撤辣後投資劏房租上租合約連累按揭被拒【星之谷專欄 – 香港財經時報】

政府撤辣利好投資客，有實力的投資者已積存一定購買力，積極地在淡市中「搵平貨」。不過，即使能覓得心儀物業，也需要衡量物業在申請按揭時可能遇到的風險，最近就有投資客購入劏房單位後未能上會，陷於撻訂邊緣。

李先生（化名）早前趁着新住宅印花稅等辣稅撤銷，透過地產代理積極尋找性價比高的樓盤，結果找到一個連租約物業，租金收入足以應付供樓開支，加上政府放寬非自住物業的按揭成數，李先生期望可以借到最高6成按揭。

劏房按揭需加息

不過，李先生的如意算盤未能打響，因為新買物業其實是由多個劏房組成，雖然李先生在落訂前已知悉是劏房，惟仍然決定「去馬」。事實上，一般大型銀行只要聽到「劏房」兩字都會果斷拒批，只有一兩間中小型銀行願意接納，而且批出按揭方案的利率都較一般按揭為高。

而李先生今次向中小型銀行叩門，卻被拒諸門外，原因是物業的租約出問題，李先生提供了租約，原意是希望增加入息，但銀行職員發現有幾份租約是由同一名租客簽署，繼而揭發該租客原來是二房東，由於物業有「租上租」的情況，銀行也即時拒絕李先生申請。

要拆解眼前困境，又不想撻訂離場，李先生可嘗試與原業主商討延長成交期，並在成交前將劏房還原至與屋宇署的圖則相同，但過程並不簡單。

首先，對賣家來說，只收到大訂就讓買方在單位內大興土木，一旦工程爛尾、單位又沒法成交，賣方損失慘重，故未必同意有關方案，更不會願意承擔相關費用。同樣地，買家在業權未到手前，再額外提供一筆資金作裝修，亦有風險，一旦將來物業沒有成交，李先生的裝修費可能無法追討。

而且雙方同意後，亦要重簽買賣合約，在合約中列明「買家於雙方簽訂正式買賣合約後進入單位進行裝修」、「裝修費由買家負責」，並將物業交易狀態改為「交吉」。

如能夠順利還原單位，而買家又沒有其他按揭在身，就有機會申請更高的按揭成數，減少首期支出，幫補因為還原單位而事先支付的裝修費用；另一方面，劏房還原後視作一般按揭審批，按揭息口亦會回落至一般按揭的水平。不過，如要申請高成數按揭，前提是物業必須自住，故日後收樓後只要仍有按保在身，都不能將物業出租。

除了劏房外，有一些樓契不完整的物業，投資者亦應該有所警惕。樓契不齊，律師樓有機會不願意給予 good title，銀行便不會承按，雖然部份遺失契約，可以從田土廳勾回文件進行補契，但如果是整份樓契遺失，即使補回副本，銀行都很大機會拒絕承按。

類似的缺契物業，業主只能割價求售，然而過份低於市價，銀行有機會視為低估價值的交易，引起「送契」之嫌，而一旦涉及送契或疑似送契物業，賣方在交易後申請破產，債權人亦有權追討物業業權，故銀行一般都會較為審慎，特別在現時交易暢旺，銀行審批按揭申請能力已飽和，對於疑似送契物業更是可有可無。

子非魚