最後更新:2024年2月28日

2024年2月28日金管局宣佈暫停實施物業按揭貸款假設利率上升200基點的壓力測試要求,申請人只需要符合每月供款與入息比率不大於50%的要求。

大部份買家都是透過申請按揭,完成置業夢想。但銀行不會不顧風險地借貸,故需要申請人證明貸款人有能力還款。一般而言,銀行會計算按揭申請人「每月供款與入息比率」(Debt to Income Ratio, DTI) ,而公式中的供款和入息,存在很多可變因素,本文將為大家一一拆解。

【壓力測試計算】 豁免壓測條件+佣金花紅計法+供款與入息比率要求

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甚麼是壓力測試?金管局已宣佈暫停按揭壓力測試

過往上車買家DTI不多於五成,申請銀行按揭一般都獲批。但到2010年,金管局要求銀行審批按揭時,除了確認申請人DTI不多於五成外,同時亦假設一旦按息上升兩厘後,申請人DTI不會多於六成,以確認申請人有充裕的還款能力。其後因為樓價不斷攀升,壓測要求一度由加兩厘變成加三厘,直到2022年9月才重新放寬至加兩厘。而於2024年2月28日,有鑑於市場環境變化,金管局正式宣佈暫停按揭壓力測試。

申請按揭需要通過供款與入息比率 DTI要求

申請人在申請按揭時,沒有其他按揭在身或者做擔保,自用的住宅物業、工商物業及獨立車位,基本供款與入息比率上限為50%。如果有按揭在身或者做擔保,非自用的住宅物業、工商物業及獨立車位,基本供款與入息比率上限為40%。

類別供款與入息比率上限
自住
無按揭或擔保
50%
自住
有按揭或擔保
40%
出租
無按揭或擔保
40%
出租
有按揭或擔保
40%

放寬至加2厘,壓力測試如何計算?(已取消)

若物業為自住,而且申請人沒有其他按揭,每月供款不能超過入息的50%,如選擇H按,每月供款是以封頂位計算。假設以H+1.3厘,封頂位Cap為4.125%。壓力測試要求加息2厘後,每月供款不能超過入息的60%,即以4.125%+2% = 6.125%來計算。

以上為最簡單的情況,隨住宅用途、個人mortgage count不同,供款與入息比率上限以及壓力測試上限將有所調整。

所謂mortgage count,即原本已有按揭在身,不論是自己借貸或擔保他人都要計算。查閱環聯信貸資料時,若有其他按揭(樓按、車位按、擔保按等),環聯內的mortgage count便會顯示目前的按揭數目。若mortgage count不是零,申請按揭時,供款與入息比率的要求將會調整,詳情請參考下表。


壓力測試實例解釋 (已取消)

假設:

  • 每月入息=$40,000
  • 樓價=400萬,做9成按借$360萬
  • 物業用作自住,mortgage count為零
  • 還款年期30年,利率4.125%

計算:

  • 以 4.125% 計算,每月還款 = $17,447
  • 以 6.125%% 計算,每月還款 = $21,874
  • 供款與入息比率上限用 50/60 計算
  • $17,447 / $40,000 = 43.6% < 50% (pass)
  • $21,874 / $40,000 = 54.7% < 60% (pass)

因此通過壓測!


如何計算入息:佣金及花紅

佣金以6個月平均數計算入息,假設工作時間不足6個月,亦會除6計算。部分銀行會剔走最高及最低佣金月份,才計算平均數,若剔走後平均數高於6個月平均值,便應考慮於相關銀行上會。

疫情下銀行收緊按揭,部分會分別計算申請者3個月及6個月平均佣金收入,取其低者計算入息,如入息「掹掹緊」,應選擇計法最寬鬆的銀行上會。

至於年尾花紅,大部份銀行以過去2年花紅,再除24計算入息;部分則以稅單上的花紅除12計算。若去年花紅高於今年,而今年的花紅未報稅的話,用後者計算方法較為著數。

須留意,8成或以下按揭,佣金及花紅均可計作入息。但如敍做9成按揭,佣金不能計作入息。若僱傭合約或糧單寫明有花紅,9成按揭亦可把花紅計作入息。參考文章:


如何計算入息:OT、雙糧、津貼、約滿酬金、無薪假

如果僱傭合約寫明必定會出雙糧,雙糧可以除12計入每月月薪中,並適用於9成按揭,否則雙糧當作年尾花紅計算,另約滿酬金亦當花紅計算。

津貼計算入息與否,須視乎僱傭合約上的條款,如寫明須租樓才有津貼,該津貼收入將不能計入壓測之內。另外,若每月津貼金額相同,可直接當入息計不用打折。反之,如每月津貼額不同,將當作佣金以6個月平均數計算,而且只能於8成或以下按揭才計作入息。

OT薪金當作佣金計算,取6個月平均數計作入息,但這裏指的是常規的OT,如果是一些突發OT,例如警務人員在處理公眾事件時的OT薪金,金額較底薪超出很多,則未必能計足入息。

如不幸須放無薪假,部分銀行會將其入息當作浮動收入,取6個月平均數計算,不能申請9成按揭。參考我們在《經濟一週》的專欄:

公務員福利好,好多津貼可以計入息。參考我們在《東方日報》的專欄文章:

醫管局的房屋津貼,如選擇5%cash allowance而不是HLISS,可計收入。請參考:

公務員的ACTING ALLOWANCE,未必能計收入,尤其是高成數按揭。請參考:

空姐或機師的長途旅途津貼,如是credit入信用卡當作spending,未必能計算收入,視乎按揭成數。請參考:

無薪假期如何計入DTI中,參考我們在《經濟一週》的文章:


如何計算入息:兼職、自僱、租金收入

兼職收入如是受僱,只要能提供入息證明,可計作入息。若每月兼職收入金額相同,可直接當入息計不用打折。如每月收入不同,則當佣金計6個月平均數。

兼職如是自僱,如有專業資格,例如的士證、鋼琴證書等,兼職收入可計作入息。如果從事的行業不需要專業資格,例如網購,敍做高成數按揭時,便需要有會計師樓核證財務報表及利得稅表才可計作入息。

如果申請7成或以下按揭,部分銀行計算兼職收入時會彈性很多。例如有的士牌人士,銀行會有個方程式計算收入。參考:

此外,有物業放租的人士收入亦可計作入息,但要打7折,如沒有打厘印,部分銀行更會打6折。若為聯名物業,除非按揭申請人也是相同,否則租金收入只能計一半。另外,如沒有簽訂租約,亦可用擬租金收入計算入息。


如何計算入息:特殊租金收入、內地收租物業、虛擬貨幣

村屋太陽能板、出租外牆做發射站、廣告牌等算作業主的個人收入,只要有合約和銀行過數紀錄,就當是業主的個人收入,並計算入息。可參考以下文章:

另外,內地物業出租,租金可以計入息,打7折。所需文件包括房產證,租約,和租金過數紀錄。如果沒有房地產證,就不能計入息,就算有持續過數紀錄。

另外,有準業主是透過Bitcoin出糧,但不能當入息或資產申請按揭,原因是加密貨幣或虛擬貨幣並不是法定貨幣。


如何計算每月供款:信用卡、私貸、循環貸款、學生貸款、槓桿產品、保費融資

銀行計算供DTI時,除了預期每月供款外,亦會計算借款人和擔保人的其他現有供款,包括信用卡、私貸、循環貸款,和槓桿產品等。

銀行按揭審批時,會把環聯信貸報告中的信用卡總欠款,乘以一個百份比,當作每月供款用來計DTI,每間銀行訂立的百份比不同,普遍是3.5%至4%左右。

舉例,若申請人信用卡欠款為20萬,4%便是8,000元。相關款項將被加入至每月供款中計算DTI。不過,如申請人有證明是在期內準時還清信用卡欠款,可選擇不把該8,000元入DTI中。此情況下,銀行會要求申請人提供,最近3個月所有信用卡的月結單,如證實每月都準時清數,便可豁免將信用卡欠款計入DTI中。參考:

此外,私人貸款及其他借貸的每月供款,需要計入DTI及壓測內,如私人貸款只餘3期便悉數清還,部分銀行可以不計。另外,如利用孖展買股票,銀行或將把孖展利息計入每月還款中,詳情請參考:

循環貸款也需要計入DTI及壓測內,而保費融資的每月供款若有註入TU,需要計入壓測。不過沒有註入TU的保費融資、學生貸款 (Grant Loan),貸款人都應該申請表上如實申報。


其他壓力測驗常見問題

甚麼情況下可豁免壓力測試?

自2019年首次放寬按揭保險措施後,首次置業人士自住做高成數按揭,可以不需通過壓力測試,但DTI不可高於50%。而且即使免壓測的按揭獲批,需要繳交額外保費,高於原有保費約一成。

有按揭在身,如何計借款能力?

若有其他按揭在身,相關按揭的每月供款須計入 DTI 中。如果其他按揭是聯名,可以只計每月供款的一半,但需要提供另一半的入息證明。若為其他按揭作擔保,擔保的每月供款亦要全數計算。

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