最後更新:16/10/19 @ 17:11:13

1. 住宅按揭成數

首次置業,住宅的最高按揭成數和樓價的關係,參考以下表(2019更新):

不同樓價物業於放寬按揭後的首期及按揭供款變化

  按揭成數上限首期每月供款
400萬現時90%40萬$15,088
放寬按揭後90%40萬$15,088
600萬現時80%120萬$19,694
放寬按揭後90%60萬$22,633
700萬現時60%280萬$16,869
放寬按揭後90%70萬$26,405
800萬現時60%320萬$19,279
放寬按揭後90%80萬$30,177
1000萬現時50%500萬$20,083
放寬按揭後80%200萬$32,823

實質最高按揭成數也因不同物業或入息類別而異:

未補地價居屋(綠表、白表)

如在政府擔保期內,綠表居屋最多可做9成半按揭,白表則9成。如擔保期已過,按揭成數上限便下降到6成。要留意雖然綠表居屋可做9成半,但2000年前的居屋(或2005年前的公屋)年期不能做足25年,除非扣減按揭成數。參考文章:

房協資助房屋

HKMC 於2019年的新指引,房協資助房屋第二市場可以做按揭保險,按揭成數和私樓標準相同。參考:

http://www.hkmc.com.hk/chi/our_business/mortgage_insurance_programme.html

一手房協資助房屋,高成數按揭可以經按揭保險,和私樓標準相同。

村屋、唐樓

如物業是村屋,最多只可借8成半,唐樓倒可借足9成。參考文章:

村屋的成數如下:

  • 樓價450萬以下,最多8成半,貸款額上限360萬
  • 樓價450-600萬,最多8成
  • 600萬以上和多層大廈計法相同。

非固定收入

壓力測試需要計算佣金收入或花紅,最多只可借8成。自僱人士最多也只可做8成按揭。自僱人士如開公司有交利得稅,可利用中小企貸款借8成(頭按6成+中小企貸款).

參考文章:

非本地收入

如主要收入來源不是在香港,而在香港沒有直系親屬住址證明,按揭成數要扣減一成。如非本地收入,按揭保險也可接受申請但不一定批。還有一點要留意,國外收入如該銀行月結單和相關入息文件不是中文和英文,銀行應都不會接受按揭申請,因有翻譯錯誤的風險。參考此文:

非本地收入或大陸人按揭指南(成數、壓測、入息證明文件)

本身已有按揭或擔保人有按揭

跟據2017金管局新指例,如本身有按揭在身或擔保人有按揭,再做按揭銀行要扣減1成,即如借6成變5成。但有兩點可破解:

行資產審查

如選擇用資產審查來申請按揭,最多只可借4成。但留意,如本身沒有任何工作,只得一層現契樓想翻按,大部份銀行都不能借足4成,一般只借2成半,但也有銀行可借足4成,歡迎聯絡我們免費查詢。

工商物業,如行資產,最多只可借3成,如有按揭在身,便扣減一成最多2成。

值得留意的是,1000萬以上物業,如行資產最多也是借4成,行入息最多是借5成,只比行資產少一成。而且,行資產審查借出的4成,可以作出租或自住用途。

行資產如何計算壓測,請參考此文:

申請資產水平按揭指南

出租物業

申請按揭時如報出租,最多只可借5成。但留意由於1000萬以上的樓,無論是報自住還是報出租,最多同樣是5成。因此,1000萬以上的自住樓,利用「擬租金收入」,可以幫到壓力測試。

參考文章:

發展商優惠或賣家回贈

如果一手樓花有任何形式的發展商優惠或回贈,便需要從樓價中扣減。至於二手樓,假設賣家在臨時買賣合約上寫明會提供優惠(比如賣家付印花稅),那麼扣或不扣要看個別銀行如何解讀。請參考北斗星網的文章:

一手樓花用那個樓價計印花稅?發展商那些優惠要扣按揭貸款額?

臨時買賣合約注明印花稅由賣家負責,按揭成數如何計算實質樓價?

高成數轉按

轉按一般最高可以做6成,但可以重上按揭保險做足8-9成。如果不需要套現,最高可以9成(樓價400萬或以下)。如果需要套現,最高按揭成數8成,年期25年。

如果轉按涉及甩名或轉名,而樓價又是400萬或以下的話,最高可以做9成,因當新買賣去處理。

600萬以上樓價

樓價600萬以上,最多只可借6成,但現時一般市區上車樓都是600萬以上,令很多年輕人都有首期問題。600萬以上如想借超過6成,唯有用發展商按揭或私人二按公司。二按公司保費昂貴,而且只能行P按。政府擬放寬按揭成數,希望能落實。

參考文章:

公司持有物業

如物業是有限公司持有,住宅最多只可借5成因當投資用途。有限公司按揭需要有股東或董事做擔保人,如果擔保人本身也有按揭,按揭成數便要扣減一成。不過,如果有限公司是賺錢的營運公司的話,可以最多借8成(5成樓按,3成中小企貸款)。

參考資料:
公司持有物業的按揭:空殼公司和營運公司的分別

煥然懿居特別寬限

首置盤煥然懿居全部單位可以做9成按揭,就算樓價是400萬以上。而且,非回定收入及自僱人士也可以做9成。但要留意,這只是 HKMC 的安排,銀行未決定是否跟從 HKMC 的標準。請參考我們在 TVB節目《樓市速遞》的訪問:
http://news.tvb.com/programmes/propertyexpress2018/5c3da1cce603837548ff8501

2. 車位、工商物業按揭成數

車位和工商物業最多是借4成,如本身有按揭便扣減1成。但是,如本身有樓在同一屋宛,有些銀行可接受樓和車位一起做按揭,不需合契,車位照可做足6成和30年。

參考文章:

工商物業雖然最多是4成,但如申請人本身有營運公司而營運公司有利潤,可用公司數借8成,4成銀行頭按+4成中小企貸款(或循環貸款)。參考文章:

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