【買樓按揭程序】按揭所需文件+流程+時間+審批要求，個別情況你要知

最後更新：2023年4月4日

置業是人生一大決定，新手買家應該在買樓前先了解清楚申請按揭的條件，以免因為銀行審批按揭貸款出現問題而不能完成交易。不同銀行在申請按揭時所需的文件、時間和流程都稍有分別。特別近年因為疫情，不少人的收入大減，有些行業需要更多文件證明有足夠負擔能力。另外，銀行實施在家工作亦影響審批速度，買家如需要上按保更應該預留充足時間。

申請按揭所需的主要文件包括入息證明和住址證明，在銀行風險角度上，當然是越多證明越好，但在審批角度上，最少而可以接受的範圍是什麼？有些證明如提供不到能否做按揭？個別情況你需要知道！

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申請按揭貸款流程

1. 按揭文件一次備齊
2. 貨比三家，同時遞交多間申請
3. 銀行審批按揭申請
4. 按揭批核成功後
5. 完成交易

1. 按揭文件一次備齊：

首要當然是準備好按揭要的文件，最重要的文件包括臨時買賣合約，糧單，工作證明和稅單，備齊以上文件才向銀行遞交申請就可以減省雙方時間，不用多次到銀行交文件。

2. 貨比三家，同時遞交多間申請

不同銀行有不同的處理手法，所批出的金額和按揭利率也不相同。我們建議準業主可以向兩至三間銀行遞交按揭申請，才可以作出比較，亦都避免了只申請一間銀行最終卻因特殊情況不獲批的尷尬情況。

此外，你亦都要留意自己所聘用的律師樓，是否在該銀行的認可名單上，如果是才可以幫你處理按揭程序。

3. 銀行審批按揭申請

現時銀行處理按揭批核，一般需時三至五個星期不等，有個別銀行會較快或較慢，因為不同銀行會主要考慮的因素亦不一，最主要都是就貸款人的信貸紀錄，職業薪金，物業價值等因素去衡量，所以按揭處理需時，請準業主預留足夠時間（成交期後預留至少三個月）讓銀行作出批核。

4. 按揭批核成功後

當按揭批核成功後，銀行會主動聯絡申請人批核結果，如果準業主接受該offer，就要和律師樓預留時間簽署文件，簽署文件時記得用統一簽名格式，否則有機會被要求重簽。

5. 完成交易

簽署文件後，銀行會批出按揭貸款，一般都會批給律師樓，由律師樓安排放款，需時大約一至兩星期。業主需要準時供款，否則有機會被Call Loan，而現金回贈一般需時一個月才會入帳。

按揭保險所需文件

按揭保險的申請是最嚴而所需的文件亦是最多。主要文件包括：

• 公司僱傭合約
• 3－6個月糧單
• 3－6個月銀行月結單
• 稅單
• 強積金紀錄
• 水電或煤住址證明

一般情況下，按保公司只看3個月糧單和3個月過數紀錄，但某些情況下會看6個月，比如：

• 支票出糧
• 沒有稅單因停了工作一段時間
• 佣金收入（需要計6個月平均）

以上只適用於「打工一族」，如果是自僱，需要提供審計報告（audit report）和公司利得稅單。

兩間按保公司：HKMC和 QBE的批核標準有輕微出入，所需的文件都不同。客人普遍都覺得HKMC應是最嚴，因政府機構，但 HKMC有 6.5折保險費。

延伸閱讀：

• 按揭保險懶人包【最新攻略】
• 壓力測試怎計算花紅、佣金、約滿酬金、強積金、津貼
• 加密貨幣，出糧或當資產，能不能申請按揭？

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7成按揭

如按揭成數是7成或以下，銀行批核便較有彈性，批核標準也因銀行而異。比如話，如申請的銀行是出糧銀行，由於過往入息紀錄都在銀行系統內，因此入息證明只需要補交公司信或糧單（二選一），稅單及強積金都不需要。

但就算申請的銀行不是出糧銀行，7成或以下按揭也未必需要稅單及MPF，很多中小型銀行接受3個月自動轉帳或支票出糧紀錄。但如果是支票，便需要提供支票副本，而支票需要是公司開的票。因此，讀者們如果自己的老闆慣常用私人名開票出糧，記住這會影響按揭申請。參考：

• 無糧單、無稅單、無入息證明能不能做樓宇按揭？
• 為家人打工收支票糧 高成數按揭難度高

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如出糧紀錄少於3個月

如果是轉工，可能出糧紀錄會少過3個月。如果是高成數按揭，批核很困難，參考此文：

• 剛轉工能不能做按揭？

但6成或以下按揭，如果是自動轉帳出糧，有些銀行可接受1個月過數紀錄，但要提供對上一份工的資料。如果是支票出糧，那麼就真的需要3個月紀錄。

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租金收入證明

如需要以租金計收入，便需要有租約，然後租金打7折計入息。至於租約需不需要打厘印？有些銀行如沒有厘印便打6折，有些銀行無厘印也不必打折。

參考文章：出租按揭財技FAQ

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多於一個按揭

如多於一個按揭在身，需要提供所有現有按揭的貸款信讓銀行計壓力測試。如果其中一個按揭是聯名的話，如果可以提供聯名業主的入息證明，聯名按揭的供款便可減一半來計壓測。

有些客人以為如申請按揭行 non-consent，便不用提交其他按揭貸款信給銀行。要留意，雖然如行 non-consent 銀行不知道申請人有其他按揭，但申請人也需要向銀行聲明沒有其他按揭在身。

參考北斗星網的文章：

壓力測試計算結果，肯唔肯簽表格一會有影響

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住址證明能不能用銀行月結單？

如是6成或以下按揭，有些銀行可以接受銀行月結單地址當住址證明，其他銀行則需要水電煤證明。請留意，如提供水電煤證明，是需要水電煤月結單而不是按金收據，而且盡量月結單上不要有欠費紀錄，否則會給銀行一個壞印象。

申請轉按，住址證明的審批會較嚴謹，因如轉按是報自住和報出租，按揭成數是不同，而水電煤是最有效自住證明。

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轉按需要的額外文件

如是申請轉按，需要原按銀行的貸款信和最近3期供款單和供款紀錄，目的為確認沒有遲還款紀錄。因此，如果不小心遲了供樓幾天，便要等儲夠連續3個月沒有遲供樓紀錄才可申請轉按。參考北斗星網的文章：

遲左供樓對信貸評級和轉按有什麼影響？

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非本地收入

非本地收入，不論是香港人或大陸人，入息證明文件如下：

• 公司僱傭合約
• 出糧戶口月結單3個月

在大陸工作，出糧是自動扣稅，因此入息是稅後入息。有些大陸公司，出糧是出稅前，然後讓員工自己報稅。如果公司僱傭合約寫明發薪是稅前，銀行便會要求申請人出示「完稅證」（即大陸稅單），然後用稅後收入去計壓力測試。

參考文章：

• 非本地收入或大陸人按揭指南（成數、壓測、入息證明文件）
• 申請按揭的住址證明，是不是一定要水電煤單？【含其他注意事項】