2022年1月19日
保費融資對按揭的影響

大部份保費融資都有槓桿,槓桿部份是銀行貸款而來,一般都是還息不還本以及會註上環聯信貸(TU)。申請按揭時,如果銀行在TU見到有保費融資貸款,會把每月供款計算入每月入息與供款比率(DTI)內以及壓力測試中。如果保單的每月供款是和Hibor掛勾,銀行會以保單上Hibor的封頂利率(cap rate)計算每月供款,現時一般是2.5厘。

不只如此,就算保費融資的貸款是還息不還本,有些銀行會假設每月供款需要還本而重新計算還本式的每月供款,那麼申請人爆壓測的機會便很大。然後,保費融資的回報,於申請按揭時並不計作入息。

甚麼是保費融資?

近年市場流行保費融資計劃,一般都是付部份首期,再以保單為抵押品向銀行申請貸款進行槓桿。然後保險公司便利用首期和貸款的資金進行投資,賺取息差,從而「谷大」保單的回報率。

舉個例子,假設保單為1000萬,首期200萬,銀行貸款800萬。保險公司便利用這1000萬進行投資賺取回報。由於銀行貸款的利息很低,固此投資的回報往往能高過貸款利息,從而保單收益人在若干年後,可以享受很可觀的利息回報。而由於最初的首期只是2成或以下,故以最初付出的首期計算,ROI可以很大。

大部份銀行都需要註入TU

由於保費融資槓桿的部份是從銀行貸款而來,故大部份銀行都會把貸款註入承保人的TU之內,不過也有少部份銀行可以免註入TU。當承保人申請按揭時,銀行查閱TU見到有保費融資的貸款,便會把供款計入DTI及進行壓力測試。

讀者或會問:如果保費融資的銀行沒有把貸款註入TU 內,是否可過關?答案是不能,因按揭申請表內需要貸款人聲明有沒有其他貸款在身,如果不如實申報,是虛假聲明,有刑事責任。

申請按揭時,銀行如何計算保費融資的DTI 及壓力測試?

銀行會用以下方法計算:

  • 如果是還息不還本,有些銀行可以用保單上的每月利率計算入DTI中。
  • 如果每月供款和Hibor掛勾,每月供款會以Hibor的封頂利率計算。大部份保單的Hibor封頂利率為 P-2.75%,即實際封頂利率為2.5厘。
  • 如果利息是浮動,會加息2厘計算每月利息,來進行壓力測試。

不過,就算保單是還息不還本,有些銀行都會假設需要還本金,重新計算每月供款來進行壓力測試。

舉個例子,假設保單是1000萬,首期200萬,利息為 H+1.3%,封頂利率為 2.5厘,為期10年,還息不還本。以2.5厘計算,每月利息支出為約$16,666。但如果銀行重新需要假設本金需要清還,每月供款便會飄升至 $75,416,承保人爆壓測的機會很大。留意,以上是銀行用來計算 DTI 的供款,並不是承保人實際每月的保費融資供款。

拆解方法:選擇只計算利息為每月供款的銀行

故此,如有保費融資貸款在身,需要選擇只用保單上利息支出來計算 DTI 的銀行,否則如申請按揭的銀行需要把本金計算入 DTI的話,申請人會爆壓測的機會便很大。讀者可以聯絡我們查詢各銀行計算的方法,以策萬全。

保費融資貸款會不會影響 mortgage count?

保費融資的貸款不會影響 mortgage count,會當作是私人貸款計算,因抵押品是保單而不是物業。

儲蓄保險需不需要計入DTI?

如果是普通儲蓄保險,沒有借款的話,保險的每月供款不需要計入DTI。

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