最後更新：2021年1月28日
各類型物業可申請的按揭成數不同，而且不同入息種類（如非固定收入、非本地收入）於計算壓測時，亦面臨不同限制，本文將逐一詳細解釋，按下方目錄連結，可快速跳往各類物業的按揭成數上限。
- 住宅按揭成數
- 村屋、唐樓按揭成數
- 未補地價居屋（綠表、白表、綠置居）
- 房協資助房屋
- 800萬物業，非所有人合資格敍做9按
- 受疫情影響行業或須減少按揭成數
- 換樓人士未必能做到9成按揭
- 高成數轉按限制
- 借助轉按甩發展商二按
- 發展商優惠或賣家回贈
- 非固定收入
- 非本地收入
- 已有按揭在身或身為按揭擔保人
- 行資產審查最多借4成
- 出租物業最多借5成
- 公司持有物業最多借5成
- 車位、工商物業按揭成數
對按揭成數有任何問題，請留言查詢
1. 按揭成數 – 住宅
下表顯示，於不同樓價下，首次置業人士的最高按揭成數，須注意實際最高按揭成數，會因不同物業或入息類別而異：
| 樓價 | 最高按揭成數 |
|---|---|
| ≤400萬 | 90% |
| 401萬800萬 | 90% |
| 800萬-900萬 | 80％ - 90% (上限＄720萬） |
| 900萬-1000萬 | 80％ (貸款額上限＄800萬） |
| >1000萬 | 50％ |
自2019年政府放寬按揭保險，幫助首置人士上車，新例下1000萬樓最高可借8成，800萬樓最高可借9成，敍做高成數按揭有乜要注意? 等陳偉琪Vicky話你知，放寬按揭成數點樣幫到你。
村屋、唐樓按揭成數
如物業是村屋，最多只可借8成半，唐樓卻可借足9成。
| 樓價 | 村屋按揭成數 | 唐樓按揭成數 | ||
|---|---|---|---|---|
| 800萬以下 | 最多8成半 | 最多9成 | ||
| 800－900萬 | 最多8成半 (貸款上限為720萬) | 最多9成 (貸款上限為720萬) | ||
| 900－1000萬 | 最多8成 (貸款上限為800萬) | 最多8成 (貸款上限為800萬) |
參考文章：
未補地價居屋（綠表、白表、綠置居）
於政府擔保期內，綠表居屋最多可做9成半按揭，白表則9成。如擔保期已過，按揭成數上限將降至6成。要留意雖然綠表居屋可做9成半，但2001－2002年前的居屋（或2007年前的公屋）年期不能做足25年，除非扣減按揭成數。參考文章：
房協資助房屋
HKMC於2019年的新指引，房協資助房屋第二市場可以做按揭保險，按揭成數和私樓標準相同。參考：
一手房協資助房屋，可經按揭保險敍做高成數按揭，標準與私樓相同。二手房協樓，如是指定房協計劃，亦可做9成，但批核標準有所不同，參考我們在《東方日報》的專欄文章：
800萬物業，非所有人合資格敍做9按
政府雖已放寬按揭成數，惟800萬物業，不是所有人均可敍做9成按揭。以下申請人最多只可做8成按：
- 自僱人士
- 已持有其他住宅物業
- 換樓先賣後買，但出售物業未完成成交
- 即供樓花（不能做高成數按揭）
- 聯名物業甩名
- 轉按（如不套現適用新成數，如套現8成只適用於600萬或以下樓價）
- 入息以浮動收入（比如佣金）為主
- 現金收入（司機、地盤、裝修等）難申請9成
- 高齡人士（比如60歲以上，如無擔保人可能要減成數）
請參考我們在報章的專欄：
- 【香港01】高收入醫生「太自信」 申請九成按揭中伏記
- 【South China Morning Post】First-home borrowers must read the fine print as the devil is in the details of Hong Kong’s relaxed mortgage entitlements
受疫情影響行業或須減少按揭成數
疫情下銀行有收緊按揭跡象，例如減少按揭成數5％，故未必能借足9成按揭。如申請人入息顯示有放無薪假期，部分銀行當作失業論，或當作浮動收入計算入息，最多只可以做8按。如最新一期糧顯示已沒有再放無薪假，則可當正常入息計。參考我們在《有線電視》的訪問：
換樓人士未必能做到9成按揭
換樓人士先賣後買，如出售物業未完成成交，新物業不可敍做9成按揭，最多8成。因此，換樓人士宜先完成賣樓，才簽署臨約買樓並做9按。參考我們在《經濟一週》的專欄文章：
高成數轉按限制
一般而言，轉按最高可敍做6成按揭。若不套現可使用新按揭成數，即1000萬或以下樓價，最多可借8成。相反，如透過轉按套現則要用舊成數，即樓價600萬或以下，才可做8成按揭。
另外，如轉按涉及甩名，將當作新買賣處理，樓價1000萬或以下，最高可敍做8成按揭。
參考我們在《經濟一週》的文章：
借助轉按甩發展商二按
新成數適用於轉按甩發展商二按或呼級plan，即1000萬樓價最多可以做8成按揭，但條件是不能套現。參考我們在《東方日報》的專欄文章：
發展商優惠或賣家回贈
若一手樓花有任何形式的發展商優惠或回贈，按揭貸款額需從中扣減。至於二手樓，假設賣家在臨時買賣合約上，寫明會提供優惠（比如賣家付印花稅），扣減與否須看個別銀行如何解讀。請參考北斗星網的文章：
非固定收入
如壓力測試需要計算佣金收入或花紅，或為自僱人士，最多只可敍做8成按揭。自僱人士如開立公司須繳交交利得稅，可利用中小企貸款借8成（頭按6成＋中小企貸款)。
參考文章：
非本地收入
如果非本地收入佔總收入超過50％，而在港亦沒有直系親屬住址證明，按揭成數須扣減一成。除非按揭申請者是香港公司派往外地工作，否則若不是本地入息（例如大陸或海外入息），將不能敍做8成及9成按揭。
於海外工作人士申請按保，HKMC會考慮其工作地點是否鄰近香港。如果很遠， HKMC會質疑買入住宅自住的可信性。若申請人說明買入住宅目的，是給予家人居住，HKMC亦會質疑為何業主不是家人。
若是由香港公司派往內地或海外工作，非本地收入人士亦可為家人擔保，敍做高成數按揭。另需留意，如用直系親屬的住址證明，需要提供與親屬的關係證明，如出世紙。
參考此文：
已有按揭在身或身為按揭擔保人
根據2017金管局新指例，如已有按揭在身，或身為按揭擔保人，銀行須扣減1成按揭成數，例如可借6成，變成可借5成。破解方法有兩個：
- 第一，購買按揭保險後，仍然可以借足9成，不過1000萬以上物業不能透過按揭保險，敍做高成數按揭，即上述人士最多只可借4成。請參考我們在頭條日報寫的文章。
- 第二，找一個「處身」的近親做借款人(borrower)，自己退而做業主(mortgagor)，此情況下，部分銀行可以借足6成。參考文章：按揭擔保人和借款人的三大分別
- 部分銀行容許，申請人不簽表格一，故不會查看環聯（TU）的樓按部份，其他按揭的每月還款因而不用計算在壓力測試中。但代價是最多只可借5成，參考我們在《北斗星按揭網》的文章：暢談「Non-consent」按揭
行資產審查最多借4成
如選擇用資產審查來申請按揭，最多只可借4成。但留意，沒有工作人士，如只得一間現契物業想翻按，大部份銀行普遍只借2成半，但亦有個別銀行可借足4成，歡迎聯絡我們免費查詢。
值得留意的是，1000萬以上物業，如行資產最多也是借4成，行入息最多是借5成，只比行資產少一成。若行資產審查，物業可用作出租或自住用途。如工商物業行資產審查，最多只可借4成，如有按揭在身，須再扣減一成至最多3成。
行資產如何計算壓測，請參考此文：
出租物業最多借5成
申請按揭時報稱物業用作出租，最多只可借5成。但留意1000萬以上物業，無論是報自住或出租，按揭成數最多同為5成。因此，1000萬以上的自住樓，利用「擬租金收入」，有助通過壓力測試。詳情參考以下文章：
參考文章：
公司持有物業最多借5成
如物業由有限公司持有，將當作投資用途，最多只可借5成按揭。有限公司按揭須由股東或董事做擔保人，如擔保人已有按揭在身，按揭成數便要扣減一成。不過，若該有限公司屬盈利的營運公司，最多可借8成（5成樓按，3成中小企貸款）。
2. 按揭成數 – 車位、工商物業
金管局於2020年8月19日公布，將非住宅物業按揭貸款的適用按揭成數上限，上調10個百分點，即車位和工商物業最多可借5成，如已有按揭在身須扣減1成。車位方面，如與持有物業位處同一屋宛，部分銀行接受物業和車位一起做按揭，毋需合契，車位按揭可做足6成和30年。
參考文章：
值得留意，新政策不適用於企業為籌集營運資金，以物業作抵押所取得的信貸融資。如涉及信貸融資，工商物業最多仍只可借4成。不過，若申請人持有營運公司並有利潤，可運用公司數借8成按揭，即4成銀行頭按＋4成中小企貸款（或循環貸款）。參考文章：
想詳細了解金管局最新放寬非住宅按揭成數的細節，可參考我們整理的懶人包：
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