新冠肺炎疫情下，申請按揭注意 3 大事項

2020年2月3日

近期有些屋苑開始有新冠肺炎確診個案，不少讀者問，如買了這些屋苑單位，上會做按揭會不會有困難？ 另外，即使新買單位的屋苑沒有確診個案，疫情下申請按揭跟過往有沒有什麼分別？

留意銀行估價調整

銀行處理這些有確診的屋苑的做法，是會調整估價。只要買入價不是比調整後的估價高很多，基本上按揭批核都是正常，除非屋苑爆發大型疫症。筆者當然希望不會發生。一般來說，只要買入價比比估價高不超過5％，銀行或按保都會跟臨約價。但如果買入價比估價高很多，比如10％以上，便有機會以估價來計算按揭貸款額，形成借不足。

如果大廈樓齡很高或有修維令，銀行或按保可能會需要驗樓，如不幸該大廈有確診個案，有機會銀行為了職員的安全，不希望進行驗樓，而不願接受按揭申請。不過目前因未發生，但以筆者經驗，買家需要留意這點。如果大廈樓齡高或有維修令，而有確診個案，簽臨約前應向銀行確定需不需驗樓，以及銀行會不會委託估價行驗樓。

宜找Mortgage Direct Sales

近期因疫情關係，很多銀行分行都暫業或縮短辦公時間，很多客戶都反映申請按揭困難因分行停業，或就算已交了申請但都聯絡不到前線人員去查詢批核進度。筆者建議，這段時間申請按揭時，找按揭中心的Direct Sales 申請而不是到分行申請。所謂Mortgage Direct Sales，是銀行全職做按揭的專員，他們不一定是在分行工作，很多銀行的Direct Sales 都是在銀行的按揭總部辦公。雖然很多分行已關門，但總部由於不是門市不需關門的話，客戶都較容易可以上總部去和Direct Sales 洽談按揭事宜。而且向Direct Sales 申請按揭一般都可透過Email 提供文件，他們也慣常以WhatsApp 等社交渠道向客人按觸，較容易聯絡得上。

按揭批核會否因疫情被延遲?

有些客人也擔心，在這疫情時間中，會不會因銀行人手或工作時間問題而導致批核延遲，因而擔誤了成交日期。這擔憂是過慮。因銀行是有應變機制，在現時的疫情開始惡化的情況下，其實應變機制已啟動，銀行會跟據客戶物業成交的日期，保證能在成交前完成批核，並處理放款。不過，客戶需要和銀行緊密配合，在這非常時期，最好自己盡快準備好所需文件。如銀行需要補文件，盡快去透過Email 補交，便可萬無一失。

近期有些客戶因擔心疫情下申請按揭可能會出現問題，向賣家申請長成交，有些甚至把成交期拉至4個月。筆者並不建議這樣。這是因為，如果成交期太長，萬一臨成交前樓價有大幅調整，銀行是保留權利跟據到時的估價去調整貸款金額。不過一般銀行都不會調整，除非跌幅有2成以上。

最後，如果是物業買賣成期當日，如果因疫情影響銀行全線暫停，雙方律師樓會安排延遲成交，直至銀行重開。這做法和處理8號風球一樣。但如買家擔心的話，可以把相關條款寫入臨約內。