物業加按或轉按套現移民 (馬來西亞、葡萄牙、馬爾他、土耳其及英國)

2019年12月24日

把物業加按或轉按套現，傳統是用來給配偶首期買第二套房，踏上「儲磚頭」之路。但政治海嘯後，一般香港人對於買港樓的意慾大減，但反而對買海外物業或投資的興趣大增。主要原因是很多國家，只要買了層樓，便能取到居住權，而不需要坐移民監 。因此， 收租之餘也可以取個外國護照，做「護身符」。

轉按套現60萬，來馬來西亞取10年居留權

只要把物業轉按，套現60萬並放在馬來西亞做定期，便能取得10年居留權，10年後可續， 移居馬來西亞 其實不難。一人申請，三代都可去居住。馬來西亞的定期利率為4－4.5%，而香港物業現時的按揭利率僅 2.45%，因此有正現金流。沒有out of pocket cost而取得馬拉居住權，如香港政局不穩，是一個 Plan b方案。如不想只放定期，可以買樓收租，租金也有5厘以上。在馬來西亞買樓，也可以在當地做按揭。以馬來西亞的匯豐為例，一般可以做5成按揭，如有理財戶口可以做8成。但DSR比香港高，為30％（香港是50％）。不過，香港需要有壓力測試，但馬拉沒有。馬拉按息為4-4.5% 左右，年期最長可以35年。

不過要留意，做馬拉定期或買馬拉樓，要承受外弊風險，可升亦可趺。

請參考我們在《南華早報》和《蘋果日報》的文章：

• Malaysian property provides options for investors seeking escape from Hong Kong unrest
• 【按揭星探】雙重按揭財技 0元逃離香港 建立第二個家（子非魚）

歐洲門檻較高，但有歐盟護照

如果打算子女到歐洲升學，可以考慮歐洲。以葡萄牙為例，只要買層35萬歐羅的樓，便能取得「黃金簽證」，有葡萄牙永居權。雖然有移民監，但只是每年7日，每年去葡萄牙旅行7日便足夠。取得永居後，如果願意居住一年，便能入籍，並且取得歐盟護照。

歐盟護照有什麼用？有歐盟護照，可以在歐盟任何國家居住、升學、工作，並享有基本福利。有歐盟護照的話，子女在歐洲讀書可以付居民學費，相比付國際學生的學費，中學和大學可慳過百萬元。

葡萄牙的35萬歐羅門檻可能較高，如想門檻低點，可考慮希臘。把香港層樓加按，在希臘只要買層25萬歐羅的樓，比如地中海的小白屋，便能取得5年永居。把物業出租也夠以租養貸。但希臘的缺點是如果要入籍，移民監的時間較長，而永居也只得5年，5年後再續。

馬爾他也是另一選擇。25萬美金買馬爾他的國債，便能直接入籍，申請時間只需半年左右。當入籍後，便能取得歐盟護照。

請參考我們在《東方日報》的文章：

• 【按揭有道】尋找亂世「救生圈」　港樓加按移居歐洲攻略

利用土耳其為跳板，200萬可移民英國

很多人未必喜歡上述國家，會心儀英國。但移民英國的門檻很高，需要幾百至一千萬以上。不過，其實是有個較平的方法。就是先用25萬美金買層土耳其樓，便能入籍土耳其。層樓可以出租，租金回報有6厘以上，因當地利息高。由於土耳其和英國有協議，土耳其人只要在英國開設公司，便能取得英國永居。美妙之處是，在英國開設的公司沒有業務種類限制，不需要達到某營業額，也不要求要請當地人為員工（公司one man band可以）。因此，取得土耳其籍後，再申請英國永居是很容易。有些客人問：但我不想在土耳其居住。答案是不需要在土耳其居住，只要買層樓，便能入籍。不過要留意，從土耳其在英國開設公司並取永居，需要寫business proposal 給英國移民局批。

請參考我們在《東方日報》的文章：

• 【星之谷】物業加按200萬　「街坊價」移民土耳其兼入籍英國

總結：把物業轉按套現，買海外物業，一些國家便能批準居住權，無需要坐移民監（或所謂移民監只是每年數天）。有租收之餘，也可以取得個外國護照，在政治海嘯下是一個保障。