最後更新:01/03/24 @ 11:37 上午

很多人對於村屋按揭抱有誤解,包括不能敍做高成數按揭、難以獲批、或利率偏高等等,本文將以FAQ形式,破解種種村屋按揭的常見迷思。

村屋按揭成數、最長還款期、拒批原因、估價、舊屋地村屋

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村屋按揭成數最高是多少?重按套現成數有何不同?

金管局於2023年7月7日放寬按揭成數,最新政策下,村屋按揭亦有變動,3,000萬元或以下的村屋物業,也能申請按揭保險,而最高按揭成數則維持在8成半,並只適用於申請人為首置及固定收入,而非首置及非固定收入申請人最高按揭成數維持在8成,詳情如下:

經按保最高按揭成數

  • 1,000萬元以下:85%
  • 1,000萬至1,125萬元:80-85%(上限為900萬)
  • 1,125萬至1,500萬元:80%
  • 1,500萬以上至1,715萬元:70-80% (上限為1,200萬 )
  • 1,715萬以上至3,000萬元:70%

如果業主想為村屋重按套現,最高按揭成數如下:

  • 600萬元以下:一般最高為7成,借盡8成需經按保
  • 600萬至1,500萬元:70%
  • 1,500萬至1,750萬元:60至70% (上限1,050萬元)
  • 1,750萬至3,000萬元:60%
  • 3,000萬至3,600萬元:50至60%(上限1,800萬元)
  • 3,600萬元以上:50%

村屋還款期最長多少年?

一般為30年,但實際情況要視乎多個因素,包括人齡、樓齡,和按揭成數。

假設按揭成數7成或以下:

  • 個別銀行用「80減人齡」計算最長還款期,如50歲或以下,可借足30年。
  • 個別銀行用「80減樓齡」計算最長還款期,如50年樓齡村屋,也可借足30年。

假設按揭成數為7成以上,需要購買按揭保險:

  • 最長還款期以「80減人齡」或「55減樓齡」計算。
  • 例子:按揭申請人50歲,物業樓齡30年,需要經按保借8成按揭。以人齡計可借足30年,但以樓齡計只能借25年,因此還款期批核結果最多為25年。

非標準村屋能否敍做按揭?(例如每層350呎的小全棟)

沒有問題,只要齊契即可以借足按揭成數最高上限,還款期最長30年。


有何拒批村屋按揭的常見原因?

假設借款人通過入息要求,拒批村屋按揭的原因一般為以下幾個:


村屋有僭建,按揭會否被拒批?

申請村屋按揭時,銀行需要驗樓。如驗樓時發現僭建物,例如天台變成玻璃屋、花園設有泳池、3房打通變為一房等,估價行會計算還原費用(即「重置費」)。

如果經按保公司申請高成數按揭,計算按揭成數時,會把樓價扣減重置費才計算貸款額。若借7成或以下,由於毋須經按保公司審批,需否將樓價扣減重置費,再計算貸款額,則因銀行而異。

如重置費不高(只佔樓價幾個百分點),部分銀行可以不扣,但會要求借款人簽署協議自行承擔未來可能清拆費用。注意,若村屋經過嚴重改建,按揭有機會被拒批,例如把上下兩層打通改為「內複」但卻沒有入則,批出按揭機會偏低。


村屋地下被改建為食肆或店舖,按揭會否被拒批?

需視乎地契上的土地用途,若地契列明是住宅用途,改建成商業用途後,大部份銀行都不能批出按揭。個別細銀行仍可能成功批出,但利率將會偏高。參考文章:


離島村屋可否申請按揭?

只有少部份銀行接受申請,如通過審批,按揭利率與一般村屋無異。


村屋按揭的利率和回贈,和多層大廈有何分別?

多間銀行對村屋按揭業務日漸進取,給予村屋按揭的利率和現金回贈,跟多層大廈分別不大,即新造按揭利率可低至H+1.3至H+1.4%,如經按揭中介,可獲最高2.5%現金回贈。


舊屋地村屋能否敍做按揭?

可以,按揭成數與普通700呎丁屋相同。但要留意,由於舊屋地村屋樓齡一般很高,導致按揭還款期可能很短,每月供款較為吃力。

如果舊屋地已重建,申請按揭便當全新村屋處理,還款期便最長可做30年。重建後只要取得地政署的滿意紙,便能自由買賣,新買家可以當全新村屋申請按揭,毋須補地價或要先自住5年。參考此文:


村屋估價需要什麼資料?會否估價不足?

村屋估價需要準備:

  • DD Lot section及number (如有)
  • 實用面積,包括入契花園面積
  • 樓齡
  • 平面圖(如有花園),如沒有花園平面圖,估價有機會估不足花園部份

目前銀行對村屋按揭業務持進取態度,近年已少見村屋估價不足問題。

 

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