2020年9月16日

買村屋樓花 (俗稱村花) 的流程一般是先付訂金,和發展商簽「意向書」,然後等棟村花起好後,申請到滿意紙以及補地價,然後才可做按揭。整個程序頗複雜,有以下5大重點:

  1. 和發展商簽訂的意向書,不能當是正式買賣合約,因未補地價前業主(發展商或原居民)是不能把物業或地賣出。
  2. 因此,村花一般很平,但未計補地價。
  3. 如原居民拿了滿意紙後自住滿5年,可免補地價。如未夠5年便需要轉讓給買家,要先補地價。如果當日的買入價是很平,很大可能是需要買家負責補地價。
  4. 未補地價前銀行不能做按揭,因此買家要預備現金補地價。
  5. 就算補地價後,樓價都是以當年很平的買入價計按揭成數。

村花按揭 - 村屋樓花

村花按揭以未補地價前的買入價計算按揭成數

舉個例子,3年前的村花買入價為476萬,今天出了滿意紙並出了補地價信,銀行估價市值已700萬(因估價是假設己補了地價的自由市場價)。買家要先補地價才可以做按揭。而按揭是以476萬樓價計算,最多可以做8成半按揭,即最多只可借404.6萬。首期變相是295.4萬。

村花的意向書不能註入田土廳,因此未補地價前不能做按揭

當然,如不想補地價,買家可等5年。原業主自住滿5年後,便可免補地價以476萬賣出。但在這5年內,由於業權仍屬於原居民,因此存在一定業權風險。這是因為買家和發展商簽的意向書不是正式買賣合約,不能註入田土廳,原則上未算一樁物業買賣。如這5年內原居民補地價並賣給另一買家,又或離世,舊買家是沒有任何保障,只能從民事訴訟向發展商或原居民追討。

而且,一般發展商不能等5年才完成交易,買家需要在取得滿意紙後便完成交易。由於未補價前不能做按揭,買家需要有full pay的準備。

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