安老按揭自製長糧 I-II【星之谷專欄－頭條日報】

過去數星期我們在《頭條日報》分享了安老按揭（又名: 逆按揭）計劃的小知識。

逆按揭自製長糧（一）

對上三星期，筆者講解翻按物業購買年金的奇想計劃，65歲的退休長者翻按自己住宅，奇想計劃仍須作每月補貼。為補貼而以資產衍生入息或繼續工作，都需要望着資產及入息上限來申請生果金，整件事變得過於複雜。

有供滿物業的長者可以考慮安老按揭（又名: 逆按揭）計劃，即使物業未供滿，也可以在申請逆按揭時，一筆過清還舊按揭。逆按揭與平常按揭最大差異是，平常按揭業主須就借得的整筆按揭貸款，根據尚欠本金繳付利息及作每月供款；逆按揭每月向貸款人發放年金，已發放的年金將連同保費及利息，累積在尚欠本金裏滾大，除非想把物業贖回，否則貸款人毋須還款。

逆按揭計劃有浮息計劃，利率為P-2.5%，現時即2.875%；也有定息計劃，頭25年為4%，其後為P-2.5%。該筆利息只會記帳在尚欠本金，不會對業主收到的年金金額有任何影響。選擇定息按揭的話，每月年金金額會較浮息計劃高。

逆按揭每月保費（當時欠款的1.25%）連同浮息利率合共約4厘（定息計劃約5.25厘），還有分七年繳付的定額保費合共物業價值的1.98%，乍看一點也不便宜。不過，參與逆按揭的業主完全毋須還款，可以每月安坐家中收取年金，抵押物業亦不需要交租，相對需要租用地方居住的其他家庭來說，省卻一大筆租金開支，這所謂的4、5厘息並不昂貴。既然毋須還款，筆者建議不妨選擇可獲取更多年金的定息計劃。

假如貸款人長命百歲，即使貸款雪球愈滾愈大，或者物業價值下跌以至資不抵債，貸款人仍可居於物業內及繼續享受年金直到終老，後人亦毋須承擔還款責任。假如物業升值，後人亦可選擇贖回欠款並繼承物業，或者等貸款機構出售物業後，將結算餘額發放給後人，可說是「無得輸」的方案。

http://hd.stheadline.com/news/columns/879/20190709/778466/

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逆按揭自製長糧（二）

逆按揭的每月發放年金，會受申請人數目、物業價值、年金年期或終身制、定息或浮息計劃、是否提取一筆過貸款等影響。

例如一間已供滿的500萬物業，夫妻兩人均是65歲、選擇終身制的逆按揭計劃，不提取一筆過貸款，如選擇定息計劃，每月可收取12100元；如選擇浮息計劃，每月可收取11000元。假如是單人65歲申請者，選擇定息計劃，可收取13750元；選擇浮息計劃，則可收取12500元。

假如長者沒有自住物業，似乎沒有逆按揭這個選項，不過，純粹假設想像一下，假如兩名長者本身有500萬元股票，本身沒有住宅，用來購買住宅並申請二按又如何？例如該筆股票連同增值可帶來6%回報，一年即有30萬。如用其中12000元租用住宅，每月還剩餘13000元消費。

如用這筆資金來購買物業，然後申請定息的終身制逆按揭計劃，每月可收取12100元，在繳付2000元的折舊撥備、差餉、地租及管理費後，每月剩餘10100元消費。如此看來，買股票似乎較着數，但逆按揭計劃最大好處，是沒有被加租或業主中止租約風險及衍生費用。

再次進入奇想計劃的思維，子女從自己物業中加按套現500萬元出來，給父母買一所物業，申請逆按揭以取得每月12100元年金，30年供款期計每月供款19433元，連同補貼2900元的家用差額及2000元的差餉等，合共24333元。這計劃便可替代上述租用12000元住宅及給予13000元家用的方法，新奇想計劃又似乎較着數。

2018年男性平均壽命為81.7歲，女性為87.66歲。但由於統計全港平均年齡時，會把65歲以下身故的人都算進去，較年輕身故人士會將平均數拉低。假如以「現時65歲人士的預計平均年齡」來作預測，無論年金計劃或逆按揭參加者的預期壽命，應遠超全港平均壽命，養樓防老又會否成為新一代的選項呢？

http://hd.stheadline.com/news/columns/879/20190716/780394/

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