樓契不完整，「補契」會否影響按揭？

2022年6月1日

樓契在物業買賣中是其中一個最重要的業權證明。一般樓契都會存放在銀行中，不過由於律師樓或銀行處理樓契時，難免都有人手錯誤，導致了遺失一兩份樓契文件，如果當發現有樓契不完整的情況，就要進行「補契」，否則會影響按揭。

大多數情況，當樓契一直存放在銀行時，沒有人會發現有遺失。但當需要做轉按或業主賣樓給下一手時，律師樓會做查契工作，遺失了的文件就會浮出來。如果樓契不完整，律師樓會做「補契工作」，即從田土廳勾回文件的副本。

如果文件本身是公開資料，例如地契、大廈公契等，這些本身在樓契中都不是正本，而且是公開資料，律師樓可直接從田土廳補契，令樓契完整。只要成功完成補契工作，就不會影響按揭的進度。

但是，如果文件本身是以往買賣雙方簽署的文件正本，例如買賣合約，又或者是轉讓契，雖然田土廳都有紀錄，但由於不是田土廳的文件，所以不是正本。

律師樓補契後，由於需要業主宣誓證明該份正本文件已遺失。宣誓後律師樓會在田土廳的副本蓋上律師樓印章，列明是 certified true copy。如果樓契涉及 certified copy，律師樓有機會把樓契曾經遺失一事註入田土廳內，證明樓契遺失的部份有進行宣誓及產生了核證副本。

如果律師樓註入田土廳的話，就會變成業權負擔（encumbrance），有些銀行會拒絕做按揭。不過，如果只是遺失了部份樓契，而不是整份樓契遺失，很多銀行都肯做按揭。

有些遺失的樓契文件未必能在田土廳勾回

最常見的例子是授權信。例如上手賣方是經授權人簽約賣樓，律師樓未必會把授權信註入田土廳內，那麼該授權信只會出現在原裝樓契中。如果遺失了原裝樓契的授權信的話，律師樓有機會因樓契不完整，無法從田土勾回核證副本，從而拒絕給予物業good title。如果律師樓不肯出 good title 的話，是不能做按揭。唯一的解決方法是尋找肯給 good title 的律師樓重新處理買賣或轉按。

補契不一定代表遺失樓契

補契工作其實是很普遍的，很多時律師樓說要「補契」，不一定代表樓契部份文件有遺失。例如大廈的公眾地方收到屋宇署的維修令，該文件就會註入田土廳。到業主把物業轉按或賣給下手時，律師樓會從田土勾回，然後將該維修令文件放入原裝樓契內。由於維修令是公開資料，補契不需要宣誓，亦不會影響按揭。

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