2022年2月24日

mortgage reject

不要以為單位越臨近成交日,所有文件以上交,準業主就可以坐定粒六,等待層樓成交。雖然銀行批了按揭,申請人亦簽了貸款信,但銀行一日未放款,都會存在變數。

本文分享幾個個案,都是銀行在臨成交前突然拒絕放款的常見原因。

臨成交前按揭拒批原因一:物業突然收到維修令或法庭令

如果在成交前,物業突然收到屋宇署的維修令,並註入了田土廳,律師樓便有責任通知銀行,銀行更有機會立即hold起按揭。

筆者曾經見過一個個案,準業主在臨成交前大廈突然因外牆關係,收到屋宇署的 Order 26維修令。由於買家所選的銀行,不承造有 Order 26 的物業按揭,故拒絕放款。買家最終要急趕地把按揭轉走,選用其他可做Order 26 的銀行上會,情況十分狼狽。

而除了維修令外,如果在成交前物業收到任何法庭令,銀行都有機會會因而取消按揭。

臨成交前按揭拒批原因二:銀行驗樓

銀行在審批按揭時,有機會需要驗樓。一般,驗樓都是在簽了貸款信後才進行。如果驗樓時,銀行發現物業有結構性改動,例如物業被改建為劏房,銀行都有機會取消按揭。

關於驗樓的詳細內容和注意事項,請參考此文:

申請按揭,銀行要驗樓之注意事項

臨成交前按揭拒批原因三:重check信貸報告

申請按揭,銀行會需要查閱準業主的信貸報告(TU)。TU的有效期一般為3個月。不過,如果物業是長成交期,令TU超過3個月有效期的話,就算申請人已簽了貸款信,銀行都需要在臨成交前重check TU。

如果重check TU後發現有新的貸款,又或者有法庭訴訟註入了TU之內,都有機會令銀行取消按揭申請。

此外,如果銀行需要重check TU,會同時需要申請人提供最新的入息證明。申請人如果不幸失業或被減薪,銀行有機會唔批按揭,或扣減貸款額。

臨成交前按揭拒批原因四:Employment Check

有些銀行會在臨成交前致電申請人的受僱公司,去確定申請人是否仍然受僱於該公司。如果到時銀行因聯絡不到受僱公司,或確定不到申請人仍然是該公司職員,就有機會最後一刻拒批按揭。

不過,大部份銀行都不會臨成交前做 employment checking,只有少部份銀行會做。

臨成交前銀行取消按揭,應如何避免及解決?

如果不幸地,在臨成交前銀行取消按揭,有什麼解決方法?又可如何避免?

  • 一開始申請多幾間銀行做後備。假如選用的銀行突然取消按揭,可即時簽其他後備銀行。
  • 臨成交前自行做土地查冊,確定有沒有新的維修令或法庭令註入田土,早知道便可早解決。通常律師樓會在成交前做多一次land search,如發現田土廳有「釘」便會通知銀行,到時就未必有足夠時間處理。
  • 未成交前,要保持良好的信貸紀錄,不要申請新的貸款。信用卡數或其他現有貸款要準時清還或供款。
  • 盡量在成交前3個月才申請按揭,避免銀行成交前重check TU。
  • 如果收到任何維修令,應盡快到屋宇署索取相關文件,並主動和銀行商討有關事宜。維修令和銀行提早商討,可增加按揭批出的機會,因為銀行有時只需要業主簽一份承諾書,承諾負責相關維份費用,按揭便可放款。但如臨成交前一刻,銀行才得知維修令事宜,就未必有足夠時間處理。

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