2021年5月12日

儘管香港樓價年年「GoGoGo」,但港人普遍仍希望有朝一日成為業主。幾乎每位業主都需要經歷申請按揭的煎熬,敍造按揭過程繁複,要求眾多以及術語艱深難明,單單要理解已費時極長。本文特意盤點15個較為深奧的按揭術語,以淺白語言作出解釋,希望幫助準業主更易理解。

按揭術語

高息戶口(Mortgage link

銀行批出按揭後,一般會為按揭申請人提供高息活期儲蓄戶口,重點是利率與按息一樣,可供抵銷按揭利息支出,戶口內存款亦可隨時提取。不過,高息戶口設有存款上限,普遍為總貸款額的一半。舉例,按揭貸款400萬、實際按息為1.5%,銀行提供的高息戶口存款上限將為200萬,存款利率為1.5%,仍遠高於一般活期存款利率0.001%

罰息期(Penalty Period

銀行會為按揭借款人訂立「罰息期」,一般為2年,由提取貸款日起計算。若借款人於2年內提前清還全部按揭款項,將要繳交額外費用。罰額方面,1年內清還普遍為貸款額12%及交回現金回贈,第2年則為交回現金回贈,不同銀行各異。罰息期的主要作用,是削減借款人透過申請按揭取得現金回贈後,立即轉按至其他銀行的誘因,以保障銀行放貸收入。

封頂利率(CAP位)

封頂利率為「H按」的按息上限,當Hibor不斷上升,令按息高於封頂利率時,實際按息將等於封頂利率,不會無止境攀升,目前大部份銀行的封頂利率為2.5%。舉例,H按息為H+1.5%Hibor1.5%,牌面上按息為3%,但受限於封頂利率,實際按息僅為2.5%,此機制可有效控制借款人供款負擔。

提取貸款(Drawdown

當銀行成功批出按揭後,下一步就是放款(即借款人提取貸款),用以支付物業賣家,整個轉帳程序一般由律師樓進行。如果銀行未能在成交日放款,除非賣方願意延遲成交,否則買家有機會遭賣方殺訂。

關鍵日期

根據《一手住宅物業銷售條例》,發展商銷售未建成的住宅樓盤時,須列出該物業的預計「關鍵日期」,意指預計住宅項目遵照獲批圖則興建、以及符合地契條款後的完工日期。

如無任何意外情況,關鍵日期理論上應為「入伙日期」。但實際上建築工程可能受各種原因影響而延遲,例如天災、惡劣天氣等等。法例上亦容許關鍵日期於合理情況下延遲,所以實際入伙日期普遍會比關鍵日期更遲。

建築期付款

建築期付款適用於未落成的樓花,買家購入物業時只需支付細訂及和大訂(約為樓價10%)後,可待至收樓前才付清尾數,意味買家可於臨近收樓時才向銀行申請按揭。由於樓花未能入住,建期的好處換樓客或租轉買人士,於樓花期內毋須同時負擔現居住宿及新居的供樓支出。壞處是樓花接近落成時,若樓價回落以致銀行估價不足,買家或要籌措更多資金完成交易。

即供付款

若選擇即供付款,買家於支付物業訂金及簽署正式合約後後,須於指定限期內(普遍為90天至180天),支付全額樓價尾數以完成交易。好處是買家須即時申請樓花按揭,較易獲銀行估足價,壞處則是要同時負擔現居物業及新買樓花的供款,財政支出較高。

值得留意,即供付款可使發展商的資金回籠速度更快,故選用即供付款方法的樓價折扣通常較多,反之選用建樓付款的樓價折扣較少。

入伙紙

入伙紙即佔用許可證(Occupation Permit),用以證明樓宇建築合規及結構安全。發展商新盤項目施工前,須將建築圖則呈予屋宇署審批,新盤竣工後屋宇署會派員檢驗,檢查樓盤是否按圖則興建,以及結構安全、入住標準、物業用途、每層單位數目等是否合規,若符合要求就會向發展商發出入伙紙。

滿意紙

滿意紙即合約完成證明書(Certificate of Compliance),用以證明發展商已履行批地條件。政府於批地賣地時,會附帶興建指定公共設施等批地條件。地政總署於證明發展商履行相關條款後,就會發出滿意紙。發展商須取得入伙紙和滿意紙後才能正式交樓,讓業主入伙。

按揭人 (Mortgagor

敍做按揭時,可以三種身份向銀行作出申請。其中「按揭人」指持有物業作抵押,以取得按揭貸款的業主,不附帶還款責任。如果物業業主多於一人,於抵押物業借取按揭時,須先徵得所有業主同意。

借款人 (borrower

借款人指有責任償還貸款的人,按揭審批的入息計算以此人為準。敍做按揭時,可同時以按揭人及借款人的身份申請,即按揭還款人同時為抵押物業業主。另外,亦能單以借款人身份申請按揭,即只負責償還貸款,而非抵押物業持有人,舉例物業由子女(按揭人)持有,供款由父母(借款人)負責。

擔保人 (Guarantor

擔保人指當借款人不履行債務責任時,擔保人有責任代其償還按揭貸款。通常借款人入息不夠計時,銀行會要求加入第三者作擔保人協助通過按揭審批。借款人及擔保人由於已承擔物業的債務責任,日後申請按揭時,銀行按揭審批的供款人息比率、壓測等要求會較嚴格,而且最高按揭成數亦會下降。

釘契

釘契指物業因有業權或建築違規等問題,而被土地註冊處登記,實際成因眾多,例如業主被法庭凍結資產、拖欠差餉地租、因僭建被政府發出清拆令、業權糾紛等等。由於即使出售物業,下手買家仍需要處理相關釘契問題,因此釘契樓出售難度較大,銀行審批按揭亦會更嚴格。新買家若想自保,買入前可以進行查冊,以了解有否物業被釘契及箇中原因。

空中釘

「空中釘」指業主將物業抵押予財務公司,以借取二按或以上按揭貸款後,而財務公司沒有將有關按揭貸款註入田土廳,以致其他人查冊時不能查到業主曾用抵押物業借取貸款。業主可藉以避免銀行發現二按紀錄,而向其追討貸款(Call Loan)。

單邊按揭

單邊按揭又名半邊按揭,適用於聯名持有業權的物業,例如AB各持50%業權,而A單方面以其50%業權作抵押品,向財務公司申請貸款,便稱為單邊按揭。分權契(即AB各自持有一部分業權權益)或聯權契(即AB被視作一個整體而擁有整個物業)均可向財務公司申請單邊按揭。

單邊按揭好處是持部有業權的業主於申請按揭時,毋須知會其餘業權持有人,但代價是貸款利率極高,一經頭按銀行發現亦有機會被Call Loan

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