最後更新:09/03/24 @ 2:13 下午

不少夫婦會聯名置業,但當有一定經濟實力時,就可以將物業業權轉至其中一方,好讓另一方回復首置身份再置業,減少稅項支出。最新2024年財政預算案撤銷了所有印稅辣招,持有物業再買第二層樓毋須再付額外辣例,但仍要注意的是,有按揭在身,會影響按揭成數及供款與入息比率( DTI)測試,所以在特定情況下,甩名仍然有需要。本文將詳盡分享新例下甩名的操作,以及各種按揭財技及注意事項。

物業「一變二」簡易操作

把聯名物業甩名後,甩名的一方將回復首置身份,其後透過轉按第一間物業套現作為首期,再以低稅購買第二間物業,即可完成一開二之操作。請先觀看藝人陳思圻(陳偉琪)幫我們拍攝之甩名一開二教學短片:

2023年12月按揭回贈及利率

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甩名轉名申請、律師費、印花稅事宜

透過聯名物業甩名,再買第二層樓,能慳幾多稅呢?

若第一間物業以夫婦聯名買入,若想雙方任何一位其後購入第二間物業,可以將原有物業甩名予伴侶,只需按從偎印花稅第2標準稅率支付印花稅,詳細第2標準稅率可參考下表:

從價印花稅表 (第2標準稅率)

代價款額或
價值超逾
代價款額或
價值不超逾
印花稅稅率:
樓價之百分比
$3,000,000$100
$3,000,001$3,528,240$100+超逾$3,000,000的款額的10%
$3,528,241$4,500,0001.5%
$4,500,001$4,935,480$67,500+超逾$4,500,000的款額的10%
$4,935,481$6,000,0002.25%
$6,000,001$6,642,860$135,000+超逾$6,000,000的款額的10%
$6,642,861$9,000,0003%
$9,000,001$10,080,000$270,000+超逾$9,000,000的款額的10%
$10,080,001$20,000,0003.75%
$20,000,000$21,739,120 $750,000+超逾$20,000,000的款額的10%
$21,739,121 4.25%
註1: 適用於在香港無擁有其他住宅物業的香港永久性居民

註1: 適用於香港永久性居民購入住宅物業及在香港沒有擁有其他任何住宅物業


既然沒有了印花稅辣招,為何仍要甩名?

如果想買第二個物業,仍有按揭在身,按揭成數需要減一成,即銀行最高只能批出樓價6成的貸款。另一方面,雖然金管局暫停壓力測試,但申請按揭仍要通過供款與入息比率(DTI)要求,如果有按揭在身(multiple mortgages),供款與入息要求會由50%降至40%,相對而言申請人的入息要求需要更高才能通過。

想解決按揭成數的劣勢,有兩個方法。首先可以透過申請高成數按揭去補足按揭差額,但前題是第一個按揭已沒有按保在身,而且因為有按揭在身,上按保需要支付的保費會較首置人士為高。

另外一個方法則是分開供樓,只要先生將自住物業轉名給陳太,自己在沒有按揭在身的情況下,購買新物業就毋須再受multiple mortgages之苦。當然,這需要夫婦2人收人能獨自通過新買物業和轉名物業的DTI測試,但在新政策下就毋須再過壓測,相信申請會較之前容易過關。


聯名物業甩名如何計算稅款?

如是2轉1甩名,每份都是50%業權,印花稅以樓價一半計算,稅率可參考上述稅表。如果是3轉1,每人業權是1/3,印花稅便以樓價的2/3計算。簡單來說,即以甩名的業權等值去計稅。自行計算時,樓價不應偏離市價太遠。


甩名或除名的申請流程?

甩名申請流程如下:

  • 雙方先簽一份轉讓臨時合約,然後到銀行申請轉按。
  • 銀行按揭批核後,再到律師樓辦正約,繳交印花稅及處理甩名手續。

臨時合約格式可以自制,需要有以下元素:

  • 文書日期
  • 成交日期
  • 物業地址
  • 樓價
  • 買賣雙方的名稱和身份證號碼。假設雙方為A和B,A甩名給B,賣方便填寫A+B,買方則填寫B

為何應先申請銀行按揭後,才至律師樓辦理甩名手續?

在處理甩名時,律師樓一般會建議客人直接辦理正式買賣合約,一旦「開了file」,即使之後因任何情況取消甩名,都要支付律師費。相反,如先到銀行辦理按揭,萬一按揭不批,或批出條款、成數不理想,可隨時取消甩名,免去額外支出。


何時需要支付甩名印花稅?甩名過程需時多長?

甩名印花稅須於簽署臨約後一個月內,由律師樓支付給稅局。若一個月內銀行未能批出按揭,雙方只要重簽另一張臨約便成。

大部份銀行承做甩名按揭,只需雙方提供臨約,業主可於獲批按揭後,自行到律師樓再做轉名正約。整個甩名過程最快可於1至2個月內完成,主要取決於律師樓的處理速度,因銀行批核按揭只須1至2個星期。


甩名予擁有物業的近親,印花稅是多少?

不是。假設丈夫甩名給太太,即使太太本身已有物業,由於是近親轉讓,甩名的印花稅仍是用從價印花稅第二標準計算。


物業未過額外印花稅(SSD)鎖期,甩名予近親須否繳付SSD稅?

若甩名予近親,即使物業未過SSD鎖期,亦毋須支付SSD稅。惟甩名後物業將重新上鎖2年,期內賣樓須繳付SSD稅,2年鎖期是以臨約日期計算。而且自2024年2月28日,政府已全面撤銷印花稅辣招,包括SSD。


近親的定義?

近親指夫婦、兄弟姊妹、父母,同父異母兄弟亦為近親,但要提供出世紙證明。祖父母和孫兒不當作近親,但如父母已離世,則可向稅局申請祖父母和孫兒的關係是近親,以稅局批核為準。另外,外父外母、老爺奶奶亦不算近親。


甩名對象不是近親並已有物業在身、或甩名時物業未滿2年鎖期,如何計算SSD稅?

自2024年2月28日,政府已全面撤銷印花稅辣招,包括SSD。

以往,非近親轉讓不能豁免額外印花稅,有人就想盡辦法避免,如果是媳婦和奶奶聯名的物業,可先讓奶奶轉名予兒子,再由兒子轉名給妻子,但當中亦有風險。請參考我們在《經濟一週》的文章:


若買樓後短時間內轉名,須否支付利得稅?

若業主擁有100%業權,並短時間內轉名給家人(譬如少於3年),而期內物業有相當升幅,稅局或會徵收利得稅。如僅是甩名,例如將一半業權賣給另一家人,稅局一般不會徵收稅款,因為「業權歸邊」非為圖利,但大前提要有實質金錢交易。


甩名按揭財技及注意事項

有何盡量節省甩名印花稅的方法?

由於轉名的樓價由雙方自訂,轉讓價越低、印花稅越少。但樓價不能偏離市價太遠,否則稅局有權於7年內,追討印花稅差價。

若轉讓價比市價低兩成或以上,稅局追收稅款機會便很大。另外,如定價太低,銀行按揭貸款額亦會下降,套現的資金未必足夠支付第二層樓的首期。

業主應先到不同銀行估價,尋找估價最低的銀行。大部份銀行使用多於一間估價行,申請人可查閱各個估價後,選擇最低估價。部份銀行容許以估價行估價為基礎,再調低10至20%作為轉名價。實際定價,可以向星之谷客戶團隊查詢。


甩名按揭最高可借幾多成?有何套現技巧?

根據按揭新例,樓價1,500萬元或以下,聯名物業甩名按揭成數最高可做8成,需要壓力測試。如想盡量套現作為第二層間物業的首期,可從拉高估價着手。一般而言,定價較市價高出5至10%,銀行普遍可彈性處理。


甩名按揭定價低可慳稅,定價高則套現金額較多,有否兩者兼得的方法?

舉例假設聯名物業價值700萬元,「甩名」交易只需以樓價的一半(即350萬元)計算印花稅,稅項為50,100元;而700萬元物業不上按保,可借7成按揭即490萬元。

如銀行評估該物業價值800萬元,並以此為「甩名」交易價,以物業價值一半計算,印花稅便升至6萬元,但按揭貸款額上限亦升至560萬元。

對比之下,以800萬元作為「甩名」交易價更著數,雖然印花稅增加9,900元,但按揭貸款額多70萬元,只要把其存入按息掛鈎高息存款戶口(Mortgage-link),額外貸款利息便能100%對沖,故70萬元資金成本僅1.41%(9,900元/700,000元),而且貸款額越高,回贈就會越多。因此,即使不打算甩名後買第二層樓,高估價也未必不能慳稅。


能否以送契方式甩名,節省印花稅?

不能,若以「送贈方式」甩名,即是以零元交易,或以遠低於市價交易,稅局仍有機會以市價追討印花稅,另銀行5年亦不會承做按揭,未來售樓亦非常困難。即使近親買賣未必有實際金錢過手,所以甩名仍建議要以買賣形式進行,交易價格需要合理。

另須留意,假設是聯名甩名,田土廳的代價(consideration)需要注為完整樓價,不要注樓價的一半,例如樓價是1,000萬元,夫婦甩名時,需以注入1,000萬元價,而非500萬元,否則銀行或當作送契。由於買賣合約中已寫明是甩名,就算田土廳的代價是注入完整樓價,印花稅都會是以樓價一半去計。其實以上都是律師樓代辦,但筆者見過有律師樓曾「擺烏龍」,把樓價一半的數值注入田土廳consideration內。


想甩名,但擔心沒有保障,可以怎辦?

可以把甩名的成交期延長,令交易處於「待轉名」狀態。缺點是由於未完成甩名,如再置業雖可免去7.5%印花稅,惟不能申請高成數按揭,只可申請舊按揭成數。故最穩陣是先完成甩名,才作下一步行動,如有個別特殊情況,可事先向星之谷的專業團隊查詢。


甩名後 物業一開二攻略

甩名後何時回復首置身份,何時可再買第二間物業?

於雙方簽署臨約甩名後,法律上已回復首置身份,即使未完成實際轉名手續,亦可同日簽臨約買入第二間物業,而不需要支付7.5%印花稅。

建議甩名及買新樓經同一律師樓進行。因收不收取7.5%稅由律師樓代辦,部分律師樓出於保守,會建議客人先付7.5%稅款其後再退稅,事實上不必多此一舉,如出現以上情況建議委托其他律師樓。

須注意,如想為新購入物業敍做8成或9成按,建議先完成甩名手續才購買,詳情見下文。

甩名套現後購買第二間物業,可否使用新成數敍做8成、9成按揭?

可以,但按保公司或會質疑,第二間物業是否用作自住用途。另外,若舊有物業已申請按保,於新買物業再度申請按保將會被拒,所以甩名的物業承造按揭,最好控制至7成或以下。

當按保公司質疑,申請人為何夫婦持有兩間自住物業時,一般貸款人的答案都是「舊物業給家人住,新物業是自住」,但有機會不被接納,例如:

  • 如舊有物業面積很大或樓價很高,新物業面積很細或樓價很低,很難說服按保公司,舊物業是給家人住,新果層是自住。
  • 如舊物業甩名時已做高成數按揭,聲明了自住,新物業又做高成數按揭也聲明自住,即兩公婆自住兩層樓
  • 如聲明舊物業用作出租,新買物業用作自住,並聲明需要靠租金收入補貼家庭生計,則要注意舊物業的按揭成數,是否符合最多5成的出租規定,另外亦有機會被要求出示舊物業的出租證明。

按保公司如何判斷是否第二間物業?

首先,業主於按保申請表上,需要聲明現時自住的物業是否自置。申請按揭需要如實申報,否則會負上虛假聲明的法律責任。

其次是,如甩名手續未完成,按保公司可於田土廳或環聯(TU)中,查到甩名的一方仍是該物業業主之一。

其三是,即使甩名已完成,業權已全歸配偶。如是聯名報稅,稅單會顯示配偶的名字和地址。按保可從查冊中得知,稅單的通訊地址是配偶名下的物業。


未完成甩名下買第二間物業,會否扣減按揭成數(根據新例)?

如未完成物業甩名手續,便購買第二間物業,最多只可批8成按揭,不會批9成按揭(樓價1000萬元或以下新例可做9成)。有些情況是完成甩名手續後,田土廳已更新,但環聯未更新,銀行或按保公司或要求申請人提供律師樓發出的assignment,去證明舊物業已完成交易。


未完成甩名下買第二間物業,壓力測試會不會計兩層樓?

如兩間物業的成交日期不是相差很遠,亦不需透過按保敍做高成數按揭,並向銀行提供相關的買賣合約,銀行可以只計算新物業的壓力測試,也不會影響按揭成數。


其他重要法律條款須知

物業甩名後買入第二間物業,其後轉名予配偶再買另一物業,無限輪迴避稅是否可行?

不可行,如重覆轉名避稅操作,尤其短時間內進行,稅局會以「不代表自己行事」為由,追收7.5%印花稅的差價。

高樓價下甩名的印花稅昂貴,分批甩名慳稅是否可行?

不可行,稅局發現後,會以「一系列交易」為由追收印花稅差價。例如樓價1,200萬,聯名甩名印花稅為13.5萬。如分兩次進行,每次甩1/4,每次印花稅將跌至100元(因每次的業權等值是300萬)。如作相關操作,稅局或會質疑分批甩名動機,一旦稅局不接受業主的解釋,就會追討印花稅。

 

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