最後更新:2021年1月28日


各類型物業可申請的按揭成數不同,而且不同入息種類(如非固定收入、非本地收入)於計算壓測時,亦面臨不同限制,本文將逐一詳細解釋,按下方目錄連結,可快速跳往各類物業的按揭成數上限。

按揭成數

對按揭成數有任何問題,請留言查詢


1.  按揭成數 – 住宅

下表(2020更新)顯示,於不同樓價下,首次置業人士的最高按揭成數,須注意實際最高按揭成數,會因不同物業或入息類別而異:

樓價最高按揭成數
≤400萬90%
401萬800萬90%
800萬-900萬80% - 90%
(上限$720萬)
900萬-1000萬80% (上限$800萬)
>1000萬50%

自2019年政府放寬按揭保險,幫助首置人士上車,新例下1000萬樓最高可借8成,800萬樓最高可借9成,敍做高成數按揭有乜要注意? 等陳偉琪Vicky話你知,放寬按揭成數點樣幫到你。

 

村屋、唐樓按揭成數

如物業是村屋,最多只可借8成半,唐樓卻可借足9成。

樓價村屋按揭成數唐樓按揭成數  
800萬以下最多8成半最多9成
800-900萬最多8成半
(貸款上限為720萬)
最多9成
(貸款上限為720萬)
900-1000萬最多8成
(貸款上限為800萬)
最多8成
(貸款上限為800萬)

參考文章:

 

未補地價居屋(綠表、白表、綠置居)

於政府擔保期內,綠表居屋最多可做9成半按揭,白表則9成。如擔保期已過,按揭成數上限將降至6成。要留意雖然綠表居屋可做9成半,但2001-2002年前的居屋(或2007年前的公屋)年期不能做足25年,除非扣減按揭成數。參考文章:

 

房協資助房屋

HKMC於2019年的新指引,房協資助房屋第二市場可以做按揭保險,按揭成數和私樓標準相同。參考:

一手房協資助房屋,可經按揭保險敍做高成數按揭,標準與私樓相同。二手房協樓,如是指定房協計劃,亦可做9成,但批核標準有所不同,參考我們在《東方日報》的專欄文章:

 

800萬物業,非所有人合資格敍做9按

政府雖已放寬按揭成數,惟800萬物業,不是所有人均可敍做9成按揭。以下申請人最多只可做8成按:

  • 自僱人士
  • 已持有其他住宅物業
  • 換樓先賣後買,但出售物業未完成成交
  • 即供樓花(不能做高成數按揭)
  • 聯名物業甩名
  • 轉按(如不套現適用新成數,如套現8成只適用於600萬或以下樓價)
  • 入息以浮動收入(比如佣金)為主
  • 現金收入(司機、地盤、裝修等)難申請9成
  • 高齡人士(比如60歲以上,如無擔保人可能要減成數)

請參考我們在報章的專欄:

受疫情影響行業或須減少按揭成數

疫情下銀行有收緊按揭跡象,例如減少按揭成數5%,故未必能借足9成按揭。如申請人入息顯示有放無薪假期,部分銀行當作失業論,或當作浮動收入計算入息,最多只可以做8按。如最新一期糧顯示已沒有再放無薪假,則可當正常入息計。參考我們在《有線電視》的訪問:

換樓人士未必能做到9成按揭

換樓人士先賣後買,如出售物業未完成成交,新物業不可敍做9成按揭,最多8成。因此,換樓人士宜先完成賣樓,才簽署臨約買樓並做9按。參考我們在《經濟一週》的專欄文章:

 

高成數轉按限制

一般而言,轉按最高可敍做6成按揭。若不套現可使用新按揭成數,即1000萬或以下樓價,最多可借8成。相反,如透過轉按套現則要用舊成數,即樓價600萬或以下,才可做8成按揭。

另外,如轉按涉及甩名,將當作新買賣處理,樓價1000萬或以下,最高可敍做8成按揭。

參考我們在《經濟一週》的文章:

 

借助轉按甩發展商二按

新成數適用於轉按甩發展商二按或呼級plan,即1000萬樓價最多可以做8成按揭,但條件是不能套現。參考我們在《東方日報》的專欄文章:

 

發展商優惠或賣家回贈

若一手樓花有任何形式的發展商優惠或回贈,按揭貸款額需從中扣減。至於二手樓,假設賣家在臨時買賣合約上,寫明會提供優惠(比如賣家付印花稅),扣減與否須看個別銀行如何解讀。請參考北斗星網的文章:

非固定收入

如壓力測試需要計算佣金收入或花紅,或為自僱人士,最多只可敍做8成按揭。自僱人士如開立公司須繳交交利得稅,可利用中小企貸款借8成(頭按6成+中小企貸款)。

參考文章:

非本地收入

如果非本地收入佔總收入超過50%,而在港亦沒有直系親屬住址證明,按揭成數須扣減一成。除非按揭申請者是香港公司派往外地工作,否則若不是本地入息(例如大陸或海外入息),將不能敍做8成及9成按揭。

於海外工作人士申請按保,HKMC會考慮其工作地點是否鄰近香港。如果很遠, HKMC會質疑買入住宅自住的可信性。若申請人說明買入住宅目的,是給予家人居住,HKMC亦會質疑為何業主不是家人。

若是由香港公司派往內地或海外工作,非本地收入人士亦可為家人擔保,敍做高成數按揭。另需留意,如用直系親屬的住址證明,需要提供與親屬的關係證明,如出世紙。

參考此文:

已有按揭在身或身為按揭擔保人

根據2017金管局新指例,如已有按揭在身,或身為按揭擔保人,銀行須扣減1成按揭成數,例如可借6成,變成可借5成。破解方法有兩個:

  • 第一,購買按揭保險後,仍然可以借足9成,不過1000萬以上物業不能透過按揭保險,敍做高成數按揭,即上述人士最多只可借4成。請參考我們在頭條日報寫的文章。
  • 第二,找一個「處身」的近親做借款人(borrower),自己退而做業主(mortgagor),此情況下,部分銀行可以借足6成。參考文章:按揭擔保人和借款人的三大分別
  • 部分銀行容許,申請人不簽表格一,故不會查看環聯(TU)的樓按部份,其他按揭的每月還款因而不用計算在壓力測試中。但代價是最多只可借5成,參考我們在《北斗星按揭網》的文章:暢談「Non-consent」按揭

行資產審查最多借4成

如選擇用資產審查來申請按揭,最多只可借4成。但留意,沒有工作人士,如只得一間現契物業想翻按,大部份銀行普遍只借2成半,但亦有個別銀行可借足4成,歡迎聯絡我們免費查詢。

值得留意的是,1000萬以上物業,如行資產最多也是借4成,行入息最多是借5成,只比行資產少一成。若行資產審查,物業可用作出租或自住用途。如工商物業行資產審查,最多只可借4成,如有按揭在身,須再扣減一成至最多3成。

行資產如何計算壓測,請參考此文:

出租物業最多借5成

申請按揭時報稱物業用作出租,最多只可借5成。但留意1000萬以上物業,無論是報自住或出租,按揭成數最多同為5成。因此,1000萬以上的自住樓,利用「擬租金收入」,有助通過壓力測試。詳情參考以下文章:

參考文章:

公司持有物業最多借5成

如物業由有限公司持有,將當作投資用途,最多只可借5成按揭。有限公司按揭須由股東或董事做擔保人,如擔保人已有按揭在身,按揭成數便要扣減一成。不過,若該有限公司屬盈利的營運公司,最多可借8成(5成樓按,3成中小企貸款)。

2. 按揭成數 – 車位、工商物業

金管局於2020年8月19日公布,將非住宅物業按揭貸款的適用按揭成數上限,上調10個百分點,即車位和工商物業最多可借5成,如已有按揭在身須扣減1成。車位方面,如與持有物業位處同一屋宛,部分銀行接受物業和車位一起做按揭,毋需合契,車位按揭可做足6成和30年。

參考文章:

值得留意,新政策不適用於企業為籌集營運資金,以物業作抵押所取得的信貸融資。如涉及信貸融資,工商物業最多仍只可借4成。不過,若申請人持有營運公司並有利潤,可運用公司數借8成按揭,即4成銀行頭按+4成中小企貸款(或循環貸款)。參考文章:

想詳細了解金管局最新放寬非住宅按揭成數的細節,可參考我們整理的懶人包:

推薦文章:銀行按揭利率和現金回贈比較【每週更新】

 

延伸閱讀:

如對本文章有任何問題或意見,歡迎按左上角 Whatsapp 按鈕聯絡我們互相交流。

返回主頁 按揭學堂


想知邊間銀行按息最平,回贈最高? 請留言向我們索取最新情報


關於我們

免費按揭轉介,幫客人格價和尋找最低利息、最高回贈的銀行,以及為客人解決按揭上的奇難雜症。我們不收取任何費用,只想把所識和所想,向客人分享。公司的獎項和里程碑:

  • 轉介超過35000按揭個案
  • 環聯(TU) 正式合作伙伴
  • Capital 資本雜誌 「傑出物業按揭轉介」大獎, 2021
  • 香港中小型企業總商會「最佳中小企獎」, 2019
  • TVB 「樓宇按揭轉介」傑出服務獎, 2018
  • 都市日報「傑出按揭轉介」大獎, 2018
  • 出版「按揭達人」一書,各大書局有售
  • TVB樓宇節目:「星之谷特約:蝸居宅急變」於2018年4月放送,收視率19點
  • NowTV 樓宇節目:「星之谷特約:置業攻略」於2018年6月放送
  • 建立北斗星按揭網,全港唯一按揭專題資訊和財技網站

詳情請瀏覽星之谷按揭轉介網頁:https://starpagency.com