2018年10月8日

很多人對於村屋按揭都抱有誤解,覺得不能做高成數按揭、很難批、或利率不好等。其實並不然,這裡我們做了一個問答FAQ。

問:村屋按揭成數最高是幾多?

答:村屋最多可以借8成半(如8成半上限是360萬),經按揭保險,做法和多層大廈一樣。400萬以上到600萬村屋可借8成,其餘都跟多層大廈的計算方法。參考這文:

按揭成數2019完全指南


問:村屋還款期最盡幾多年?高樓齡村屋可以借幾多年?

答:30年。但實質要視乎幾個因素包括人齡、樓齡,和按揭成數。

假設是借6成或以下:

  • 個別銀行可以人齡用80減去計最長還款期,比如50歲或以下,便可借足30年
  • 個別銀行可以樓齡用80減去計最長還款期,比如50年樓的村屋,也可借足30年。

假設按揭成數是6成以上,需要經按揭保險:

  • 人齡也可以用80減,但樓齡最多55減
  • 例子:50歲,30年樓齡,需要借8成經HKMC。雖然人齡可以借足30年,但樓齡只能25年,因此批核結果是最多25年

問:非標準村屋,比如每層350尺的小全棟,做不做到按揭?

答:沒有問題,只要齊契,一樣可以最多借足按揭成數上限,還款期最長30年


問:村屋按揭,會有什麼原因唔批?

答:如果貸款人入息沒有問題,過到壓力測試,村屋唔批的原因一般只有幾個:


問:如果村屋有潛建,按揭會不會唔批?

答:村屋申請按揭,銀行需要驗樓的。如驗樓時發現有潛建物,比如天台變成了玻璃屋,或花園有個泳池,或3房打通變為開放式等,估價行會計算還原費用(即「重置費」)。如果是申請高成數按揭經HKMC,計算按揭成數時會把樓價扣減還原費才計算貸款額。如果是借6成或以下,需不需要把樓價扣重置費便因銀行而異。如重置費不高,比如只是在樓價幾個百份比內,有些銀行可以不扣,但要貸款人簽份undertaking 自行承擔未來可能清拆費用。

但有些嚴重的改建,就真難批。比如把上下兩層打通改為「內覆」,如果這種自制內覆式沒有入則的話,按揭是難批。


問:如果把村屋地下果層改建成食肆或店鋪,按揭會不會唔批?

答:要視乎地契上的土地用途。如果地契寫明是住宅用途,改建成商業用途大部份銀行都不能批。個別細銀行可試批但利率會貴。


問:離島村屋,能不能做按揭?

答:也有銀行可做,利率都是一樣


問:村屋按揭的利率和回贈,和多層大廈有什麼分別?

答:銀行對於村屋按揭已越來越進取,多間銀行對於村屋按揭的利率和現金回贈,跟多層大廈都已無分別,即都可以做到 H+1.25% 利率和 2% 現金回贈。經坊間按揭中介也可得額外 0.1-0.3% 獎賞。


村屋估價需要什麼資料?會不會有估價不足問題?

答:村屋估價需要準備:

  • DD Lot
  • 實用面積,包括入契花園面積
  • 樓齡
  • 平面圖(如有花園),如無花園平面圖,估價有機會估吾足花園部份

現時銀行對村屋按揭持進取態度,以往村屋估價不足問題,近年已甚少見。

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