想用物業套現，加按定轉按好?

加按和轉按的分別

「加按」是指留在原本銀行增加按揭貸款額作套現用途。「轉按」是指把按揭由原銀行轉到另一間銀行，也可順道套現。

轉按或加按利息及回贈

現時銀行最優惠按揭封頂利率是2.5%，總現金回贈方面，轉按可達1.7% 。想知道邊間銀行做到低息高回贈按揭，立即按左上角Whatsapp或填妥下方表格，星之谷按揭專員會介紹最適合您的按揭計劃。

轉按的好處

相比原行加按，轉按的好處包括：

• 現金回贈 － 轉按的現金回贈是以整筆貸款計算，而加按的回贈只是用套現的部份計算，因此兩者金額分別很大。假設銀行現金回贈是1.3%, 貸款餘額為300萬，加按120萬回贈為 $15,600。但如轉按，由於回贈用420萬計，回贈金額為 $54,600，比加按高出 $39,000。
• 中介回贈 －近年市場上興起的按揭中介回贈，客人從按揭中介裡取一張「轉介表」，自己到銀行申請按揭時對銀行說是經指定中介轉介，除銀行有現金回贈給客人外，按揭中介也會有回贈給客人，由幾百元到貸款額 0.35% 不等。以上面 420萬貸款額計，0.35% 中介回贈為 $14,700。如在原銀行加按，便不能享受中介回贈，因客人本身已屬於原銀行，原銀行不需要中介去轉介自己的顧客。
• 估價 － 加按的目的是為了套現，當然估價越高越好。原銀行的估價未必是最高，轉按到最高估價的銀行，有時可以比留在原行加按套多 5-10% 現金。而且套現越多，回贈也越多，套出的錢放在高息戶口對沖，變成零息，不會增加供樓支出，但就賺了額外現金回贈。

加按的好處

雖然轉按比加按的確是多了錢落袋，但很多人都是在原行加按，因覺得重新做轉按很麻煩以及需要上付律師費。

其實，除非出糧戶口在原銀行，否則原行加按也一樣要補最近3個月入息文件及住址證明，一樣要重新計壓力測試。原行加按只是省卻了不需填申請表，不用提供按揭貸款信和最近供款單而已。

至於律師費，其實市場上轉按律師費普遍都是$5000左右，相比從轉按中獲取的數萬銀行回贈以及中介回贈，數千律師費實在是不足為談。在某些情況下，就算留原行加按也需要上律師樓，包括甩按保（並取回15%退保費）、甩名、轉名。不過持平地說，如急需現金，原行加按一般都會比轉按快有錢到手，因加按省卻了律師樓程序。但是，加按因金額細（相比整筆貸款做轉按），你的banker未必優先幫你處理，明明應快都變慢。

原銀行加按另一好處是未過罰息期前也可做，沒有罰息。而轉按需要原銀行過了罰息期才可轉，否則必定被原銀行罰息。

物業甩名 一層變兩層不是夢

現時樓價向下調整了一些，兼可上按保的千萬以下二手筍盤開始出現，對於有實力的潛在買家絕對是個消息。而把聯名物業甩名或拆名，甩了名的一方便回復首置身份，並透過轉按第一層樓套現作為首期，然後低稅買第二套房，即可完成一開二之夢。

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