2021年9月21日

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一般來說,銀行會以買入價計按揭成數。但如果買入價過低,尢其是比估價或市價低超過20%,有機會會被銀行拒批按揭,原因何在?

低市價成交,對銀行產生的抵押風險

如果過份低於市價,銀行有機會以 undervaluation 為由拒批按揭申請。其原因是有「送契」之嫌,尤其如果買賣雙方是內部轉讓。跟據破產法,如果物業是送契或疑似送契,而成交後賣方因欠債而申請破產,債權人是有權向物業追討業權。

故此在銀行角度上,如抵押品有送贈之嫌,其風險是5年內抵押品有機會被原賣家的債權人追討。雖然追討過程需要打官司,債權人未必勝訴,但在銀行角度上,寧「做少一單」也不想承擔不必要的風險。

故此,買二手物業,當然想物式「筍盤」,但如樓價「太筍」(比市價低超過20%)的話,買入這種物業要小心。銀行按揭是一個關卡。就算銀行按揭過了關,或本身不需要做按揭,也要考慮如賣家破產,會有機會被賣家的償權人民事追討業權。雖買入了筍盤,但可能最終得不償失。

稅局有機會追討市價印花稅

買入的物業如成交價過低,亦有機會被稅局追討市價印花稅。如遇到這種事情,買家如不同意付市價印花稅,需要向稅局解釋為何物業的價值是過份低於市價。比如話,室內失修,需要付昂貴的裝修費。稅局可能要求查閱其單位裝修或翻身費的單據,亦保留最終決定權。

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