村屋買賣（九）改變土地用途【星之谷專欄－頭條日報】

不少村屋地面單位都會改作商業用途，譬如常見的地產代理、便利店、餐廳或車房等，有些餐廳甚至甚至全幢三層用作舖面。普通巿民或許會有所好奇，究村屋轉作商舖究竟有沒違反用途？

法定規劃用途與批地條款

香港的建築物用途主要受兩方面規限，一個是法定規劃用途、第二是批地條款。法定規劃用途是一個大方向，通常會為一大片土地劃出法定用途。譬如預期作住宅發展、政府設施、綠化地帶或工業用途等，住宅用地亦會分低密度至高密度發展。

改變土地用途

要改變土地用途的程序相當複雜，需經地方人士、區議會、相關基建部門、其他持份者及城規會討論，解決幾乎所有疑問才會獲批，歷時十年亦是等閒。譬如應屬最困難的郊野公園改為住宅，至近年較為常見的工業改為商業或住宅用途等，都需要經此程序。

即使在同一區的私人發展，並屬於同一種法定規劃用途，亦會發現有些屋苑附設商場、有些不設商場，這是受制於批地條款。在政府批出私人土地前，除可建樓面面積（與地積比有關），亦會因應區內的發展配套所需考慮加入其他條款，例如興建公眾公園、學校或社區設施等，商場或停車位數目等亦會加在條款內。

須經申請的用途

法定規劃用途裏亦有分「經常准許的用途」和「須經城規會申請及獲批的用途」。就城劃會的《法定規劃綜合網站》所見，新界村屋大多落在鄉村式發展或住宅(丁類)，這兩類土地的經常准許的用途雖不包括商舖，但在標注內有提及「除以上所列， 在新界豁免管制屋宇的地面一層， 經常准許的用途亦包括：食肆、圖書館、學校、商店及服務行業」。

土地批約為準

假如參照法定規劃用途，即是丁屋的地面可以用作商舖，但樓上單位須申請獲批才可。不過，就筆者曾看過的丁屋土地「批約」，內裏的條款(英譯中)指「該土地及其以上的建築物的任何部份，只能作非工業用(non-industrial purpose)」。因此，在批約中如註明了該土地可作非工業用的村屋，即使全幢改為商舖或食肆都沒有問題了。至於是否所有丁屋都有此條款，筆者則不敢肯定，買家如想查詢，還是查閱個別土地的批約為準。

批約以外的考慮

假如看中了某村屋單位，預期將來有轉為商舖用途的潛力，準買家亦要留意有沒其他限制。譬如目標單位於有經過大閘或私人土地，該私人土地的路權有否限制外來人士出入？又或者在比較傳統的圍村範圍，該村有沒有外人入村的限制，準買家也必需事先了解。否則以商舖價錢購入只能用作住宅的單位就得不償失了。

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子非魚

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延伸閱讀：

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• 村屋買賣（二）
• 村屋買賣（三）
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