【村屋樓花】 村花按揭，5大重點需要知

2020年9月16日

買村屋樓花 (俗稱村花) 的流程一般是先付訂金，和發展商簽「意向書」，然後等棟村花起好後，申請到滿意紙以及補地價，然後才可做按揭。整個程序頗複雜，有以下5大重點：

1. 和發展商簽訂的意向書，不能當是正式買賣合約，因未補地價前業主（發展商或原居民）是不能把物業或地賣出。
2. 因此，村花一般很平，但未計補地價。
3. 如原居民拿了滿意紙後自住滿5年，可免補地價。如未夠5年便需要轉讓給買家，要先補地價。如果當日的買入價是很平，很大可能是需要買家負責補地價。
4. 未補地價前銀行不能做按揭，因此買家要預備現金補地價。
5. 就算補地價後，樓價都是以當年很平的買入價計按揭成數。

村花按揭以未補地價前的買入價計算按揭成數

舉個例子，3年前的村花買入價為476萬，今天出了滿意紙並出了補地價信，銀行估價市值已700萬（因估價是假設己補了地價的自由市場價）。買家要先補地價才可以做按揭。而按揭是以476萬樓價計算，最多可以做8成半按揭，即最多只可借404.6萬。首期變相是295.4萬。

村花的意向書不能註入田土廳，因此未補地價前不能做按揭

當然，如不想補地價，買家可等5年。原業主自住滿5年後，便可免補地價以476萬賣出。但在這5年內，由於業權仍屬於原居民，因此存在一定業權風險。這是因為買家和發展商簽的意向書不是正式買賣合約，不能註入田土廳，原則上未算一樁物業買賣。如這5年內原居民補地價並賣給另一買家，又或離世，舊買家是沒有任何保障，只能從民事訴訟向發展商或原居民追討。

而且，一般發展商不能等5年才完成交易，買家需要在取得滿意紙後便完成交易。由於未補價前不能做按揭，買家需要有full pay的準備。

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