拆解按揭回贈步入「清零」元兇《星之谷專欄 – 經濟日報》

政府撤辣刺激樓市交投增加，整體氣氛相當正面，地產代理開單有如久旱逢甘露。但另一邊廂，按揭市場卻呈現極端「低氣壓」，大部份大型銀行將二手及非按揭保險住宅按揭現金回贈減至零，其他銀行也陸續跟隨。筆者認為，按揭現金回贈確實朝着「清零」方向邁進。

現時大型銀行按揭現金回贈已是零或接近零，個別中小型銀行雖然仍會提供佔按揭貸款額1%或以上的現金回贈，但都是趕乘尾班車打算做多幾回生意，似乎無可避免跟隨大型銀行取態。

事實上，去年美國聯儲局多番加息，香港銀行都只是「佛系」跟隨，按揭現金回贈率仍然長時間維持在2%以上。就算去年外圍環境那麼嚴峻，香港銀行仍然積極進取，為甚麼今年美國吹風減息，政府也撤銷了樓市辣招，銀行才選擇收水？

商業貸款拖累

筆者和銀行高層傾談後，發現問題似乎出現在整體經濟環境，以及商業貸款需求及質素下滑拖累。銀行利潤率最高業務其實就是商業貸款，但由於銀行貸款整體風險要跟據「巴三 （Basel III）」的指引維持在一個指定的低水平，故借出高風險商業貸款同時，也需要平衡風險，相應同時也借出風險較低的有抵押按揭貸款比如住宅按揭。

所以，雖然按揭貸款邊際利潤相對微薄，當經濟暢旺時，因為商業或其他較高風險貸款需求增加，銀行需要相應地借出按揭貸款以平衡風險，這是市好時銀行積極在按揭市場放水的其中一個原因。

按揭業務食之無肉

但今年開始，經濟疲弱令商業貸款需求減少，有關壞賬率亦節節上升；企業整體生意額及財務狀況都不太「靚仔」，故此銀行對商業貸款審批都變得審慎。而若果高利潤的商業貸款萎縮，銀行也不需要那麼多低風險按揭貸款平衡，反正住宅按揭邊際利潤薄如冰。在沒有其他高風險高回報的貸款支持下，按揭貸款感覺像雞肋般食之無肉、棄之可惜，最終銀行似乎都啟動了「回贈清零」。

不過，就算銀行回贈清零，對樓市也未必有大影響，因為用家或投資者置業都有諸多不同考慮，不會因為銀行提供1%或2%現金回贈率而有重大改變。

莊錦輝 星之谷按揭轉介行政總裁

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