2019年1月21日

供樓期間,如進行部份還款,有機會需要罰息。所謂部份還款,即提早還部份按揭餘額,但不是全數。有些客人年尾出了花紅,會把花紅做部份還款,務求加速供完層樓。下圖比較各銀行的部份還款罰息率:

 首年次年其後
匯豐CR%
中銀1%
恆生CR%
或 $800
高者為準
CR%
或 $800
高者為準
$800
渣打CR%CR%
花旗2%1%
東亞1%或
$1000
高者為準
工商2%CR%$500
CR% = 現金回贈百份比 x 部份還款額
其他以部份還款額計

利申:以上是市場資訊,筆者或星之谷不確保資料準確性和持續性,建議讀者向銀行查詢為準。

解讀例子:

假設部份還款額為10萬,貸款銀行是匯豐,未過罰息期。匯豐的部份還款罰息率是 CR%, 即當日申請貸款時的現金回贈率。假設 CR% = 2%. 那麼,部份還款罰息 = 10萬 x 2% = $200。

部份還款罰息是每筆計算,即每次做部份還款都可能要罰息,不會是罰了一次之後再部份還款便能豁免。

中國銀行的部份還款最寬鬆,首年只是罰1%,之後不用再罰。

幾時會做部份還款?

很多客戶轉按時會盡借,然後過了部份還款罰息期後做部份還款,可以賺取額外現金回贈。

例子:客人樓價800萬,貸款餘額300萬,原銀行匯豐。客人轉按到中銀,本來只決定轉300萬(現有貸款餘額),因沒有套現需要。現金回贈為 2%,即 $6萬。

筆者建議客人借足480萬(樓價的6成),套現180萬。把180萬放入mortgage link 可以對沖了利息。一年後,把180萬還給銀行,沒有部份還款罰息。現金回贈為 2%,即 $9.6萬。

由此可見,一個簡單的操作,賺取了額外3.6萬現金回贈,沒有任何成本和利息支出。不過留意,如果其間客人把那180萬提出來消費,便需要付利息。

有 ML,其實不需要做部份還款

以往貸款人做提早部份還款是為了縮短按揭年期,想快點供完層樓。但自從有了mortgage link後,與其部份還款,不如把那筆錢放入mortgageg link 內對沖,效果一樣等於還了貸款。好處是錢仍然是在自己戶口,說不定有天有資金需要便可馬上提出來用,利息只是舊按息。

舉個實例:

  • 客人A 按息為 H+1.24, 他每年都有10萬花紅,每年花紅都用來作部份還款。
  • 客人B按息為 H+1.24, 他每年也有10萬花紅,但他把花紅放入 Mortgage Link 對沖。

10年後,按息升到  H+2%, 兩客人突然家中有事,需要資金$100萬。

  • 客人A 為籌集資金需要向銀行加按層樓,利息 H+2%,需要重新提供入息證明重新批核,需時等候批核結果。
  • 客人B為籌集資金直接從 Mortgage Link 提款,利息  H+1.24%,無批核,即時提取。

想知邊間銀行按息最平,回贈最高? 請留言或按右上角的WhatsApp按鈕向我們索取最新情報。