2020年3月9 日

買一手新樓做按揭,基本上和二手樓無太大分別,但有一些伏位是需要知道,比如選擇即供或建期、發展商二按、以及透過HKMC做高成數按揭按保等都有注意事項。本文會詳細闡釋。

問:一手樓花按揭,選擇即供或建期,在按揭層面上有什麼分別?

答:新樓即供或建期,在按揭層面上分別最大主要是在高成數按揭上。如只是借6成或以下,或不需要做高成數,即供或建期的按揭批核沒有太大分別。但如做6成以上,需要經按揭保險,要留意如按揭成數需要用2019年的新成數,只限於建期。

例子1:買600萬新樓,做8成按揭,借480萬。這是舊按揭成數可容許,因此即供可以上按保。

例子2:買600萬新樓,做9成按揭,借540萬。這是舊成數不能允許,但新成數可以,因此只能選擇建期。

如要用新成數做8按,而又想選擇即供取即供優惠,由於不能透過HKMC做按保,便只能借發展商二按或一按。

另外也要留意,一手樓花按揭,不能用擬租金當收入。

關於新按揭成數請參考HKMC的文件:


問:申請發展商二按有什麼注意事項?發展商二按和傳統銀行按揭有什麼分別?

 答:讀者應經常在報紙中會看到按展商二按不批而導致買家撻訂的新聞。發展商二按由於有配額制,資金往往不足夠借貸給所有申請人,因此其實批核較銀行嚴謹。以下是幾個例子:

  • 首置人士透過按保做高成數按揭可以免壓測,但如做發展商二按,需要有壓測。要小心,二按公司的壓測方法和銀行可能不同。
  • 銀行按揭最長可以做30年,而發展商二按一般最長只可25年,計壓測時要計清楚。
  • 發展商二按對於非固定收入、人齡限制、以及如有其他按揭在身,批核往往比銀行謹慎。
  • 不少個案是申請人因沒有稅單,發展商二按被拒批。

申請發展商二按小貼士:盡早申請按揭。因發展商二按配額有限,越遲申請會越難批。而因發展商二按需要頭按批出後才可申請,因此選擇批核速度快的銀行是王道,建議貨比三家。

參考文章:


問:如不幸發展商二按拒批,怎辦?

 答:有兩個選擇,可以去宏亞試做二按。第二個方法是由即供轉建期,到建期時經按保上高成數(如樓價1000萬或以下)。由即供轉建期需要經律師樓向發展商申請,並且會損失即供優惠。

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問:發展商二按往往頭兩年低息,之後高息,能不能在高息前轉按到銀行?有什麼伏位?

答:可以的,而且可以用新按揭成數。去年政府放寬按揭成數,1000萬樓可以借8成,這可適用於轉按甩發展商二按,但不能套現。而且如甩發展商二按,按揭成數最高只能8成。800萬或以下樓價都不能做9成。

例子:2年前買新樓經發展商二按,樓價800萬,一按加二按合共640萬。假設現在樓價升到1000萬,可以轉按到銀行甩二按,享受低樓按利率。雖然1000萬可以借8成,即800萬,但由於不能套現,因此轉按最終只可借按揭餘款,即640萬。

不過要留意三個伏位:

  • 新樓樓花不能轉按,要收樓後才可以轉按。但可以在收樓前3個月開始申請轉按,鎖定估價、按揭利率、和批核。
  • 以上例子,如樓價升穿1000萬,便不能做到8成按揭,只可以借5成,因此轉 按便不能甩到發展商二按。因此,如知道樓價正升穿1000萬之際, 而又收了樓的話,建議提早轉按。提早轉按可能要罰息,但為了甩到高息發展商二按是值得考慮的。
  • 新樓樓花期內,不能甩名或轉名。

參考文章:


問:一手新樓如行建期,申請按揭有什麼伏位?

 答:如一定要行建期,留意收樓前3個月才可以申請按揭。如果因經濟下行,不幸失業或減薪,到時上會可能會遇到困難。相反如是行即供,如果現在入息穩定,上了會,未來就算失業銀行也不會因此call loan,只要準時供樓便成。

另外,如一手樓花期很長,到建期時不幸樓價趺超過2成,銀行有權以當時估價而不是買入價計算貸款額,可能會導致「借唔足」。參考以下文章:


問:報紙經常報導納米新樓銀行按揭拒批,有什麼方法防伏位?

答:個別納米新樓,銀行按揭有時會有配額制,貸款爆了額銀行便不會再接新申請。因此,如是納米新樓,建議先前自行到銀行查詢會不會做,以及有無配額制。並且簽了臨約後盡快申請按揭。

參考我們在蘋果日報的訪問:


問:如是招標買一手新樓,有什麼注意事項或伏位?

答:如是招標買新樓,HKMC在決定是否容許做高成數按揭時,會以招標價去評估成按成數,評估時不會從招標價扣減合約上的回贈。如招標價高於1000萬,便不能做8成按揭,就算招標價扣減合約上的回贈是低於1000萬。但另一方面,銀行計算貸款額時,會以扣減回贈後的樓價去計按揭成數。

參考我們在《有線財經》的訪問:


問:一手新樓的按揭貸款額,是不是要扣減所有發展商優惠和回贈?

答:是的。所有優惠包括現金回贈、律師費優惠、甚至管理費優惠,都會扣減在貸款額內。因此如買家領取了這些優惠,需要準備多點首期。

例子:新樓合約價1000萬,做8成按揭,發展商額外優惠共值10萬。銀行批出的最終貸款額 = (1000萬 – 10萬)*80% = 792萬。

延伸閱讀:

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