最後更新:10/08/22 @ 4:19 下午

不少年輕人置業時鐘情購買新樓,近年發展商亦主攻年輕一代市場,提供高折扣優惠並興建豪華會所,以吸引更多人抽樓花。究竟甚麼是樓花?買樓花有甚麼好處及風險?新樓跟二手樓的按揭有甚麼不同?新樓按揭又有哪些常見伏位?本文將以Q&A形式逐一解說,並全方位闡釋各類注意事項,包括即供或建期、發展商二按、高成數按揭等,幫助新樓買家能夠順利上會。

 

目錄:

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甚麼是樓花?

一手新樓分為現樓及樓花。樓花為未落成的一手樓盤,以預售形式發售,買家可透過示範單位睇樓,揀選心儀樓盤。由購入樓花至正式入伙前的時期,稱為「樓花期」,最長可達30個月。發展商通常將樓花關鍵日期(即預計完工日期)定於2-3年後,以保留充裕建築時間。


樓花有甚麼好處及風險?

樓花按揭可選「建期」或「即供」付款計劃,建期買家可待至收樓前才上會,以付清樓盤尾數;至於即供,則需於買樓後短期內上會找清尾數。為加快資金回籠,發展商通常提供較大樓價折扣予即供買家。雖然樓花價格吸引,但買家或擔心「爛尾」風險。事實上,如今有預售樓花同意書制度,並有一手住宅銷售條例等多方監管,香港出現「爛尾樓」的機會已微乎其微。


一手樓花按揭選即供或建期有何分別?

答:若借取6成按揭或以下,選擇即供或建期,按揭批核分別不大。但如借6成以上敍做高成數按揭,則需要購買按揭保險,當中只有建期准許使用2019年開始放寬的新成數。

例子1:買600萬新樓,做8成按揭,借480萬,屬舊按揭成數適用範圍,故即供可上按保。

例子2:買600萬新樓,做9成按揭,借540萬,屬舊成數不適用,但新成數適用範圍,因此只能選擇建期。

若想以新成數敍做9成按揭,同時選擇即供,以取得即供優惠,由於不能透過HKMC做按保,便只能借取發展商二按或一按。另須留意,一手樓花按揭,不能用擬租金當作收入。

關於新按揭成數請參考HKMC:


發展商二按和傳統銀行按揭有何分別?

 答:

  1. 發展商二按由於有配額制,資金往往不足夠借貸給所有申請人,故批核較銀行嚴謹。讀者應經常看到發展商二按不批,導致買家撻訂的新聞。
  2. 首置人士透過按保做高成數按揭可以免壓測,但發展商二按則需要壓測,而且壓測要求與銀行可能不同。發展商二按對於非固定收入、人齡限制、以及有其他按揭在身,批核往往比銀行謹慎,過往部分申請人因沒有稅單而被拒批。
  3. 銀行按揭最長可以做30年,而發展商二按一般只可做25年,計算壓測時要納入較短還款期因素。

申請發展商二按小貼士:盡早申請按揭,因發展商二按配額有限,越遲申請會越難批。另外,因發展商二按需要頭按批出後才可申請,因此選擇批核速度快的銀行是王道,建議貨比三家。參考文章:


如被發展商二按拒批,如何補救?

 答:有兩個方法。第一,可以去宏亞嘗試申請二按。第二,由即供轉建期,其後經按保敍做高成數按揭(如樓價1000萬或以下)。不過由即供轉建期,需經律師樓向發展商申請,並會損失即供優惠。

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發展商二按能否轉按到銀行?有何伏位?

答:可以。一般而言,發展商二按首兩年低息期過後,按揭利率將會飆升,用家可於此前將按揭轉按至銀行。2022年政府放寬的按揭成數,適用於轉按甩發展商二按,惟按揭成數最高8成,1000萬或以下樓價亦不能做9成按,而且不能套現。

例子:2年前買新樓經發展商二按,樓價800萬,一按加二按合共640萬。假設現在樓價升至1000萬,可以轉按到銀行甩二按,享受低息樓按。原本1000萬可以借8成,即800萬,但由於不能套現,因此轉按只能借按揭餘款,即640萬。

有三個伏位需要留意,

  • 新樓樓花不能轉按,要待至收樓後才能轉按。業主可於收樓前3個月,開始申請轉按,鎖定估價、按揭利率、和批核。
  • 一旦樓價升穿1000萬,便不能敍做8成按揭,只可以借5成,無法用轉按甩走發展商二按。因此如樓價正逼近1000萬, 即使需要罰息,亦建議提早轉按。
  • 新樓樓花期內,不能甩名或轉名。

一手新樓如行建期,申請按揭有什麼伏位?

 答:若行建期,於收樓前3個月才可申請按揭,一旦屆時經濟下行,不幸失業或減薪,可能增加上會難度。若行即供,可趁現時入息穩定立即上會,即使日後失業,銀行亦不會因此call loan,只要準時供樓便成。

另外,如一手樓花期很長,到建期時不幸樓價跌超過2成,銀行有權以最新估價而不是買入價計算貸款額,可能會導致「借唔足」。參考以下文章:


納米新樓按揭不時被銀行拒批,如何避免?

答:個別納米新樓按揭,銀行會實施貸款配額制,「爆額」後不再接新申請。建議購買納米新樓前,先到銀行查詢能否敍做按揭,及有沒有配額制。另外,於簽署臨約後應盡快申請按揭。


招標購買一手新樓,敍做按揭時有何注意事項?

答:若招標購買新樓,HKMC於審批高成數按揭時,會以招標價評估按揭成數,相關價格不會扣減合約上的回贈。所以如招標價高於1000萬,便不能做8成按揭,相反,銀行於計算貸款額時,會以扣減回贈後的樓價,計算按揭成數。


一手新樓的按揭貸款額,須否扣減發展商優惠和回贈?

答:需要。所有優惠包括現金回贈、律師費優惠、甚至管理費優惠,均須在貸款額內扣減。如買家領取優惠,便需要準備多點首期。

例子:新樓合約價1000萬,做8成按揭,發展商額外優惠共值10萬。銀行批出的最終貸款額 = (1000萬 – 10萬) X 80% = 792萬。

延伸閱讀:


其他一手樓花按揭常見問題

樓花按揭可否免壓測?

政府放寬首置人士按揭,允許自住物業申請高成數按揭時行免壓測,但只適用於現樓項目。如做樓花按揭,只有即建期付款可免壓測,選擇即供付款則不能行新例。

樓花可否轉按?

不論新舊制,樓花期內均不能轉按,亦不能轉移業權,包括甩名轉名等。不過業主可於收樓前3個月提早申請轉按,收樓後再提取貸款。

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