買樓印花稅FAQ（第二基準、DSD、SSD、BSD、退稅流程等)

最後更新：05/09/23 @ 5:36 下午

置業前，準業主要關心各類買樓支出，其中包括繁複的物業印花稅，本文將為大家深入淺出，逐一拆解各項印花稅及相關事宜。

 

如對物業印花稅與按揭有任何疑問，可以留言向我們查詢

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首置人士置業，如何計算物業印花稅？

詳情請參考下表。

物業印花稅

代價款額或 價值超逾	代價款額或 價值不超逾	印花稅稅率: 樓價之百分比
	$3,000,000	$100
$3,000,001	$3,528,240	$100＋超逾$3,000,000的款額的10%
$3,528,241	$4,500,000	1.5%
$4,500,001	$4,935,480	$67,500＋超逾$4,500,000的款額的10%
$4,935,481	$6,000,000	2.25%
$6,000,001	$6,642,860	$135,000＋超逾$6,000,000的款額的10%
$6,642,861	$9,000,000	3%
$9,000,001	$10,080,000	$270,000＋超逾$9,000,000的款額的10%
$10,080,001	$20,000,000	3.75%
$20,000,000	$21,739,120	$750,000＋超逾$20,000,000的款額的10%
$21,739,121		4.25%

註1: 適用於在香港無擁有其他住宅物業的香港永久性居民

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非住宅物業，如何計算物業印花稅？

政府於2020年施政報告中宣佈，由11月26日起，將會撤銷非住宅物業雙倍印花稅。即非住宅物業印花稅，可沿用「首置印花稅」的稅率（上表），此稅率適用於所有個人或公司購買非住宅物業的交易。

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第一部份：15％從價印花稅(DSD)

什麼情況下須付15％從價印花稅？

不論是單名或聯名，已擁有住宅物業者，再買第二間住宅物業，印花稅一律為買入業權價值的15％。以下有2個特別情況須格外留意：

簡單例子1：A已有住宅物業，再向B買入另一住宅物業，樓價600萬元，印花稅為600萬x15％＝90萬元。

特別例子2：A已有住宅物業，B沒有住宅物業，A和B聯名向C買入另一住宅，樓價600萬元，同樣要付15％印花稅，即90萬元。

特別例子3：A已有住宅物業，B和C聯名擁有住宅物業，A向B買入其半份住宅業權。假設樓價600萬元， A須付印花稅為600萬／2 x15％＝45萬元。

結論是：

• 已有住宅物業者，再買住宅須付15％印花稅。
• 若聯名買入住宅，只要買方任何一人已擁有住宅，同樣須付15％印花稅。
• 已有住宅物業者，買入一部份住宅業權，15％稅以該部份業權價值計算

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什麼情況下購買第二間住宅，可免去15％DSD？

若向近親買入第二間住宅物業（即所謂近親轉讓），可免卻DSD，只須用上述的首置稅表，計算印花稅。

此外，若以送贈方式轉讓、法庭令下轉讓（如離婚轉讓、遺產承辦）、居屋轉名予家庭成員（即使該成員已擁有住宅），均可免繳從價印花稅。

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近親的定義？

近親的定義為夫婦、父母、兄弟姐妹（包括同父異母）、子女。另外，祖父母和孫兒不當作近親，但如父母已離世，則可向稅局申請當近親論。證明近親關係時，需要提供出世紙、結婚證書等。

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以公司名義首次購買住宅物業，須否付15％DSD？

以公司名義購買住宅，當作投資物業論，故須支付15％稅項，同時要支付15％買家印花稅(BSD) ，合共須繳30％稅。

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換樓先賣後買，須否繳付15％DSD？

只要出售物業的臨約簽署日期，早於新買入物業，就毋須繳付15％稅，只須付首置印花稅。但要留意，若接手閣下物業的買家突然撻訂，閣下需要即時補交15％印花稅的差價。

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樓花撻訂後再買新物業，須否繳付15％DSD？

一手樓花撻訂完成，並於田土廳註冊後，屆時再買新物業毋須繳付15％稅，否則就需要，很多市民因此中伏，詳情請閱讀我們在《蘋果日報》的專欄文章：

• 業主換樓墜陷阱 退稅失敗蝕逾100萬【星之谷專欄－蘋果日報】

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只擁有車位或工廈，購買住宅須否繳付15％DSD？

不需要，15％從價印花稅只適用於住宅。

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擁有住宅物業、沒有敍做按揭，須否繳付15％DSD？

需要，只要買入第二間住宅物業，不論第一間物業有否敍做按揭，均要支出15％稅。

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第二部份：額外印花稅（SSD）

什麼情況下要繳付SSD？

購入住宅物業後，於3年內出售便須付額外印花稅。計算方法如下：

• 如物業持有期為6個月或以內，稅率為20%
• 如物業持有期超過6個月但在12個月或以內，稅率為15%
• 如物業持有期超過12個月但在36個月或以內，稅率為10%

資料來源：https://www.ird.gov.hk/chi/faq/ssd.htm

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什麼情況下可豁免SSD？

和從價印花稅一樣，以下幾個情況可豁免：

• 近親轉讓
• 法庭令轉讓（例如離婚、遺產物業）
• 居屋轉名
• 送契

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SSD計算以什麼日期為準？

以買樓和賣樓的臨約簽署日期計算。

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SSD會否計算業權份數？

會的，如置業後於3年內出售部份業權，便以該部分業權價值計算SSD稅。舉例，樓價600萬，出售一半業權，SSD便以300萬樓價計算額外印花稅。

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「摸貨」須否付SSD？

除「摸貨」給近親以外，需要支付SSD。此外，摸貨另須支付利得稅。

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第三部份：買家印花稅 (BSD)

什麼情況下須付BSD？

如物業買家不是香港永久居民，或為公司而非法定人，買住宅便需要付買家印花稅 (BSD)。稅率為樓價的15％。

資料來源：https://www.ird.gov.hk/chi/faq/ssd.htm

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什麼情況下可豁免BSD？

非香港永久居民購買物業，須付買家印花稅 (BSD)，以下情況可獲豁免：

• 買家及香港永久居民配偶聯名買入，或
• 買家向身為香港永久居民的配偶購買（即近親轉讓）。

不過，如是公司買入住宅，便一定要付買家印花稅，無法豁免。

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第四部份：退稅手續

什麼情況下可退回從價印花稅？

答：買入第二間物業，需要付從價印花稅15％，但如首間物業於其後一年內賣出，可退回與首置稅率差價的15％。該一年是以買賣臨約計算。

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如何辦理退稅手續？

退稅手續以下：

• 以臨約日期計算，買入日期與賣出日期相差1年之內，才合資格申請退稅。
• 退稅申請由律師樓代辦，不需要自己去稅局申請。
• 需要向律師樓聲明，沒有其他住宅物業以及是代表自己行事。
• 申請後一般兩個月左右可收到退款。

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若已擁有兩間物業，買入第三間付15％稅後，一年內賣出首兩間物業能否退稅？

不能。15％ 從價印花稅的退稅，僅適用於1換1，不適用於2換1。

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其他常見問題

未完成轉名手續，可以首置身分做高成數按揭嗎?

如已簽署轉名臨約，法律上其實已生效，惟於按揭層面，原有物業未正式完成轉名手續前，相關人士不被視為首置身分。

海外專才置業退稅是甚麼?

外來人才在港置業，只要居港滿七年並成為香港永久性居民，其之前購入並仍然持有的首個住宅物業，可申請退還已繳付的買家印花稅（BSD）及新從價印花稅（AVD），惟仍需要與首置香港居民一樣，繳交從價印花稅。

 

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