高成數按揭樓換樓(四) 按揭保險「自住」定義【星之谷專欄

除了前文所述的成數或供款能力測試的收緊外，按揭保險對於「自住」或「何人入住」的要求也比銀行為高。

住客身份

按揭保險不會接受兩夫妻分開住，也不會接受將擬按揭單位給「申請人以外的家人居住」。譬如父母買樓給子女居住但子女沒有入息，或子女買樓給父母居住但父母沒有入息，如申請一般成數按揭，銀行仍可當作自住用途處理。當申請高成數按揭時，這類個案就相當大機會遭拒了。

假如買家入息較低，需要另找家人幫手上會的要注意。一般人會籠統地理解這些「幫手」為擔保人，在按揭申請而言，買家一般屬抵押人兼借款人，而這些非買家的幫手分為聯名借款人或擔保人。一般來說，所有借款人的入息起碼要足夠支付每月供款，其餘的人才可以擔保人身份幫手。

例如借款400萬元，以30年、2.5厘息計，每月供款約16,000元，壓力測試下每月入息需要約38,000元。如果買家本人每月入息只有12,000元，找來了入息30,000元的哥哥幫手，哥哥便不能作為擔保人，而是要以聯名借款人的身份上會。

如果只以一般成數上會，銀行連把按揭單位給「申請人以外的家人居住」都可以接受，上述弟弟買樓，哥哥做聯名借款人的情況當然也會接受。不過，如果申請高成數按揭的話就要特別留意，雖然弟弟作為買家兼借款人，符合了購入單位作自住的規定，但按揭保險批核時，亦會考慮作為聯名借款人的哥哥會否入住該單位。

假如哥哥已婚、或本身有另一質素遠超弟弟新購單位的住宅、或哥哥本身是公屋戶主、或住在公務員宿舍而無意遷出的話，便難以說服按揭保險公司哥哥將遷入新購單位與弟弟同住。幸好現時巿面上常用的按揭保險公司有兩間，其中一間對於「借款人將住在擬按揭單位」的要求相對寛鬆，仍有機會批核按揭保險。

子非魚