單位臨成交，四個特殊理由銀行會突然唔批按揭？【附解決方法】

2022年2月24日

不要以為單位越臨近成交日，所有文件以上交，準業主就可以坐定粒六，等待層樓成交。雖然銀行批了按揭，申請人亦簽了貸款信，但銀行一日未放款，都會存在變數。

本文分享幾個個案，都是銀行在臨成交前突然拒絕放款的常見原因。

臨成交前按揭拒批原因一：物業突然收到維修令或法庭令

如果在成交前，物業突然收到屋宇署的維修令，並註入了田土廳，律師樓便有責任通知銀行，銀行更有機會立即hold起按揭。

筆者曾經見過一個個案，準業主在臨成交前大廈突然因外牆關係，收到屋宇署的 Order 26維修令。由於買家所選的銀行，不承造有 Order 26 的物業按揭，故拒絕放款。買家最終要急趕地把按揭轉走，選用其他可做Order 26 的銀行上會，情況十分狼狽。

而除了維修令外，如果在成交前物業收到任何法庭令，銀行都有機會會因而取消按揭。

銀行在審批按揭時，有機會需要驗樓。一般，驗樓都是在簽了貸款信後才進行。如果驗樓時，銀行發現物業有結構性改動，例如物業被改建為劏房，銀行都有機會取消按揭。

關於驗樓的詳細內容和注意事項，請參考此文：

申請按揭，銀行會需要查閱準業主的信貸報告（TU）。TU的有效期一般為3個月。不過，如果物業是長成交期，令TU超過3個月有效期的話，就算申請人已簽了貸款信，銀行都需要在臨成交前重check TU。

如果重check TU後發現有新的貸款，又或者有法庭訴訟註入了TU之內，都有機會令銀行取消按揭申請。

此外，如果銀行需要重check TU，會同時需要申請人提供最新的入息證明。申請人如果不幸失業或被減薪，銀行有機會唔批按揭，或扣減貸款額。

有些銀行會在臨成交前致電申請人的受僱公司，去確定申請人是否仍然受僱於該公司。如果到時銀行因聯絡不到受僱公司，或確定不到申請人仍然是該公司職員，就有機會最後一刻拒批按揭。

不過，大部份銀行都不會臨成交前做 employment checking，只有少部份銀行會做。

如果不幸地，在臨成交前銀行取消按揭，有什麼解決方法？又可如何避免？

一開始申請多幾間銀行做後備。假如選用的銀行突然取消按揭，可即時簽其他後備銀行。
臨成交前自行做土地查冊，確定有沒有新的維修令或法庭令註入田土，早知道便可早解決。通常律師樓會在成交前做多一次land search，如發現田土廳有「釘」便會通知銀行，到時就未必有足夠時間處理。
未成交前，要保持良好的信貸紀錄，不要申請新的貸款。信用卡數或其他現有貸款要準時清還或供款。
盡量在成交前3個月才申請按揭，避免銀行成交前重check TU。
如果收到任何維修令，應盡快到屋宇署索取相關文件，並主動和銀行商討有關事宜。維修令和銀行提早商討，可增加按揭批出的機會，因為銀行有時只需要業主簽一份承諾書，承諾負責相關維份費用，按揭便可放款。但如臨成交前一刻，銀行才得知維修令事宜，就未必有足夠時間處理。