【Mortgage Link高息戶口】助業主抵銷供樓利息支出

更新：2023年10月20日

面對高息環境，業主供樓開支節節上升，要減輕利息支出負擔，除了可考慮適時轉按之外，善用銀行提供的按揭儲蓄掛勾戶口（mortgage link）亦是不可或缺的一環，到底mortgage link如何幫助業主，相比定期儲款又有沒有優勢？以下文章就會詳細解釋。

甚麼是mortgage link？

銀行為按揭人士提供的mortgage link，存款利率會與按揭利率掛鈎，高息額度上限是按揭餘額一半，有些銀行則會容許額度最高至按揭餘額的60％。假設按揭本金餘款為300萬，mortgage link戶口的上限便為150-180萬元。隨着每月按揭還款，按揭餘額下降，mortgage link的上限也會隨之而下跌。另外，由於是活期存款戶口，持有人可隨時提取戶口資金。

如何計算mortgage link的利息？

銀行會在每個月向mortgage link用戶派發利息，發息日會與每月供款的日期相同。舉個例子，假設按揭計劃是 H+1.5%，本月供樓的 Hibor 為 2.5%，即實質供樓利息為年利率4厘。那麼，存在mortgage link內的合資格存款，本月也同樣享有4厘年利息。如果mortgage link有60萬元，該月獲得的利息就是60萬ｘ4%／12＝2,000元。

Mortgage link有甚麼好處？

銀行每個月會按照按息利率派息至mortgage link戶口，持有人可抵銷部分供樓利息支出，如果有足夠資金長期存放在mortgage link，則全期的供樓利息都可以減省一半。

Mortgage link有甚麼壞處？

Mortgage link不受金管局存款保障，一旦銀行不幸倒閉，客戶於mortgage link中的存款損失則不會獲得金管局賠償。

有閒餘資金應放mortgage link還是直接用作首期？

將閒餘資金用作首期，會減少置業人士的資金流動性，相反存放於mortgage link之內，利息獲得對沖，又可以隨時提取應付突發的資金周轉。另外，借取較高額的按揭，可以獲得更多的按揭回贈，既然貸款的利息可以被對沖，當然是借盡，才可以享受到最多的回贈。

家人可否共享mortgage link戶口？

這視乎個別銀行做法，有些銀行只容許貸款人的一個戶口能享受高息，但亦有銀行會容許貸款人與伴侶或家人、擔保人或共同貸款人共享mortgage link。不過無論有多少人共享，所有戶口加起來能獲得高息的存款額度仍然是按揭餘額的50-60%。

銀行派發Mortgage link利息的方式對客戶有影響嗎？

大部份銀行都會將利息直接存入客戶的mortgage link戶口，客戶可自行選擇用處。但亦有部份銀行會規定將mortgage link所產生的利息用於扣減按揭利息或本金，如果是扣減按揭利息，可能會影響供樓扣稅額，從而令業主減少獲得稅務優惠。

常見問題

在高息環境，是否仍需要mortgage link？

銀行為吸引資金，提供的定期存款息率可能會比按息還要高，那樣客人如選擇定期儲款，可以獲得更多利息，不過定期存款亦會將資金鎖死，相反mortgage link更具流動性，可以應付不同的資金需要。而且定期存款的利率有高有低，而供樓是長遠計劃，一旦定期存款利率不吸引，客人仍然可以閒餘資金投放到mortgage link。

銀行會取消高息掛勾戶口嗎？

銀行是有權隨時取消高息戶口，常見的原因大都是因為貸款人遲供樓。因此，只要每月準時供樓，銀行不會貿貿然取消mortgage link。

高息戶口內的存款超出上限，銀行會如何處理？

假設按揭餘額為200萬，mortgage link上限便是100萬元。如果戶口中的存款為150萬，當中只有100萬能享有高息，餘下的50萬只能按照普通活期存款計算利息。

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