2020年11月12日

很多剛上車置業人士,除買樓自住外,也會順道在同屋苑買車位自用。如果住宅和車位是合契,那麼樓和車位是當同一物業。那麼如總價是1000萬或以下,最高按揭成數可以做8成(800萬或以下最高可9成)。但如果樓和車位是分契或獨立,那麼樓可以做高成數,車位卻只能最高5成(新例)。如是分契或獨立,有個伏位大家需要知道。

車位按揭 住宅和車位按揭

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情況一:先做車位按揭,後做住宅按揭

假設是先申請車位按揭,做5成,drawdown後再申請住宅按揭。這時由於車位的按揭已註入信貸紀錄(TU)中,產生mortgage count。當申請住宅按揭時,銀行check TU見到有mortgage count,住宅按揭的批核標準便會如下:
• 如按揭成數是7成以上,每月供款與入息比率(DTI)需要由 50%減低至35%
• 需要壓力測試,而壓測的 DTI 為 45%。

因此,這會令入息要求更困難。如果沒有車位按揭,即TU中的mortgage count是零的話,跟據去年新例,高成數按揭可以免壓測,而DTI 則為50%。但如有按揭,儘管只是車位按揭,DTI 便降至35%,壓測後 45%。

故此,如簽約買樓和車位,兩者都需要做按揭,而住宅需要做7成按揭以上,要先計好入息能不能應付35%/45%的DTI。

如果住宅的按揭成數只是6成或以下,那麼壓測要求便降為 40%/50%。

情況二:車位和住宅按揭同步

有些人以為只要車位和住宅按揭同步做,按保或銀行便不會發現。其實這是不然。因只要申請按揭,就算未drawdown,在 TU中都會產生 TU Enquiry。而住宅的TU code 和工商物業的TU Code是不同,銀行一check TU便知。而且,在按揭申請表內需要聲明,沒有其他按揭申請中,以及drawdown後一定時間內不能有其他貸款drawdown。如作虛假聲明,會有刑事責任。

結論是:如果想買樓和車位,樓和車位不是合契或獨立,而樓想做高成數按揭的話,建議先買樓並做按揭。到層樓成交後並過了冷河期後才買車位兼做按揭。不過當然,如入息應付到35%/45% 壓測的話,一拼買入並申請按揭也無防。

最後要留意,如買完樓後再買車位,由於車位申請按揭時已有住宅按揭在身,車位按揭最高成數是4成,壓測用 40% / 50% 計算。

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