最後更新:05/03/24 @ 1:37 下午

近年越來越多客人投資工廈和車位,筆者整理了一個簡單的工廈按揭指南給大家用,本文也包含劏廠按揭要注意的事項。

工廈按揭 劏廠按揭

放寬按揭成數至70%

金管局繼2023年7月7日放寬工廈按揭成數後,2024年2 月28日再次放寬非住宅物業按揭貸款的適用按揭成數上限,上調10個百分點。如果沒有按揭在身,工商舖按揭(包括工廈、商廈、店舖、車位等)最多是7成,但如本身有按揭或有做擔保人便最多只能6成。

但是,如果是公司老闆,公司有營運並有營利,可以透過中小企貸款借多1-2成(其餘6-7成用樓按),合共8成。中小企貸款息率會較一般按揭利率高一些。另有一點要注意的是,新政策並不適用於企業為籌集營運資金而以物業作抵押所取得的信貸融資。如涉及中小企貸款,工商物業最多依然是借7成,詳情參考以下文章:

另外,2024年2 月28日放寬資產審查審批的按揭,如果是用資產審查(asset based) 而不是行入息,最多只可借6成,如有其他按揭便只能借5成。

按揭年期

工廈按揭的年期(還款期)最長是20年,如人齡或樓齡太大,未必能做足20年。

按揭利率、回贈、和其他優惠

目前工商廈最佳按揭計劃是H+1.7,封頂位 P-2%,利率視銀行最終審批而定,歡迎大家聯絡我們免費查詢工商舖按揭利率詳情。至於現金回贈,工廈和住宅不同,大部份銀行都不提供現金回贈,個別進取銀行會給予0.1-0.35% 回贈,視乎貸款金額。而按揭中介一般都會提供額外獎賞。

此外,工商廈按揭也沒有高息戶口(mortgage link),大家要留意。

市場上最優惠的按揭利率經常在變,以下文章提供最新的按息資訊,每週更新:每週銀行按揭回贈和利率評論

工商廈按揭壓力測試暫停,但仍要符合供款佔入息比率上限

工商廈按揭如果自用,供款佔入息比率上限為50%,意思即是每月的供款不能超過入息50%。但如果貸款人有其他物業、其他按揭或非自用,供款佔入息比率就需要減10%,要用 40% 去計。參考北斗星按揭網之文章:

因工廈是投資性物業,就算沒有租約,都可以用「擬租金收入」去幫助通過供款佔入息比率測試,從而達到最多借7成貸款。何謂擬租金收入可以參考這文章:

劏廠按揭

近期很多客人都喜歡投資活化工廈或劏廠,要留意估價會影響最終貸款金額:

  • 如果是買一手活化工廈或劏廠,要先向銀行查詢估唔估到價,因銀行一般對這種物業都很保守,甚至拒絕。
  • 如果是買二手,而該工廠比一手時價格已下跌了很多的話,銀行估價會再打折。比如話,該劏廠本身比一手時已跌了5成,銀行估價往往會再以跌了5成的市價再打折。
  • 以上不只適用於劏廠和活化工廈,也適用於「格仔商場舖」,大家要留意。

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