算壓測時，亦面臨不同限制，本文將逐一詳細解釋，按下方目錄連結，可快速跳往各類物業的按揭成數上限。

對按揭成數有任何問題，請留言查詢

1.  按揭成數 – 住宅

2022年2月23日發表的財政預算案中，宣布放寬按揭成數，樓價1,000萬或以下可以借高達9成按揭、1,200萬可以借高達8成按揭、1200萬以上至1920萬貸款上限960萬元，意味購買上述售價內的物業，首期將大幅減少。

若想深入了解2022放寬按揭成數後，各樓價之成數、保費、最低入息要求、每月供款，及其適用的範圍，亦可參閱我們另一篇文章：

另可以觀看我們的影片，了解全新按揭成數計算方法，有否降低入息要求的方法，並釐清坊間對新政策的錯誤謠傳：

下表顯示，於不同樓價下的最高按揭成數（注意，實際最高按揭成數，會因不同物業或入息類別而異）：

樓價最高按揭成數首次置業固定收入
1,000萬或以下90% 需要需要
>1,000萬 - 1,125萬80％ - 90%
(上限$900萬)
需要需要
>1,125萬 - 1,200萬80％
不需要不需要
>1,200萬 - 1,920萬50％ - 80%
(上限$960萬)
不需要不需要

新舊按揭成數首期對比

 按揭成數舊Plan首期按揭成數新Plan首期
1000萬80%200萬90%100萬
1200萬50%600萬80%240萬
1,371萬50%685.5萬70%411.3萬
1,600萬50%800萬60%640萬
1,920萬50%960萬50%960萬

 

村屋、唐樓按揭成數

村屋物業最多只可借8成半，唐樓則可借足9成，視乎物業質素，按保公司有機會調整最終批核成數。按揭成數詳情瀏覽下表：

樓價村屋按揭成數唐樓按揭成數  
1000萬以下最多8成半最多9成
1000萬－1125萬最多8成半
(貸款上限為900萬)
(以較低者為準)
最多9成
(貸款上限為900萬)
(以較低者為準)
1125萬 - 1920萬最多8成
(貸款上限為960萬)
(以較低者為準)
最多8成
(貸款上限為960萬)
(以較低者為準)

參考文章：

未補地價居屋（綠表、白表、綠置居）

於政府擔保期內，綠表居屋最多可做9成半按揭，白表則9成。如擔保期已過，按揭成數上限將降至6成。要留意雖然綠表居屋可做9成半，但2001－2002年前的居屋（或2007年前的公屋）還款年期不能做足25年，除非扣減按揭成數。參考文章：

 

房協資助房屋

HKMC於2019年的新指引，房協資助房屋第二市場可以做按揭保險，按揭成數和私樓標準相同。參考：

一手房協資助房屋，可經按揭保險敍做高成數按揭，標準與私樓相同。二手房協樓，如是指定房協計劃，亦可做9成，但批核標準有所不同，參考我們在《東方日報》的專欄文章：

 

1000萬物業，非所有人合資格敍做9按

即使政府放寬按揭成數後，亦非任何人均合資格，為1000萬物業敍做9成按揭。據規定，申請8成以上按揭時，申請人必須現時未持有物業(首置)及賺取固定收入，以下情況/人士均不合符規定，最多只可做8成按揭：

  • 自僱人士
  • 聯名物業甩名
  • 已持有其他住宅物業
  • 換樓先賣後買（出售物業未完成成交）
  • 轉按（如不套現適用新成數；如套現8成只適用於600萬或以下物業）
  • 入息以浮動收入為主（例如佣金）
  • 現金收入難以申請9成按（司機、地盤、裝修等）
  • 高齡人士（例如60歲以上，如無擔保人可能要減成數）

請參考我們在報章的專欄：

受疫情影響行業或須減少按揭成數

疫情下銀行有收緊按揭跡象，例如減少按揭成數5％，故未必能借足9成按揭。如申請人入息顯示有放無薪假期，部分銀行當作失業論，或當作浮動收入計算入息，最多只可以做8按。如最新一期糧顯示已沒有再放無薪假，則可當正常入息計。參考我們在《有線電視》的訪問：

換樓人士未必能做到9成按揭

換樓人士先賣後買，如出售物業未完成成交，新買物業不可敍做9成按揭，最多8成。因此，換樓人士宜先完成賣樓，才簽署臨約買樓，便能做9按。參考我們在《經濟一週》的專欄文章：

 

高成數轉按限制

一般而言，轉按最高可敍做6成按揭，如經按揭保險則最高可上8成。若不套現可使用新按揭成數，樓價1920萬以內，轉按最多可借8成（貸款上限960萬）或現有總貸款餘數，以較低者為準。相反，如想透過轉按套現，則要用舊按揭成數，即樓價600萬或以下，才可做8成按揭，惟還款年期最高為25年。

如果轉按涉及甩名，可當作非首置的新買賣處理。樓價1920萬以內，最高可敍做8成按揭或借960萬，同樣以較低者為準。

借助轉按甩發展商二按

新成數適用於轉按甩發展商二按或呼吸plan。樓價1920萬以內，最多可做8成按揭或借960萬，以較低者為準，條件是不能套現。參考我們在《東方日報》的專欄文章：

 

發展商優惠或賣家回贈

若一手樓花有任何形式的發展商優惠或回贈，按揭貸款額需從中扣減。至於二手樓，假設賣家在臨時買賣合約上，寫明會提供優惠（例如賣家付印花稅），扣減與否視乎個別銀行做法。請參考北斗星網的文章：

非固定收入

若為自僱人士，或者壓力測試需要計算佣金或花紅，申請人最多只可做8成按揭。自僱人士如開立公司，並須繳交交利得稅，可利用中小企貸款借8成（頭按6成＋中小企貸款)。

參考文章：

非本地收入

如果非本地收入佔總收入超過50％，而且未能提供香港直系親屬住址證明，按揭成數須扣減一成。除非被香港公司派往外地工作，否則若入息來源不是香港（例如大陸或海外入息），將不能敍做8成及9成按揭。

於海外工作人士申請按保，HKMC會考慮其工作地點是否鄰近香港。如果距離很遠， HKMC會質疑買入住宅自住的可信性。若申請人說明買入住宅目的，是給予家人居住，HKMC亦會質疑為何業主不是家人。

若是由香港公司派往內地或海外工作，非本地入息人士亦可為家人擔保，敍做高成數按揭。另需留意，如用直系親屬的住址證明，需要提供與親屬的關係證明，如出世紙。

參考此文：

已有按揭在身或身為按揭擔保人

根據2017金管局新指例，如已有按揭在身，或身為按揭擔保人，銀行須扣減1成按揭成數，例如可借6成，變成可借5成。破解方法有兩個：

  • 第一，購買按揭保險，其後可照借足9成。若物業售價1920萬以上，則不能透過按保做高成數按揭，上述人士最多只可借4成。請參考我們在頭條日報寫的文章。
  • 第二，找一個「處身」的近親做借款人(borrower)，自己退而做業主(mortgagor)，此情況下，部分銀行可以借足6成。參考文章：按揭擔保人和借款人的三大分別

部分銀行容許申請人不簽「表格一」，並不會查看環聯（TU）的樓按部份，其他按揭的每月還款，因而不用計算在壓力測試中，惟代價是最多只可借5成。參考我們在《北斗星按揭網》的文章：暢談「Non-consent」按揭

行資產審查最多借4成

如用資產審查方式申請按揭，最多只可借4成。但未有工作人士須留意，如只得一間現契物業想翻按，大部份銀行普遍只借2成半，但有個別銀行仍可借足4成，歡迎聯絡我們免費查詢。

至於1920萬以上物業，如行資產最多亦可借4成，行入息最多借5成，只比行資產多一成。若行資產審查，物業可用作出租或自住用途。如工商物業行資產審查，最多只可借4成，如有按揭在身，則要扣減一成至最多3成。

行資產如何計算壓測，請參考此文：

出租物業最多借5成

申請按揭時報稱物業用作出租，最多只可借5成。但留意1000萬以上物業，無論是報自住或出租，按揭成數最多同為5成。因此，1000萬以上的自住樓，利用「擬租金收入」，有助通過壓力測試。詳情參考以下文章：

參考文章：

公司持有物業最多借5成

如物業由有限公司持有，將當作投資用途，最多只可借5成按揭。有限公司按揭須由股東或董事做擔保人，如擔保人已有按揭在身，按揭成數便要扣減一成。不過，若該有限公司屬於有盈利的營運公司，最多可借8成（5成樓按，3成中小企貸款）。

2. 按揭成數 – 車位、工商物業

金管局於2020年8月19日公布，將非住宅物業按揭貸款的適用按揭成數上限，上調10個百分點，即車位和工商物業最多可借5成，如已有按揭在身須扣減一成。車位方面，如與持有物業位處同一屋宛，部分銀行接受物業和車位一起做按揭，毋需合契，車位按揭可做足6成和30年。

參考文章：

值得留意，新政策不適用於企業為籌集營運資金，以物業作抵押所取得的信貸融資。如涉及信貸融資，工商物業最多只可借4成。不過，若申請人持有營運公司並有利潤，可運用公司數借8成按揭，即4成銀行頭按＋4成中小企貸款（或循環貸款）。參考文章：

想詳細了解金管局最新放寬非住宅按揭成數的細節，可參考我們整理的懶人包：

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