按揭部份還款罰息率比較【一圖睇晒】

2019年1月21日

供樓期間，如進行部份還款，有機會需要罰息。所謂部份還款，即提早還部份按揭餘額，但不是全數。有些客人年尾出了花紅，會把花紅做部份還款，務求加速供完層樓。下圖比較各銀行的部份還款罰息率：

	首年	次年	其後
匯豐	CR%	／	／
中銀	1%	／	／
恆生	CR% 或 $800 高者為準	CR% 或 $800 高者為準	$800
花旗	2%	CR%	／
東亞	1%或 $1000 高者為準	／	／
工商	1%+CR%	CR%	$500
永隆	3%	CR%	$1000
建行	2%	CR%

註1. CR% = 現金回贈百份比 x 部份還款額
註2. 其他以部份還款額計
註3. 以上是市場資訊，筆者或星之谷不確保資料準確性和持續性，建議讀者向銀行查詢為準。

解讀例子：

假設部份還款額為10萬，貸款銀行是匯豐，未過罰息期。匯豐的部份還款罰息率是 CR%, 即當日申請貸款時的現金回贈率。假設 CR% = 2%. 那麼，部份還款罰息 ＝ 10萬 x 2% ＝ ＄200。

部份還款罰息是每筆計算，即每次做部份還款都可能要罰息，不會是罰了一次之後再部份還款便能豁免。

中國銀行的部份還款最寬鬆，首年只是罰1%，之後不用再罰。

幾時會做部份還款？

很多客戶轉按時會盡借，然後過了部份還款罰息期後做部份還款，可以賺取額外現金回贈。

例子：客人樓價800萬，貸款餘額300萬，原銀行匯豐。客人轉按到中銀，本來只決定轉300萬（現有貸款餘額），因沒有套現需要。現金回贈為 1.6%，即 ＄4.8萬。

筆者建議客人借足480萬（樓價的6成），套現180萬。把180萬放入mortgage link 可以對沖了利息。一年後，把180萬還給銀行，沒有部份還款罰息。現金回贈為 1.6%，即 ＄7.68萬。

由此可見，一個簡單的操作，賺取了額外2.88萬現金回贈，沒有任何成本和利息支出。不過留意，如果其間客人把那180萬提出來消費，便需要付利息。

有ML，其實不需要做部份還款

以往貸款人做提早部份還款是為了縮短按揭年期，想快點供完層樓。但自從有了mortgage link後，與其部份還款，不如把那筆錢放入mortgageg link 內對沖，效果一樣等於還了貸款。好處是錢仍然是在自己戶口，說不定有天有資金需要便可馬上提出來用，利息只是舊按息。

舉個實例：

• 客人A 按息為 H+1.24, 他每年都有10萬花紅，每年花紅都用來作部份還款。
• 客人B按息為 H+1.24, 他每年也有10萬花紅，但他把花紅放入 Mortgage Link 對沖。

10年後，按息升到  H+2%, 兩客人突然家中有事，需要資金＄100萬。

• 客人A 為籌集資金需要向銀行加按層樓，利息 H+2%，需要重新提供入息證明重新批核，需時等候批核結果。
• 客人B為籌集資金直接從 Mortgage Link 提款，利息  H+1.24%，無批核，即時提取。