2020年7月2日

近日某大銀行取消了高息存款掛勾戶口(mortgage link)。雖然未有跡象其他銀行會跟隨,但申請按揭時,需要考慮選擇有 mortgage link 的銀行,還是無 mortgage link 的銀行。本文提供一個關於 mortgage link 的指南。

眾所周知,大部份銀行按揭 drawdown 後都會附送一個 mortgage link 戶口,貸款人把錢存入這戶口,可以享受和供樓一樣的利息。舉個例子,假設按揭計劃是 H+1.5%,本月供樓的 Hibor 為 0.5%,即實質供樓利息為年利率兩厘。那麼,存在 mortgage link 內的結餘存款,本月也同是享有兩厘年利息。因 Hibor 是每天浮動,因此每月在 mortgage link 內的存款利率都會變動,但和當月的供樓利率是相同。

按揭高息掛勾存款戶口 mortgage link

問:高息戶口的上限存款是多少?

答:大部份銀行都提供按揭餘額一半的mortgage link上限。有些銀行最高可以提供60%。比如話,現時按揭本金餘款為300萬,mortgage link 戶口的上限便為150-180萬元。留意,隨著每月按揭還款,按揭餘額會下趺,高息掛勾存款戶口的上限也會跟隨下趺。

問:如在高息戶口內的存款超出上限,銀行會如何處理?

答:假設按揭餘額為200萬,mortgage link的上限便為100萬元。如果存入高息戶口中的存款為150萬,只有100萬可享高息,餘下的50萬只能享有普通活存利息。

問:銀行在什麼情況下可以取消高息掛勾戶口?

答:銀行是有權隨時取消高息戶口。不過,常見銀行取消mortgage link的原因都是因貸款人遲供樓。因此,只要每月準時供樓,銀行不會貿貿然取消mortgage link。不過,最近有銀行因收緊按揭,對現有按揭客戶設了高息戶口存款上限不能超出200萬,在市場中是為罕見。

問:高息戶口的利息何時發放,每月利息如何計算?

答:高息戶口中存款的利息,一般銀行是每月在供樓當日發放一次。月息是用當月供樓的年利率除12計算mortgage link利息。比如當月供樓年利率為2%,mortgage 內的利息便是(存款*2% / 12)。

問:有些銀行的mortgage link 利息是扣入按揭本金內,有沒有著數?

答:有些銀行不發放mortgage link利息,而是直接把利息從按揭本金中扣除。這種做法的缺點是,扣除了的本金令按揭利息支出減少,因而從供樓利息取得的扣稅金額,也會減少。但除非每月按揭利息很多,實際的扣稅分別不大。 公務員如用了庫房的房屋津貼,有機會不能選用扣本金的mortgage link戶口,因有double benefit 之嫌。

問:高息掛勾戶口內的存款,能不能自由提取?

答:可以的。而且可以從戶口中開支票提取,因此高息掛勾戶口比一般儲蓄存款戶口操作上較方便。

問:高息戶口和供樓戶口是不是同一戶口?

答:這因銀行而異。有些銀行高息戶口和供樓可以是同一戶口。那麼,把錢存入高息戶口之中,能享受mortgage link 利息之餘,也可自動用來供樓。這能避免了每月要定時轉錢到供樓戶口還款的煩惱。

問:高息戶口有什麼缺點?

答:高息掛勾存款戶口不受金管局的存款保障,因此如不幸銀行倒閉,mortgage link中的存款金管局不會負責賠償。

 

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