壓力測試：如何計算花紅、佣金、強積金、津貼、OT、約滿酬金

最後更新：27/02/23 @ 1:23 下午

申請物業按揭時，準業主或需要通過壓力測試，其中非經常性收入如花紅、佣金、約滿酬金、強積金，應如何計算入息？本文將深入地逐一解釋。

按揭成數8成或以下，各類入息適用於以下指引：

假設兩年花紅分別為$10000、$20000。平均值為$（10000＋20000）/2＝$15000（每月平均$1250）。上述情況，可將$1250計入供款與收入比率（DSR）中的入息部份，來進行壓力測試。

假設按揭成數為6成，部分銀行會將近幾個月中最高和最低佣金剔除，再計算平均數而毋須打折，如申請人部分月份佣金為零，該月份將被剔除，較為有利。

近期因疫情關係，部分銀行收緊佣金的計算方法，包括以一年平均數計算，或用3個月及6個月平均數作比較，取其低者。筆者建議，準買家先了解不同銀行的計算方法。

視乎僱傭合約上的津貼條款，如每月津貼金額相同，可直接當入息計不用打折。但如每月津貼額不同，則當佣金計6個月平均數。另外，如寫明要租樓才有津貼，該津貼收入便不能計算入壓測之內。

公務員福利良好，多數津貼可以計作入息。參考我們在《東方日報》的專欄文章：

超時薪津視作佣金計算，取6個月平均數計算入息。留意因疫情關係，部分銀行收緊佣金的計算方法。警務人員和醫護的超時薪津，如金額比正常底薪超出太多，未必能計足。

若敍做9成按揭，進行壓力測試時，入息不能計算佣金或花紅，保險從業員入息主要來自佣金，故受此限制。不過，若公司一定會派發花紅，並且金額少於3個月底薪（除12計算），花紅仍可當作底薪，並適用於9成按揭。

進行壓力測試時，佣金收入或會被打折扣。如果入息只差一點便能通過壓力測試，而佣金不是每月定期派發（例如每半年或每季派發），把佣金當成花紅計算，毋須打折，有助提高入息。不過，此法需要糧單內顯示的是花紅，而不是佣金。

若對本文或其他未有提及的收入種類有任何疑問，歡迎聯絡我們查詢。