村屋按揭【舊屋地村屋、按揭成數、最長還款期、拒批原因、估價】

最後更新：23/08/23 @ 5:30 下午

很多人對於村屋按揭抱有誤解，包括不能敍做高成數按揭、難以獲批、或利率偏高等等，本文將以FAQ形式，破解種種村屋按揭的常見迷思。

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村屋按揭成數最高是多少？重按套現成數有何不同？

金管局於2023年7月7日放寬按揭成數，最新政策下，村屋按揭亦有變動，3,000萬元或以下的村屋物業，也能申請按揭保險，而最高按揭成數則維持在8成半，並只適用於申請人為首置及固定收入，而非首置及非固定收入申請人最高按揭成數維持在8成，詳情如下：

經按保最高按揭成數

1,000萬元以下：85%
1,000萬至1,125萬元：80-85%（上限為900萬）
1,125萬至1,500萬元：80%
1,500萬以上至1,715萬元：70-80% （上限為1,200萬 )
1,715萬以上至3,000萬元：70%

如果業主想為村屋重按套現，最高按揭成數如下：

600萬元以下：一般最高為7成，借盡8成需經按保
600萬至1,500萬元：70%
1,500萬至1,750萬元：60至70% （上限1,050萬元）
1,750萬至3,000萬元：60%
3,000萬至3,600萬元：50至60%（上限1,800萬元）
3,600萬元以上：50%

村屋還款期最長多少年？

一般為30年，但實際情況要視乎多個因素，包括人齡、樓齡，和按揭成數。

假設按揭成數6成或以下：

個別銀行用「80減人齡」計算最長還款期，如50歲或以下，可借足30年。
個別銀行用「80減樓齡」計算最長還款期，如50年樓齡村屋，也可借足30年。

假設按揭成數為6成以上，需要購買按揭保險：

最長還款期以「80減人齡」或「55減樓齡」計算。
例子：按揭申請人50歲，物業樓齡30年，需要經按保借8成按揭。以人齡計可借足30年，但以樓齡計只能借25年，因此還款期批核結果最多為25年。

非標準村屋能否敍做按揭？（例如每層350尺的小全棟）

沒有問題，只要齊契即可以借足按揭成數最高上限，還款期最長30年。

有何拒批村屋按揭的常見原因？

假設借款人通過入息要求及壓力測試，拒批村屋按揭的原因一般為以下幾個：

路權。參考我們在《都市日報》的文章：
留意路權─村屋上車攻略(二)
未補地價（如原居民住滿了5年，免補地價）
沒有滿意紙（有些銀行可以先批按揭，後補滿意紙）
樓契沒有平面圖。參考我們在《都市日報》的文章：
避開地雷──村屋上車攻略(一)

村屋有潛建，按揭會否被拒批？

申請村屋按揭時，銀行需要驗樓。如驗樓時發現潛建物，例如天台變成玻璃屋、花園設有泳池、3房打通變為開放式等，估價行會計算還原費用（即「重置費」）。

如果經按保公司申請高成數按揭，計算按揭成數時，會把樓價扣減重置費才計算貸款額。若借6成或以下，由於毋須經按保公司審批，需否將樓價扣減重置費，再計算貸款額，則因銀行而異。

如重置費不高（只佔樓價幾個百分點），部分銀行可以不扣，但會要求借款人簽署協議自行承擔未來可能清拆費用。注意，若村屋經過嚴重改建，按揭有機會被拒批，例如把上下兩層打通改為「內覆」但卻沒有入則，批出按揭機會偏低。

村屋地下被改建為食肆或店舖，按揭會否被拒批？

需視乎地契上的土地用途，若地契列明是住宅用途，改建成商業用途後，大部份銀行都不能批出按揭。個別細銀行仍可能成功批出，但利率將會偏高。參考文章：

村屋當地舖用途，可否做按揭？

離島村屋可否申請按揭？

可以，利率與一般村屋無異。

村屋按揭的利率和回贈，和多層大廈有何分別？

多間銀行對村屋按揭業務日漸進取，給予村屋按揭的利率和現金回贈，跟多層大廈分別不大，即新造按揭利率可低至H+1.3至H+1.4%，如經按揭中介，合共可得1.4%至1.85%現金回贈。

舊屋地村屋能否敍做按揭？

可以，按揭成數與普通700尺丁屋相同。但要留意，由於舊屋地村屋樓齡一般很高，導致按揭還款期可能很短，每月供款較為吃力。

如果舊屋地已重建，申請按揭便當全新村屋處理，還款期便最長可做30年。重建後只要取得地政署的滿意紙，便能自由買賣，新買家可以當全新村屋申請按揭，無須補地價或要先自住5年。參考此文：

舊屋地可否申請按揭？【附按揭成數、按揭利率、按揭年期、重建考慮】

村屋估價需要什麼資料？會否估價不足？

村屋估價需要準備：

DD Lot
實用面積，包括入契花園面積
樓齡
平面圖（如有花園），如沒有花園平面圖，估價有機會估不足花園部份

目前銀行對村屋按揭業務持進取態度，近年已少見村屋估價不足問題。

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