更新: 2024年1月24日

申請按揭,銀行會查閱申請人的信貸報告(TU),主要目的是查閱申請人有沒有其他按揭或私人貸款,以及信貸評級。信貸評級怎樣影響按揭審批,信貸評級高低的人士,對於購買不同類型的物業,包括私樓、居屋、或房協資助房屋,在申請按揭上,又會遇到甚麼困難?本文會詳細分享。

TU評級對按揭影響

信貸評級是甚麼?

TU即是由環聯(TransUnion)向財務機構提供的消費者信貸記錄報告,銀行及財務機構等環聯會員,每月都會遞交的消費者信貸賬戶記錄,環聯就會按照記錄內容,計算出消費者的信貸評分。另外TU亦會列出消費者相關的公眾紀錄,包括錢債訴訟、破產及清盤呈請等。

TU信貸評分有多少個等級?

信貸評分共分為10級,最高為A級,最低則是J級,以下是各等級的分數:

信貸等級

等級分數

評級

A

3,526至4,000分

良好

B

3,417至3,525分

良好

C

3,240至3,416分

良好

D

3,214至3,239分

一般

E

3,143至3,213分

一般

F

3,088至3,142分

一般

G

2,990至3,087分

欠佳

H

2,868至2,989分

欠佳

I

1,820至2,867分

瀕臨破產

J

1,000至1,819分

瀕臨破產

評分較低的客戶,有機會被銀行拒批按揭,即使獲批貸款,所負擔的息率都會較高。根據環聯數據顯示,A級借貸人在銀行的實際年利率約為4.8%,而次優信貸評級組別(即D、E、F級)的借貸人則可高達10.7%至19%以上。

TU信貸評分的影響因素

有三個主要因素會影響信貸評分,包括:

  • 拖欠貸款或遲交咭數:如個人信貸報告上有逾期還款的記錄,即使只是遲了一日找咭數,其逾期還款的金額、欠款日期及還款日期。
  • 查詢TU紀錄的數字:一旦申請信用咭或貸款,銀行及財務公司向TU查詢申請人的信貸紀錄。查詢數字越多越不利評分,特別是短期內太頻密的查詢,會令財務機構認為用戶有周轉困難,或不利貸款批核。
  • 信貸額使用率:用戶尚未清還的信貸額,對比其所獲得總信貸額度,如果高於50%,或會影響信貸評分。

TU信貸評級洗底及提升方法

改善信貸評級不可一朝一夕,消費者應進行至少半年至一年的信貸監察,期間應定期作出以下行動:

  • 每月在固定時間查看信貸報告,檢視最近的信貸活動變化從而改善不良信貸習慣。
  • 如計劃有大額消費,可先向銀行申請提高信用咭信用額,盡量維持信貸額使用率在30%至50%
  • 了解自己的借貸及還款能力,作好理財規劃,並且申請或停用信貸產品前,先了解行動對評分的影響
  • 定期檢視信貸紀錄資料,如發現借貸或還款紀錄有錯漏,盡早更正
  • 修正公眾紀錄中過時或錯誤的個人資料

TU信貸評級對私樓按揭的影響

TU評級A-F:

如果貸款人TU評級是A-F,基本上申請按揭是沒有問題,除非申請人曾經在該銀行「走數」,否則評級是A還是F,對按揭都沒多大影響。

有些客人很執着自己的信貸評級,但其實在申請貸款的角度,評級A或是B,其實對批核結果或息率是沒有分別。

TU評級G-H:

如果貸款人TU 評級是G或H,按揭成數是7成或以下,有些銀行尚可接受G或H,有些則需要加息、減回贈,有些銀行則直接拒絕,需要加擔保人。故此,這些級別的上車人士,建議多申請幾間銀行,以策萬全。

至於按揭成數是7成以上,需要再經按保審批。以筆者觀察客戶的個案,按保對於G或H級別人士拒批的機會很大,視乎低評級的原因,申請者有心理準備需要加擔保人。

有些個案評級低因有些很多年前遺忘了的信用咭每年仍在收年費,但咭主因不知情而沒有交費或取消信用咭。這類個案銀行或可酌情處理,但申請人都需要先付清所欠的咭數

TU評級I或以下:

如果評級是I或以下,很難找到銀行申請按揭,如果要經按保,更加困難。建議先處理好債務問題,每期準時還款,待評級慢慢回升至H或以上,再考慮上車置業。另外,申請人亦可向銀行申請預批「試水溫」。

TU信貸評級對未補地價居屋按揭的影響

由於未補地價居屋有政府做擔保人,故此銀行對於TU評級較為有彈性。筆者見過不少個案評級甚至是I,都可成功申請到按揭。不過,筆者不代表銀行立場,建議讀者如是低評級,先向銀行查詢能不能做按揭,才好簽臨約買樓

TU信貸評級對房協樓按揭的影響

至於房協資助的未補地價房屋,由於如申請高成數按揭需要經按保,故此也是需要符合按保的批核標準。如上面所說,TU 最好不要低過F級。

破過產能不能申請按揭?

如果破過產但已有解除令,居屋可以申請按揭。但如果是私樓,破產解除後,也需要TU上升至合理水平才可以申請按揭。筆者見過有公務員,取得破產解除令後便急急買樓,TU評級仍是I或未有評級,結果被銀行拒批按揭。

破產令解除後,需要建立良好的信貸習慣,才可以令TU評級逐漸回升。比如話,先申請1至2張信用咭,利用信用咭作基本消費,然後準時還款,TU評級就會隨時間慢慢回升。破產解除後也要主動聯絡環聯信貸重啟自己的評級機制。

不過要留意,如果破產人士曾經在一間銀行有走數,或特別長的欠款紀錄,該銀行日後亦很大機會拒批前者的按揭。

參考文章:【破產按揭】破產人士如何部署上車做按揭?

如何得知自己的信貸評級?

申請按揭前,建議先查閱自己的信貸評級,可以到環聯信貸網站購買:www.transunion.hk

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