【9成按揭攻略】首置壓力測試、額外按揭保險費、供款與入息比率

最後更新：2023年5月23日

近十年樓市暢旺，400萬左右樓盤日漸罕見，隨樓價高居不下，儲4成首期上車難度倍增。港府早前放寛住宅物業按揭成數 ，由原來450萬元以下最高借取9成 (上限為360萬元)、600萬元以下最高借取8成，放寛至1,000萬元以下最高借取9成(上限為900萬元)、1200萬元最高8成、1200萬以上至1920萬貸款上限960萬元。放寬按揭前後的首期及按揭供款變化可參考下表：

		供款與入息比率	壓力測試前後
	樓價	按揭 成數	壓測前／ 壓測後
自住 無按揭	任何	任何	50％／ 60％
自住 有按揭	≤ 8m	≤ 7成	40％／ 50％
		>7成	35%／ 45％
	8m - 12m	≤6成	40%／ 50%
		>6成	35％／ 45％
	>12m - 19.2m	≤6成	40%／ 50%
		>6成	35％／ 45％
	>19.2m	4成	40％／ 50％
出租 無按揭	任何	任何	40％／ 50％
出租 有按揭	任何	任何	40％／ 50％

如對首置人士申請9成按揭或按揭保險有任何查詢，歡迎在下方留言聯絡

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高成數按揭供款與入息比率

於新按揭政策下，按證公司（HKMC）將承保600萬至1,920萬的自住物業，申請只限已落成物業，包括一手樓花建期計劃。至於壓力測試，若申請人及其擔保人沒有其他按揭在身，只要符合供款佔入息比率不超過50%的規定，可免去壓力測試。參考以下文章：

• 【按揭新例】壓力測試不是任何情況下都可豁免，5大情況你需知

反之，若申請人及其擔保人有其他按揭在身，申請按揭則須通過壓力測試：

• 樓價800萬或以下自住物業，若按揭成數不超過7成，可用40/50的供款與入息比率計算壓測；借超過7成按揭，則須用35/45的供款與入息比率計算。
• 800萬以上至1200萬自住物業，若按揭不超過6成，可用40/50供款與入息比率計算壓測；如借超過6成按揭，則須用35/45的供款與入息比率。
• 1200萬以上至1920萬自住物業，若按揭不超過6成，可用40/50供款與入息比率計算壓測；如借超過6成按揭，則須用35/45的供款與入息比率。

參考文章：

• 【按揭FAQ】壓力測試及供款與入息比率指南（各類型入息和供款）

8按9按免壓測，需額外按揭保險費

購買HKMC按保以敍做高成數按揭，需繳交按揭保險費，詳情可參考以下保費一覽表。注意，修例前以舊制敍做的按揭，可以較寬鬆的新制標準重新敍做按揭，但須於原保費外，再繳交額外15%的保險費用。首置人士若未能符合壓力測試，仍可敘造最高8成或9成按揭貸款，但保費會因應風險因素而作額外調整。

值得留意的是，過往因數間按保公司競爭激烈，大部份客戶購買按保可享65折保費，惟現時只有HKMC承保600萬以上高成數按揭（QBE 只有中銀做）。

• 按揭保險計劃按揭保費一覽表

關於保費的詳細計算方法，可參考這文：

• 按揭保險費計算方法【2019新例】

新按揭政策適用於轉按

樓價600萬或以下，轉按最高可借8成。於新制下，若樓價600萬或以上，轉按僅可借未償還貸款餘額或最高8成，以較低者為準，年期最長可借 30年。

呼吸Plan二按應轉至銀行低息按揭

若業主早前使用俗稱「呼吸plan」的發展商二按上車，受惠新例放寬按揭成數，可將二按貸款全數轉按至銀行按揭，收顯著慳息之效。

呼吸plan提供極高按揭成數協助上會，首期甚至可低至5%，惟首數年低息蜜月期完結後，按揭利率可升至達5厘至6厘，遠高於銀行按息僅2.45至2.5厘，故若符合按揭新例要求，應盡早轉至銀行。

以樓價800萬，按息2.475厘為例，經發展商二按每月供款約$28,374，若全數轉至銀行按揭，每月供款約$25,205，每月供款相差達$3,169。參考我們的報章訪問及專欄文章：

• 《蘋果日報》發展商按揭難甩走 3大案例剖析「死因」（子非魚）
• 《蘋果日報》【債務大挪移】按保放寬後 400億發展商二按勢轉至銀行 轉按最盡8成
• 《星島日報》首天查新按保倍增 冀轉移發展商二按

利用新按揭政策轉按套現

監管機構指出，新例不適用於轉按套現，但並非完全無破解辦法，透過「甩名」或「加名」或許可行，詳情參考我們在《東方日報》的專欄文章：

• 《東方日報》新例後轉按套現　兩招突破封鎖

另外，目前按揭新例和舊例仍然並行，沿用舊例轉按套現完全沒有問題，樓價600萬或以下可借8成，還款年期最長25年。