樓花按揭攻略【一手新樓按揭成數、即供建期分別、發展商二按】

最後更新：2023年9月22日

不少年輕人置業時鐘情購買新樓，近年發展商亦主攻年輕一代市場，提供高折扣優惠並興建豪華會所，以吸引更多人抽樓花。究竟甚麼是樓花？買樓花有甚麼好處及風險？新樓跟二手樓的按揭有甚麼不同？新樓按揭又有哪些常見伏位？本文將以Q&A形式逐一解說，並全方位闡釋各類注意事項，包括即供或建期、發展商二按、高成數按揭等，幫助新樓買家能夠順利上會。

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甚麼是樓花？

一手新樓分為現樓及樓花。樓花為未落成的一手樓盤，以預售形式發售，買家可透過示範單位睇樓，揀選心儀樓盤。由購入樓花至正式入伙前的時期，稱為「樓花期」，最長可達30個月。發展商通常將樓花關鍵日期（即預計完工日期）定於2-3年後，以保留充裕建築時間。

樓花有甚麼好處及風險？

樓花按揭可選「建期」或「即供」付款計劃，建期買家可待至收樓前才上會，以付清樓盤尾數；至於即供，則需於買樓後短期內上會找清尾數。為加快資金回籠，發展商通常提供較大樓價折扣予即供買家。雖然樓花價格吸引，但買家或擔心「爛尾」風險。事實上，如今有預售樓花同意書制度，並有一手住宅銷售條例等多方監管，香港出現「爛尾樓」的機會已微乎其微。

一手樓花按揭選即供或建期有何分別？

答：由於樓花與現樓按揭的按保條款已睇齊，按揭成數亦都一樣，即1,000萬以下住宅物業，如果購買按揭保險可敍做高達9成按揭；1,000萬-1,125萬，可借8至9成，但貸款額上限900萬元；1,125萬-1,500萬，可借8成；1,500萬-1,715萬，可借8成，貸款額上限1,200萬元；1,715萬-3,000萬，可借7成；3,000萬-3,600萬，可借6成，貸款額上限1,800萬元；超過3,600萬最多只可借5成。

例子1：買600萬新樓，做8成按揭，借480萬，屬舊按揭成數適用範圍，故即供可上按保。

例子2：買1000萬新樓，做9成按揭，借900萬，屬新成數適用範圍，故即供可上按保。

例子3：買1200萬新樓，做8成按揭，借960萬，屬新成數適用範圍，但即供可上按。

在新例下，樓花物業敍做高成數按揭，可以考慮選擇即供，以取得即供的樓價優惠。

關於新按揭成數請參考HKMC：

http://www.hkmc.com.hk/chi/our_business/mortgage_insurance_programme.html

發展商二按和傳統銀行按揭有何分別？

答：

發展商二按由於有配額制，資金往往不足夠借貸給所有申請人，故批核較銀行嚴謹。讀者應經常看到發展商二按不批，導致買家撻訂的新聞。
首置人士透過按保做高成數按揭可以免壓測，但發展商二按則需要壓測，而且壓測要求與銀行可能不同。發展商二按對於非固定收入、人齡限制、以及有其他按揭在身，批核往往比銀行謹慎，過往部分申請人因沒有稅單而被拒批。
銀行按揭最長可以做30年，而發展商二按一般只可做25年，計算壓測時要納入較短還款期因素。

申請發展商二按小貼士：盡早申請按揭，因發展商二按配額有限，越遲申請會越難批。另外，因發展商二按需要頭按批出後才可申請，因此選擇批核速度快的銀行是王道，建議貨比三家。參考文章：

申請發展商二按有伏位，4大注意事項你要知

如被發展商二按拒批，如何補救？

答：有兩個方法。第一，可以去宏亞嘗試申請二按。第二，由即供轉建期，其後經按保敍做高成數按揭（如樓價3000萬或以下）。不過由即供轉建期，需經律師樓向發展商申請，並會損失即供優惠。

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發展商二按能否轉按到銀行？有何伏位？

答：可以。一般而言，發展商二按首兩年低息期過後，按揭利率將會飆升，貸款人可在2年低息蜜月期完結前3個月，提前申請將按揭轉按至銀行。2023年政府放寬按揭成數，適用於轉按甩發展商二按，銀行擔保最高按揭成數為7成，而上按保最高按揭成數則可達8成，不過上按保就不能套現，只能以貸款餘額轉按。

例子：2年前用發展商二按買新樓，樓價800萬，一按加二按合共640萬。假設現時樓價不變，而尚餘貸款額有560萬元，亦即是樓價7成，可不用經按揭保險轉按到銀行甩二按，享受低息樓按。如果尚餘貸款額有600萬元，業主亦好經按保申請7成半貸款，甩走發展商按揭的機會大大提高。

不過，在甩發展商二按時有以下伏位需要留意：

新樓樓花不能轉按，需待至收樓後才能轉按。業主可於收樓前3個月，開始申請轉按，提早鎖定估價、按揭利率、和批核。
新樓樓花期內，不能甩名或轉名。
發展商二按審批較寬鬆，不需要通過壓測或供款與負債比率，但如果轉按至銀行，申請人入息必須夠過壓測，而如果要上按保，審批會更嚴格。

一手新樓如行建期，申請按揭有什麼伏位？

答：若行建期，於收樓前3個月才可申請按揭，一旦屆時經濟下行，不幸失業或減薪，可能增加上會難度。若行即供，可趁現時入息穩定立即上會，即使日後失業，銀行亦不會因此call loan，只要準時供樓便成。

另外，如一手樓花期很長，到建期時不幸樓價跌超過2成，銀行有權以最新估價而不是買入價計算貸款額，可能會導致「借唔足」。參考以下文章：

新樓選即供好定選建期好？從 WETLAND 個案解剖

納米新樓按揭不時被銀行拒批，如何避免？

答：個別納米新樓按揭，銀行會實施貸款配額制，「爆額」後不再接新申請。建議購買納米新樓前，先到銀行查詢能否敍做按揭，及有沒有配額制。另外，於簽署臨約後應盡快申請按揭。

招標購買一手新樓，敍做按揭時有何注意事項？

答：若招標購買新樓，HKMC於審批高成數按揭時，會以招標價評估按揭成數，相關價格不會扣減合約上的回贈。所以如招標價高於1500萬，便不能做8成按揭，相反，銀行於計算貸款額時，會以扣減回贈後的樓價，計算按揭成數。

一手新樓的按揭貸款額，須否扣減發展商優惠和回贈？

答：需要。所有優惠包括現金回贈、律師費優惠、甚至管理費優惠，均須在貸款額內扣減。如買家領取優惠，便需要準備多點首期。

例子：新樓合約價1000萬，做8成按揭，發展商額外優惠共值10萬。銀行批出的最終貸款額 = (1000萬 – 10萬) X 80% = 792萬。

其他一手樓花按揭常見問題

樓花按揭可否免壓測？

政府放寬首置人士按揭，允許自住物業申請高成數按揭時行免壓測，但只適用於現樓項目。如做樓花按揭，只有即建期付款可免壓測，選擇即供付款則不能行新例。

樓花可否轉按?

不論新舊制，樓花期內均不能轉按，亦不能轉移業權，包括甩名轉名等。不過業主可於收樓前3個月提早申請轉按，收樓後再提取貸款。

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