【財政預算案懶人包】按揭市場重大轉變 樓市撤辣兼停壓測誰最受惠？

2024年2月28日

財政司司長陳茂波公佈2024-25年度財政預算案，當中對於樓市的印花稅有重大調整，同日金管局亦都出招放寬按揭成數，按揭市場迎來重大轉變，下文會為讀者簡介各項最新措施。

財政預算案撤辣

陳茂波提到撤銷所有住宅物業需求管理措施，於2024年2月28日起所有住宅物業交易毋須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。

買家印花稅和新住宅印花稅取消，意味着無論是非香港永久性居民、是否購買第二幢物業，都可以用從價印花稅第二準稅率計算稅款，以一個600萬元的物業計算，原本在要支付辣招的情況下，需繳稅90萬元，但新措施下僅需支付15萬元，稅款比率大跌83%。

至於取消額外印花稅，意味着業主不再受物業持有期限制，於2024年2月28日起，可以隨時出售物業，而毋須支付額外稅款。

樓市撤辣的影響

1. 公司名義買賣物業料轉趨活躍

由於以往有辣稅存在，以公司名義買物業需支付7.5%新住宅印花稅和7.5%的買家印花稅，在辣稅撤銷後，以公司名義買物業的稅款將與個人名義睇齊，即需要按從價印花稅第二標準稅率繳稅。如果想進一步慳稅，可以用轉讓公司股份的形式進行物業買賣，需要繳付的股份交易稅為買賣雙方各付0.1%，合共0.2%，故300萬以上的物業，以公司股份形式轉讓，實際稅款會較低，預計有關操作會再度活躍。

2. 近親轉讓物業誘因大跌

以往可以透過將物業轉讓予直系親屬去逃避辣稅，如今辣稅已經全面撤銷，業主即使有物業在手，再入市也只需按從價印花稅第二標準稅率繳稅，毋須再先甩名多此一舉。

3. 金管局放寬物業按揭貸款措施

金管局認為在繼續維持銀行體系穩定及確保按揭業務風險得到妥善管理的前提下，有空間修訂物業按揭貸款的逆周期宏觀審慎監管措施，當中包括以下的監管要求：

1. 價值3,000萬港元或以下的自用住宅物業的按揭成數上限調整至7成；價值3,500萬港元或以上的自用住宅物業的按揭成數上限調整至6成，而3,000萬至3,500萬港元之間的物業的按揭比率會以漸進形式遞減。此外，非自用住宅物業的按揭成數上限由5成調升至6成。
2. 非住宅物業（包括寫字樓、商鋪及工廈等）的按揭成數上限由6成提升至7成。
3. 以「資產水平」為審批基礎的物業按揭貸款的按揭成數上限由5成提升至6成，適用於住宅和非住宅物業。
4. 暫停實施物業按揭貸款假設利率上升200基點的壓力測試要求。
5. 整體物業發展項目的最高融資比率由物業完成後預期價值的5成調升至6成，當中地價成本融資比率上限由4成調升至5成，建築成本融資比率上限由8成調升至100%。此外，就銀行向提供高成數按揭地產發展商的風險敞口，相關的額外資本要求同時取消。

以上所有修訂即日生效，適用於今日或以後簽訂臨時買賣合約的物業交易。

放寬物業按揭貸款措施影響

1. 置業首期減少

今次金管局放寬3,000萬元物業的按揭成數至7成，置業人士在冇按揭保險的情況，首期支出也降至900萬元，較以往1,200萬元的首期支出，減少25%。

2. 套現能力進一步提升

在新措施下，3,000萬物業在不上按保情況下，可向銀行申請7成按揭，意味套現能力都會有所增加。另一方面，資產水平按揭成數上限亦由5成提升至6成，兩者皆可提升物業的套現能力。

3. 有利投資者放租

非自用住宅物業的按揭成數上限由5成調升至6成，有多層物業的投資者，有更大的空間將物業放租。