最後更新:21/02/24 @ 4:23 下午

面對高息環境,業主供樓開支節節上升,要減輕利息支出負擔,除了可考慮適時轉按之外,善用銀行提供的按揭儲蓄掛勾戶口(mortgage link)亦是不可或缺的一環,到底mortgage link如何幫助業主,相比定期儲款又有沒有優勢?以下文章就會詳細解釋。

mortgage-link

甚麼是mortgage link?

銀行為按揭人士提供的mortgage link,存款利率會與按揭利率掛鈎,高息額度上限是按揭餘額一半,有些銀行則會容許額度最高至按揭餘額的60%。假設按揭本金餘款為300萬,mortgage link戶口的上限便為150-180萬元。隨着每月按揭還款,按揭餘額下降,mortgage link的上限也會隨之而下跌。另外,由於是活期存款戶口,持有人可隨時提取戶口資金。

如何計算mortgage link的利息?

銀行會在每個月向mortgage link用戶派發利息,發息日會與每月供款的日期相同。舉個例子,假設本月供樓的 實質供樓利息為年利率4.125厘。那麼,存在mortgage link內的合資格存款,本月也同樣享有4.125厘年利息。如果mortgage link有60萬元,該月獲得的利息就是60萬x4.125%/12=2,062.5元。

Mortgage link有甚麼好處?

銀行每個月會按照按息利率派息至mortgage link戶口,持有人可抵銷部分供樓利息支出,如果有足夠資金長期存放在mortgage link,則全期的供樓利息都可以減省一半。

Mortgage link有甚麼壞處?

現時在香港銀行存款,銀行一旦出現問題,存戶首50萬元可獲全數保障。惟Mortgage link不在金管局存款保障之列,一旦銀行不幸倒閉,客戶於mortgage link中的存款無論是否多於50萬元,全部的損失都不會獲得金管局賠償。雖則現時香港銀行長期穩定,但存戶亦需要了解箇中風險。

有閒餘資金應放mortgage link還是直接用作首期?

將閒餘資金用作首期,會減少置業人士的資金流動性,相反存放於mortgage link之內,利息獲得對沖,又可以隨時提取應付突發的資金周轉。另外,借取較高額的按揭,可以獲得更多的按揭回贈,既然貸款的利息可以被對沖,當然是借盡,才可以享受到最多的回贈。

家人可否共享mortgage link戶口?

這視乎個別銀行做法,有些銀行只容許貸款人的一個戶口能享受高息,但亦有銀行會容許貸款人與伴侶或家人、擔保人或共同貸款人共享mortgage link。不過無論有多少人共享,所有戶口加起來能獲得高息的存款額度仍然是按揭餘額的50-60%。

銀行派發Mortgage link利息的方式對客戶有影響嗎?

大部份銀行都會將利息直接存入客戶的mortgage link戶口,客戶可自行選擇用處。但亦有部份銀行會規定將mortgage link所產生的利息用於扣減按揭利息或本金,如果是扣減按揭利息,可能會影響供樓扣稅額,從而令業主減少獲得稅務優惠。

常見問題

在高息環境,是否仍需要mortgage link?

銀行為吸引資金,提供的定期存款息率可能會比按息還要高,那樣客人如選擇定期儲款,可以獲得更多利息,不過定期存款亦會將資金鎖死,相反mortgage link更具流動性,可以應付不同的資金需要。而且定期存款的利率有高有低,而供樓是長遠計劃,一旦定期存款利率不吸引,客人仍然可以閒餘資金投放到mortgage link。

銀行會取消高息掛勾戶口嗎?

銀行是有權隨時取消高息戶口,常見的原因大都是因為貸款人遲供樓。因此,只要每月準時供樓,銀行不會貿貿然取消mortgage link。

高息戶口內的存款超出上限,銀行會如何處理?

假設按揭餘額為200萬,mortgage link上限便是100萬元。如果戶口中的存款為150萬,當中只有100萬能享有高息,餘下的50萬只能按照普通活期存款計算利息。

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