都市日報專欄

土瓜灣新盤「環海東岸」近日收樓，以當年開售時的發展商提供一、二按高成數按揭計，分別有即供的二按計劃、及建期上會的「開心直通車計劃」（呼吸Plan)。

新居屋已經開始揀樓，按揭利率每間銀行都一樣，都以最優惠利率(P)為基準，大P是P-3%，細P是P-2.75%，兩者實際年利率為2.375%。不過，現金回贈率則每間銀行不同，目前有銀行最高回贈達2.45%。

香港不少業主將舊樓劏成多個單位出租，有些甚至會將整個單位連租約出售予其他投資者。雖然劏房業權可能較為「特別」，但其實仍有個別銀行願意承按，由於劏房會被定性為非自住物業，最高只能承造五成按揭。按揭利率會較正常物業為高，視乎物業質素，利率介乎2.5厘至3厘不等。

業主若果長期拖欠按揭供款，物業會遭銀行沒收，頓成銀主盤，然後被拍賣。這些物業背景雖然較「坎坷」，但下手買家其實可正常申請按揭，利率不會因而調升，與正常物業無異。

送契樓業主申請按揭時，不時感到頭痛，原因是這類物業一般成交後最少5年才有機會獲銀行受理申請按揭；有些銀行作風保守，即使成交後超過5年都不願接受，原因是業權風險太高。

信貸評級(TU Grade)差到貼地，向銀行申請按揭是否肯定食檸檬？筆者遇過一些客人，環聯信貸評級低至H級或I級，曾經被一至兩間大銀行拒批按揭，以為與銀行無緣，便直接借財務公司（俗稱財仔）捱貴息上車。其實即使信貸評級H級或I級，都可以向銀行申請按揭，甚至按揭證券公司也可能批出高成數按揭，惟事前必須有充足部署。

香港人一生最大投資，可能是買層幾百萬或過千萬物業。地產代理雖然會從旁協助，但好歹這筆龐大支出來自自己荷包，理應親力親為查冊，確保心儀物業無伏。

根據地產代理監管局指引，代理賣樓時需要為買家進行土地查冊，並提示買家冊上的產權負擔──即有機會影響物業權益的文件。簽臨約時，買家需要在查冊正本上簽名，證明已查閱過正本。

銀行審批按揭貸款予準買家前，必須查核申請人的信貸紀錄，而信貸資料庫環聯(簡稱TU)近日夥拍部分機構，免費向個人提供「足本報告」，究竟有甚麼好處？