最後更新:16/04/21 @ 1:03 下午

申請物業按揭時,準業主或需要通過壓力測試,其中非經常性收入如花紅、佣金、約滿酬金、強積金,應如何計算入息?本文將深入地逐一解釋。

目錄:

對計算花紅、佣金有任何疑問,可以在下方留言向我們查詢

按揭成數8成或以下,各類入息適用於以下指引:

  • 收入:以扣除強積金前的金額計算。
  • 花紅:銀行普遍以兩年平均花紅金額計算,按保公司可以一年計算。
  • 約滿酬金:視作花紅計算
  • 佣金收入:以近6個月平均數計算(部分銀行會打折扣)
  • 雙糧:如僱傭合約列明有雙糧,可計作固定收入
  • 津貼:如僱傭合約列明,每月持續派發定額津貼,可計作底薪。

舉例說明:計算花紅、佣金、津貼、超時薪津入息

花紅

假設兩年花紅分別為$10000、$20000。平均值為$(10000+20000)/2=$15000(每月平均$1250)。上述情況,可將$1250計入供款與收入比率(DSR)中的入息部份,來進行壓力測試。

佣金

假設按揭成數為6成,部分銀行會將近幾個月中最高和最低佣金剔除,再計算平均數而毋須打折,如申請人部分月份佣金為零,該月份將被剔除,較為有利。

近期因疫情關係,部分銀行收緊佣金的計算方法,包括以一年平均數計算,或用3個月及6個月平均數作比較,取其低者。筆者建議,準買家先了解不同銀行的計算方法。

津貼

視乎僱傭合約上的津貼條款,如每月津貼金額相同,可直接當入息計不用打折。但如每月津貼額不同,則當佣金計6個月平均數。另外,如寫明要租樓才有津貼,該津貼收入便不能計算入壓測之內。

公務員福利良好,多數津貼可以計作入息。參考我們在《東方日報》的專欄文章:

超時薪津(OT)

超時薪津視作佣金計算,取6個月平均數計算入息。留意因疫情關係,部分銀行收緊佣金的計算方法。警務人員和醫護的超時薪津,如金額比正常底薪超出太多,未必能計足。

申請9成按揭成數,佣金、花紅不能計入壓力測試

若敍做9成按揭,進行壓力測試時,入息不能計算佣金或花紅,保險從業員入息主要來自佣金,故受此限制。不過,若公司一定會派發花紅,並且金額少於3個月底薪(除12計算),花紅仍可當作底薪,並適用於9成按揭。

將佣金當作花紅計算,入息毋須打折

進行壓力測試時,佣金收入或會被打折扣。如果入息只差一點便能通過壓力測試,而佣金不是每月定期派發(例如每半年或每季派發),把佣金當成花紅計算,毋須打折,有助提高入息。不過,此法需要糧單內顯示的是花紅,而不是佣金。

若對本文或其他未有提及的收入種類有任何疑問,歡迎聯絡我們查詢。

 

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