最後更新:01/02/24 @ 6:09 下午

置業前,準業主要關心各類買樓支出,其中包括繁複的物業印花稅,特別是在2023年10月25日施政報告發表後,稅率有所調整,外來專才亦享有更多稅務優惠,故本文將為大家深入淺出,逐一拆解買家、賣家和海外專才人士的相關印花稅事宜。

 

如對物業印花稅與按揭有任何疑問,可以留向我們查詢

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住宅印花稅種類

在香港買賣樓宇時,需要繳付印花稅。一般來說,印花稅通常由買家負責,現時由買家繳付的印花稅主要為從價印花稅 (Ad Valorem Stamp Duty, AVD) 、新住宅印花稅(New Residential Stamp Duty, NRSD)以及買家印花稅(Buyer’s Stamp Duty, BSD)。以往買家還可能需要繳付雙倍印花稅(Double Stamp Duty, DSD),不過2023年印花稅「減辣」後,現時DSD已失效,稅率跟新住宅印花稅NRSD。除了買家印花稅外,賣樓於一些情況下,業主亦需要繳付印花稅,即額外印花稅(Special Stamp Duty, SSD)。

賣樓什麼情況下要繳付SSD?

購入住宅物業後,於2年內出售便須付額外印花稅。計算方法如下:

  • 如物業持有期為6個月或以內,稅率為20%
  • 如物業持有期超過6個月但在12個月或以內,稅率為15%
  • 如物業持有期超過12個月但在24個月或以內,稅率為10%

資料來源:https://www.ird.gov.hk/chi/faq/ssd.htm

什麼情況下可豁免額外印花稅SSD?

  • 以下幾個情況可豁免:
  • 近親轉讓
  • 法庭令轉讓(例如離婚、遺產物業)
  • 居屋轉名
  • 送契

近親轉讓可豁免SSD,近親的定義?

近親的定義為夫婦、父母、兄弟姐妹(包括同父異母)、子女。另外,祖父母和孫兒不當作近親,但如父母已離世,則可向稅局申請當近親論。證明近親關係時,需要提供出世紙、結婚證書等。

SSD計算以什麼日期為準?

以買樓和賣樓的assignment day計算。

SSD會否計算業權份數?

會的,如置業後於2年內出售部份業權,便以該部分業權價值計算SSD稅。舉例,樓價600萬,出售一半業權,SSD便以300萬樓價計算額外印花稅。

「摸貨」須否付SSD?

摸貨是指買家以確認人身分,在完成交易前,業權轉讓至第三方,除「摸貨」給近親以外,需要支付SSD。此外,摸貨如有利潤,另須支付利得稅。


首置人士買樓需付從價印花稅AVD

置業人士需要繳付從價印花稅(Ad Valorem Stamp Duty, AVD),亦即是俗稱「打釐印」,稅率分兩個標準。如果香港永久性居民首次置業,稅率會用現時用較便宜的從價印花稅第2標準稅率計算從價印花稅。

從價印花稅表 (第2標準稅率)

代價款額或
價值超逾
代價款額或
價值不超逾
印花稅稅率:
樓價之百分比
$3,000,000$100
$3,000,001$3,528,240$100+超逾$3,000,000的款額的10%
$3,528,241$4,500,0001.5%
$4,500,001$4,935,480$67,500+超逾$4,500,000的款額的10%
$4,935,481$6,000,0002.25%
$6,000,001$6,642,860$135,000+超逾$6,000,000的款額的10%
$6,642,861$9,000,0003%
$9,000,001$10,080,000$270,000+超逾$9,000,000的款額的10%
$10,080,001$20,000,0003.75%
$20,000,000$21,739,120 $750,000+超逾$20,000,000的款額的10%
$21,739,121 4.25%
註1: 適用於在香港無擁有其他住宅物業的香港永久性居民

非香港永居或擁有香港住宅物業的印花稅率

如果業主不是香港永久性居民,或在香港已擁有住宅物業者,再買第二間住宅物業時,則需要以從價印花稅第1標準稅率計算。第一標準稅率經歷多次調整,以往曾經是按樓價收取1.5% -至8.5%,相當第2標準稅率的雙倍,故亦稱雙倍印花稅(Double Stamp Duty, DSD),而現時DSD已失效。

目前從價印花稅第1標準稅率劃一為7.5%,適用於在2023年10月25日或之後就有關住宅物業所簽立的文書,亦被稱為新住宅印花稅(New Residential Stamp Duty, NRSD)。

什麼情況下須付新住宅印花稅NRSD?

不論是單名或聯名,都需要按照買入業權價值去支付NRSD,經2023年10月25日修訂後,NRSD稅率由15%調整至7.5%。以下特別情況需格外留意:

簡單例子1:A已有住宅物業,再向B買入另一住宅物業,樓價600萬元,印花稅為600萬x7.5%=45萬元。

特別例子2:A已有住宅物業,B沒有住宅物業,A和B聯名向C買入另一住宅,樓價600萬元,同樣要付7.5%印花稅,即45萬元。

特別例子3:A已有住宅物業,B和C聯名擁有住宅物業,A向B買入其半份住宅業權。假設樓價600萬元, A須付印花稅為600萬/2 x7.5%=22.5萬元。

結論是:

  • 已有住宅物業者,再買住宅須付NRSD。
  • 若聯名買入住宅,只要買方任何一人已擁有住宅,同樣須付NRSD。
  • 已有住宅物業者,買入一部份住宅業權,NRSD以該部份業權價值計算。

什麼情況下購買第二間住宅,可免去NRSD?

情況與SSD類似,若向近親買入第二間住宅物業(即所謂近親轉讓),可免卻NRSD,只須用首置人士稅表計算印花稅。

此外,若以送贈方式轉讓、法庭下令轉讓(如離婚轉讓、繼承遺產)、居屋轉名予家庭成員(即使該成員已擁有住宅),均可免繳NRSD。

以公司名義首次購買住宅物業,須付NRSD?

以公司名義購買住宅,當作投資物業論,故須支付7.5%NRSD稅項,同時要支付7.5%BSD ,合共須繳15%稅。

換樓先賣後買,須繳付NRSD?

只要出售物業的assigment day,早於新買入物業,就毋須繳付NRSD,只須付首置印花稅。但要留意,若接手閣下物業的買家突然撻訂,閣下需要即時補交NRSD印花稅的差價。

樓花撻訂後再買新物業,須繳付NRSD?

一手樓花撻訂完成,並於田土廳註冊後,屆時再買新物業毋須繳付7.5%稅,否則就需要,很多市民因此中伏,詳情請閱讀我們在《蘋果日報》的專欄文章:

業主換樓墜陷阱 退稅失敗蝕逾100萬【星之谷專欄-蘋果日報】

樓換樓先買後賣,NRSD退稅手續應怎樣做?

買入第二間物業,需要付NRSD 7.5%,但如首間物業於其後一年內(以買賣assignment day計算)賣出,可退回已繳稅款與首置稅率的差價。退稅手續以下:

  1. 以assignment day計算,買入日期與賣出日期相差1年之內,才合資格申請退稅。
  2. 退稅申請由律師樓代辦,不需要自己去稅局申請。
  3. 需要向律師樓聲明,沒有其他住宅物業以及是代表自己行事。
  4. 申請後一般兩個月左右可收到退款。

若已擁有兩間物業,再買入第三間付7.5%稅後,一年內賣出首兩間物業能否退稅?

不能。NRSD退稅,僅適用於1換1,不適用於2換1。

只擁有車位或工廈,購買住宅須繳付NRSD?

不需要,NRSD印花稅只適用於住宅。不過如果本身擁有車位或工廈,再購入住宅時按揭成數會有影響。

擁有住宅物業、沒有敍做按揭,須繳付NRSD?

需要,只要買入第二間住宅物業,不論第一間物業有否敍做按揭,均要繳付NRSD。


什麼情況下須付BSD?

如物業買家不是香港永久居民,或為公司而非法定人,買住宅便需要付BSD。經2023年10月25日修訂後,BSD稅率由15%調整至7.5%

資料來源:https://www.ird.gov.hk/chi/faq/bsd.htm

什麼情況下可豁免買家印花稅 BSD?

以下情況可獲豁免:

  • 買家及香港永久居民配偶聯名買入,或
  • 買家向身為香港永久居民的配偶購買(即近親轉讓)。
  • 不過,如是公司買入住宅,便一定要付買家印花稅,無法豁免。

海外專才置業有甚麼稅務優惠?

外來人才如仍未是香港永久性居民,在港置業時本來要收取的買家印花稅(BSD)和新住宅印花稅(NRSD),但政府在2023年的施政報告作出修訂,由同年10月25日起,只要持有合資格的簽證,相關稅款可「先免後徵」,即在購入物業時先暫免徵收相關稅項,若相關人士其後未能成為香港永久性居民才繳付相關稅項,但同時外來人才仍然要繳付從價印花稅第二標準稅率。

了解哪些簽證合資格,可參考:https://www.ird.gov.hk/chi/faq/et.htm

海外專才在2023年10月25日前買入的物業,有稅務優惠嗎?

政府在2022年提出,合資格的海外專才在港置業可先付後退。只要海外專才居港滿七年並成為香港永久性居民,其之前於2022年10月19日至2023年10月24日期間取得並仍然持有的首個住宅物業,可申請退還已繳付的15%買家印花稅及15%新從價印花稅,惟同時需補交與首置香港居民一樣的物業印花稅。

其他常見問題

未完成轉名手續,再買另一層樓可否以首置身分慳稅?

如已簽署轉名臨約,法律上其實已生效,只要出售物業的assignment day,早於新買入物業,就毋須繳付NRSD。

非住宅物業,如何計算物業印花稅?

政府於2020年施政報告中宣佈,由11月26日起,將會撤銷非住宅物業雙倍印花稅。即非住宅物業印花稅,可沿用首置印花稅的稅率,此稅率適用於所有個人或公司購買非住宅物業的交易。

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