最後更新：16/10/19 @ 17:11:13

1. 住宅按揭成數

首次置業，住宅的最高按揭成數和樓價的關係，參考以下表（2019更新）：

不同樓價物業於放寬按揭後的首期及按揭供款變化

		按揭成數上限	首期	每月供款
400萬	現時	90%	40萬	$15,088
	放寬按揭後	90%	40萬	$15,088
600萬	現時	80%	120萬	$19,694
	放寬按揭後	90%	60萬	$22,633
700萬	現時	60%	280萬	$16,869
	放寬按揭後	90%	70萬	$26,405
800萬	現時	60%	320萬	$19,279
	放寬按揭後	90%	80萬	$30,177
1000萬	現時	50%	500萬	$20,083
	放寬按揭後	80%	200萬	$32,823

實質最高按揭成數也因不同物業或入息類別而異：

未補地價居屋（綠表、白表）

如在政府擔保期內，綠表居屋最多可做9成半按揭，白表則9成。如擔保期已過，按揭成數上限便下降到6成。要留意雖然綠表居屋可做9成半，但2000年前的居屋（或2005年前的公屋）年期不能做足25年，除非扣減按揭成數。參考文章：

• 居屋按揭 FAQ

房協資助房屋

HKMC 於2019年的新指引，房協資助房屋第二市場可以做按揭保險，按揭成數和私樓標準相同。參考：

http://www.hkmc.com.hk/chi/our_business/mortgage_insurance_programme.html

一手房協資助房屋，高成數按揭可以經按揭保險，和私樓標準相同。

村屋、唐樓

如物業是村屋，最多只可借8成半，唐樓倒可借足9成。參考文章：

• 村屋按揭，今非昔比
• 銀行對唐樓按揭已逐漸進取，做按揭要注意什麼?

村屋的成數如下：

• 樓價450萬以下，最多8成半，貸款額上限360萬
• 樓價450－600萬，最多8成
• 600萬以上和多層大廈計法相同。

非固定收入

如壓力測試需要計算佣金收入或花紅，最多只可借8成。自僱人士最多也只可做8成按揭。自僱人士如開公司有交利得稅，可利用中小企貸款借8成（頭按6成＋中小企貸款).

參考文章：

• 壓力測試怎計算花紅、佣金、約滿酬金、強積金、津貼
• 自僱人士申請按揭，並非想像中難
• 自僱人士按揭：開公司創業，買千萬樓可銀行按8成！

非本地收入

如主要收入來源不是在香港，而在香港沒有直系親屬住址證明，按揭成數要扣減一成。如非本地收入，按揭保險也可接受申請但不一定批。還有一點要留意，國外收入如該銀行月結單和相關入息文件不是中文和英文，銀行應都不會接受按揭申請，因有翻譯錯誤的風險。參考此文：

非本地收入或大陸人按揭指南（成數、壓測、入息證明文件）

本身已有按揭或擔保人有按揭

跟據2017金管局新指例，如本身有按揭在身或擔保人有按揭，再做按揭銀行要扣減1成，即如借6成變5成。但有兩點可破解：

• 如經按揭保險，可以借足9成，就算有其他按揭在身或擔保人有按揭。請參考我們在頭條日報寫的文章。
• 600萬以上樓價不能經按揭保險，因此最多只可借6成，如有按揭在身或擔保人有按揭，便最多只可借5成。但若果能找到一個「處身」的近親做借款人(borrower)，自己退而做業主(mortgagor)，某些銀行可以借足6成。參考文章：終於破解辣招！如何第二套房按揭借足6成！
• 有些銀行容許申請人不簽表格一因而不會查看TU的樓按部份，因而其他按揭的每月還款不用計算在壓力測試中。但代價是最大只可借5成，參考這文章：
  壓力測試計算結果，肯唔肯簽表格一會有影響
• 其他可以不需要扣減成數的方法，請參考這文章：
  轉按第二層樓，按揭成數能否不扣減一成？

行資產審查

如選擇用資產審查來申請按揭，最多只可借4成。但留意，如本身沒有任何工作，只得一層現契樓想翻按，大部份銀行都不能借足4成，一般只借2成半，但也有銀行可借足4成，歡迎聯絡我們免費查詢。

工商物業，如行資產，最多只可借3成，如有按揭在身，便扣減一成最多2成。

值得留意的是，1000萬以上物業，如行資產最多也是借4成，行入息最多是借5成，只比行資產少一成。而且，行資產審查借出的4成，可以作出租或自住用途。

行資產如何計算壓測，請參考此文：

申請資產水平按揭指南

出租物業

申請按揭時如報出租，最多只可借5成。但留意由於1000萬以上的樓，無論是報自住還是報出租，最多同樣是5成。因此，1000萬以上的自住樓，利用「擬租金收入」，可以幫到壓力測試。

參考文章：

• 善用「擬租金」收入，幫助過壓力測試
• 出租按揭財技FAQ
• 「偷雞出租」或可能會被稅局問，就算有打厘印

發展商優惠或賣家回贈

如果一手樓花有任何形式的發展商優惠或回贈，便需要從樓價中扣減。至於二手樓，假設賣家在臨時買賣合約上寫明會提供優惠（比如賣家付印花稅），那麼扣或不扣要看個別銀行如何解讀。請參考北斗星網的文章：

一手樓花用那個樓價計印花稅？發展商那些優惠要扣按揭貸款額？

臨時買賣合約注明印花稅由賣家負責，按揭成數如何計算實質樓價？

高成數轉按

轉按一般最高可以做6成，但可以重上按揭保險做足8－9成。如果不需要套現，最高可以9成（樓價400萬或以下）。如果需要套現，最高按揭成數8成，年期25年。

如果轉按涉及甩名或轉名，而樓價又是400萬或以下的話，最高可以做9成，因當新買賣去處理。

600萬以上樓價

樓價600萬以上，最多只可借6成，但現時一般市區上車樓都是600萬以上，令很多年輕人都有首期問題。600萬以上如想借超過6成，唯有用發展商按揭或私人二按公司。二按公司保費昂貴，而且只能行P按。政府擬放寬按揭成數，希望能落實。

參考文章：

• 樓價600萬以上，如何做8成按揭？
• 我們在頭條日報的文章：非魚論市－放寬按揭成數如箭在弦

公司持有物業

如物業是有限公司持有，住宅最多只可借5成因當投資用途。有限公司按揭需要有股東或董事做擔保人，如果擔保人本身也有按揭，按揭成數便要扣減一成。不過，如果有限公司是賺錢的營運公司的話，可以最多借8成（5成樓按，3成中小企貸款）。

參考資料：
公司持有物業的按揭：空殼公司和營運公司的分別

煥然懿居特別寬限

首置盤煥然懿居全部單位可以做9成按揭，就算樓價是400萬以上。而且，非回定收入及自僱人士也可以做9成。但要留意，這只是 HKMC 的安排，銀行未決定是否跟從 HKMC 的標準。請參考我們在 TVB節目《樓市速遞》的訪問：
http://news.tvb.com/programmes/propertyexpress2018/5c3da1cce603837548ff8501

2. 車位、工商物業按揭成數

車位和工商物業最多是借4成，如本身有按揭便扣減1成。但是，如本身有樓在同一屋宛，有些銀行可接受樓和車位一起做按揭，不需合契，車位照可做足6成和30年。

參考文章：

• 工廈按揭指南－成數，年期，利率，壓測，估價（含劏廠按揭）
• 初次置業，選用銀行做按揭，要考慮未來會再買車位做按揭

工商物業雖然最多是4成，但如申請人本身有營運公司而營運公司有利潤，可用公司數借8成，4成銀行頭按＋4成中小企貸款（或循環貸款）。參考文章：

• 買工廈商廈如何做8成按揭？

推薦文章：銀行按揭利率和現金回贈比較【每週更新】

 

延伸閱讀：

• 按揭保險懶人包2018【最新攻略】
• 供款與入息比率如何應用在壓力測試中【四種不同情況】