首置盤，深入剖析(Part 1-3)-子非魚筆

2017年9月23日

(I) 首置盤，人頭有價

近日政府放風，正著手研究特首林鄭月娥於競選時提出的港人首置盤盤政策。在現時的風聲來說，有關政策的主要方向有四，第一. 定價與當時巿值脫勾；第二. 買家有一定的入息要求；第三. 出售限制；第四. 買家必須是首置。

社會上對有關定價、入息要求及出售限制等都有正反聲音。有些人會對定價只收回成本而與巿價脫勾充滿期望；入息要求方面，有人說比居屋的入息要求還要寛鬆好像把政府資源投放在錯誤的地方，但亦有說入息在居屋之上的人沒有置業階梯，亦是社會上交稅最多，福利最少的一群，更應協助安居；出售限制方面，有說在短期內甚至永久沒有自由巿場，只能原價或按通漲售回給政府。這些限制現時都未有較詳細的資訊，社會各界可說是充滿疑惑與期望。

至於第四點，筆者認為政府除了優惠真上車客外，其實亦有一定的盤算。

自2009年開始，政府一直以來的辣招可說是針對不同類型的樓巿參與者，收緊按揭美其名是減低銀行風險，更實在的是減少巿場的購買力；額外印花稅是打擊短線投資者；買家印花稅、雙倍印花稅以至最終的15%印花稅則是增加外地買家及本地投資者的成本。

由於供款佔收入比、雙倍印花稅至現時的15%印花稅，對於未持有物業或按揭的買家會較一般投資者在貸款能力及成本上優勝，「借人頭買樓」的形式漸趨普遍。雖然筆者不認同借人頭買樓的行為，因為涉及法律及財務風險，但事實上，現時不單是家人，借人頭買樓早已申延至朋友之間夾份買樓了。

以往，那些人頭，在賣出物業後便變回印花稅及高成數按揭定義下的首置買家，所以人頭的代價不高，況且物業是自己名，風險亦相對地低，所以作為人頭的業主當然樂意配合。但是，以現時的風聲來說，政府這一次的港人上車盤對首置的定義局限至「從未擁有本地物業」。對於現時那批蠢蠢欲動想借出人頭買樓的準買家來說，假如這刻借出人頭給別人買樓，又或者跟別人合資也好，便犠牲了申請港人上車盤的機會，這樣一來，首置人頭心中便多了不少盤算。

再放眼這次港人上車盤的入息要求的風聲，竟莫名其妙地比起居屋申請資格還要寛鬆。以筆者看來，政府這次美其名是為港人提供一個平價上車福利，實際上，是想借這個政策鎖定巿場上從未擁有物業的買家，進一步壓抑需求。

(II) 首置盤覓地困難與發展年期

要發展新界農地，最大的困難在於改變土地用途及基建，否則，私人發展商囤積數以千萬呎的農地便早已發展了。現時，要大規模改劃土地，起碼要經過環境評估、城規會、地方持份者(包括居民、佔用人、商人及公共設施營辦商等)的審核，完成了才可以向立法會提出改劃。再經過大大小小的財委會、工務小組等等去撥款後，才可以動工進行基建。只計這些談判程序，隨時要花上5至8年。

當獲得撥款後，一個大型改劃工程，便必需先完成最基本的建設，即去水渠、食水喉、電訊、電纜、煤氣及道路等。當中，由於所有地下設施均是由最底舖起，最後才到路面，所以如新劃土地是深入不毛之地的話，要等道路正式抵達需時甚欠。同時，假如現時連接到該土地附近的主要道路，亦很大機會因應新增的人口衍生的交通需求而需要進行優化甚至重建。以上的基建，少說也需3至5年才能完工。

屈指一算，由提倡改劃土地至土地成為有基本配套的熟地，已需10年時間，再加上覓地的談判(快則以月為單位、慢則以年為單位計算)及大約3年的住宅樓宇建築期，由動議有關計劃的今天起便需要15年的時間才會有第一個位處新界農地的港人首置上車盤落成。假如這刻便期望著這個大抽獎的話，青年已變成中年，中年都已退休了。

自政府受社會上有關環保及土地霸權等民意風氣影響下收緊了改變土地用途的政策後，私人發展商想申請改劃變得困難重重，現時不少私人發展商擁有的土地已空置多年。就以沙田第一城為例，五十多座樓宇，一萬多個單位佔地才150萬平方呎。而根據香港01報導(見以下連結)，各大發展商坐擁過億呎農地，平價出售或捐出相等於沙田第一城面積的土地，以1.5%的土地換來98.5%土地的價值釋放，絕對是一項化算的投資。

不過，筆者相信發展商不會將最貼近大路的土地拱手相讓給政府，而是將最遠離大路的不毛之地以低價售與甚至免費送給政府，由政府發展中間的土地大興土木進行基建。當完成了基建後，道路所經之處的土地價值便會獲得最大的釋放，相信發展商不會放過如此良機的。

2016年5月16日香港01新聞囤積農地待起樓圖利　恒基新鴻基5年購71個大球場

https://www.hk01.com/新聞/21007/囤積農地待起樓圖利-恒基新鴻基5年購71個大球場

(III) 舊酒新瓶

首置盤，最受關注的主要是上一篇提及的樓價、入息限制及首置身份。對於政府提及的覓地問題，看來未有受到社會注目。在現時的風聲中，政府正考慮向私人發展商擁有的新界農地著手，以廉價的土地興建上車盤供首置港人居住。

首先，由於位置及交通問題，於新界農地興建上車盤，建成後是否受歡迎已是其中一個大問題。另一方面，用甚麼價錢向發展商購買土地，亦是一個極難拿捏的標準。假如出手太低，發展商不一定會願意割愛，出手太高的話，又恐惹來官商勾結的輿論壓力。這些都是政府要慎重考慮的問題。

不少人會認為這次的首置上車盤，是新特首的先知勺見，其實，前特首梁振英在競選時已提出過「 1%土地可住100萬人，只要能開發效野公園…」云云，前特首在任期間，亦曾經提出想在鄉效地區動土，興建青年房屋。不過數年過去，效野公園土地問題仍未有解開困境的眉目。雖然位於大埔墟的首個青年宿舍於前特首卸任前總算正式動工，但土地不是新覓土地，而是將原來的青年空間進行重建。可見，政府要發展鄉郊土地並不是一件容易的事情。

新任特首林鄭月娥提出的農地興建首置上車盤，其實意念上與前特首的發展郊野公園差不多，只不過難度看來調低了，起碼遇上盧文氏樹蛙及香港蠑螈的機會細了許多。此政策打著兩個重要議題「只供從未擁有物業者申請」及「樓價與巿價脫勾」，相信能獲得不少巿民的支持，剩下的困難就是土地附近的持有者意見，以及為收地定價的策略了。

子非魚

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